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Nebenkosten-was zählt alles zu NK


27.09.2004 22:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Ich habe ein Haus zum 16.08.2002 vermietet, im Mietvertrag wurde auch einsogenanntes Wohngeld erwähnt, welches auch Kosten für den Verwalter, Gemeinschaftsanlagen, insbesondere für eine Fäkalienhebeanlage einschließt. Auzugsweise wurde dies auch aufgeführt.
Jetzt möchte der Mieter diese Kosten nicht mehr zahlen und rückwirkend eine Erstattung.

Frage 1: Muß ich die Erstattung auch rückwirkend leisten?

Frage2: Wird hier, sofern Außenanlagen wie Beleuchtung oder Fäkalienhebeanlage betroffen sind, zwischen Betrieb, Wartung und Reparatur unterschieden?

Frage3: Wenn ich jetzt mit dem Mieter einen Vergleich schließe und schriftlich fixiere und den laufenden Mietvertrag neu fasse, sind dann die ggf. vorhandenen Ansprüche des Mieters erledigt?

Frage4: Hätte ich dies seinerzeit gewußt würde ich die Kaltmiete erhöht haben. Kann ich mich ggf. darauf berufen, daß sich dadurch die Kaltmiete entsprechend geändert hätte?

Leider rechne ich nicht mit einer allzu positiven Antwort und dies trifft mich in einer ungünstigen Situation.
27.09.2004 | 22:52

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Leider kann ich Ihnen in der Tat keinen großen Mut machen:

1. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten stellen keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Welche Kosten als Betriebskosten - bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung - auf den Mieter umgelegt werden können, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die Sie hier finden können.

Hat der Mieter in der irrtümlichen Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nicht umlagefähige Kosten bezahlt, dürfte ihm ein Rückzahlungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung zustehen. Etwas anderers kommt aber in Betracht, wenn die Klausel im Vertrag als Vorauszahlungsklausel oder ggf. als Pauschale für umlagefähige Betriebskosten ausgelegt werden kann und eine Differenzierung der Zahlungen im Hinblick auf umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten nicht möglich ist. Um dazu eine Aussage treffen zu können, müsste ich aber Einblick in den Mietvertrag nehmen.

2. Die Kosten der Außenbeleuchtung sind gem. § 2 Abs. 11 BetrKV umlagefähig. Nicht umlagefähig sind aber auch hier die Kosten für Reparaturen.

3. Selbstverständlich können Sie im Einvernehmen mit dem Mieter den Mietvertrag anpassen und einen Vergleich schließen. Das setzt aber voraus, daß der Mieter mitspielt. Ob und welche Ansprüche der Mieter konkret hat, kann erst nach Durchsicht des Mietvertrages beantwortet werden. Ich empfehle Ihnen deshalb, bevor Sie mit dem Mieter eine Vereinbarung schließen, erst einmal anwaltlich prüfen die konkrete Rechtslage anhand des Mietvertrages prüfen zu lassen.

4. Eine rückwirkende Mieterhöhung wegen etwaiger unwirksamer Vertragsklauseln ist nicht möglich. Unter Umständen besteht aber jetzt die Möglichkeit, die Miete, sofern Sie einer Neuberechnung zugänglich ist, im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten für die Zukunft zu erhöhen. Auch dies sollten Sie konkret prüfen lassen, bevor Sie einen Vergleich mit dem Mieter schließen, der u.U. der rechtlichen Überprüfung nicht stand hält.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben und stehe für Rückfragen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,
A. Schwartmann



--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Schwerinstr. 37-39, D-50733 Köln
Tel.: 0221-7787630 / Fax: 0221-7787629
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

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