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Nebenkosten bei Erstbezug (Rumpfjahr) und Kosten Wärmelieferung zu hoch


| 01.12.2008 17:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir sind zum 1.10.2007 in eine Neubauwohnung (Mehrfamilienhaus 20 Parteien) im Erstbezug eingezogen. Nun haben wir die Abrechnung erhalten. Einige Posten, insbesondere bei der Heizkostenabrechnung sind sehr hoch.

Dazu gehören z.B. die Verbrauchsablesekosten. Nun ist uns schon klar, dass es sich dabei um eigentlich jährliche Kosten handelt (z.B. Zählerablesung), die dieses mal aber nur auf 3 Monate 'umgelegt' werden. Wir fragen uns nun ob das ok ist? Bei einem Leerstand müsste ja auch der Vermieter seinen Anteil an den Grundkosten übernehmen. Aber wie ist das bei einem Erstbezug?

Ist es ok, dass der Vermieter solche jährlich anfallenden Kosten nun komplett auf die Mieter umlegt, d.h. auf die Monate 10/2007 - 12/2007? Oder müsste er sie aufs ganze Jahr umlegen und dabei die Kosten für die Monate 01/2007 - 08/2007 selbst übernehmen. Da in dieser Zeit die Wohnanlage ja noch nicht bezugsfertig war? Gilt die 15% Grenze für die Ablesekosten auch in diesem Fall? Sie betragen bei uns ca. 21% der Brennstoffkosten.

Und auch die Brennstoffkosten haben es in sich. Im Keller wird ein BHKW betrieben. Nach unserem Wissensstand ist der Betreiber ein örtlicher Stromerzeuger. D.h. der Vermieter hat wohl einen Raum an das Stromwerk vermietet. Dieses stellt das BHKW auf und berechnet die gelieferte Wärme an den Vermieter. Dieser führt diese entsprechend in der Rechnung auf.

Die gelieferte Wärme wird mit ca. 16,8 ct (Brutto) pro KWh in Rechnung gestellt. Das ist fast genauso teuer, als würde man direkt mit Strom heizen. Unser Eindruck ist nun: Wir bezahlen eine Miete am oberen Ende der Mietskala, der Vermieter spart sich die Investition in eine Heizanlage, bekommt womöglich noch einen Zusatzertrag durch Miete, Provision oder wie auch immer und wir bekommen eine hohe Heizkostenabrechnung in Rechnung gestellt, die deutlich höher ist als wenn man mit Öl oder anderst heizen würde.

Nach Gradtagen hochgerechnet ergeben sich für die Gesamtanlage Heizkosten von ca. 8,23 Euro / m2 im Jahr bzw. 48 kWh pro m2 (ohne Warmwasser, Niedrigenergiehaus).

Gibt es eine Möglichkeit, gegen den hohen Preis für die Wärmelieferung vorzugehen? Oder kann der Betreiber des BHKW quasi beliebige Preise an den Vermieter abrechnen ... die wir als Mieter ja bezahlen müssen? Und müssten die Schornsteinfegerkosten in diesem Fall nicht an den Betreiber des Blockheizkraftwerks gehen?




Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst danke ich für Ihre Anfrage, die ich im Folgenden gerne beantworte.

1. Hinsichtlich der im Kalenderjahr 2007 entstandenen Kosten ist zu differenzieren. Vereinfacht ausgedrückt, sind die Kosten von der Bezugsfähigkeit des Objektes bis zum Einzug des Mieters vom Vermieter zu tragen. Ab diesem Zeitpunkt können Sie (anteilig) auf den Mieter umgelegt werden. Etwas anderes gilt hinsichtlich der öffentlichen Lasten des Grundstücks, da diese auch schon während oder vor der Bauphase anfallen. Diese sind zeitanteilig (und zwar ab Entstehung) zwischen Vermieter und Mieter abzugrenzen.

2. Die gesetzliche Deckelung der Ablesekosten gilt auch für Rumpfjahre. Allerdings ist hier nicht die abgerechnete Mietzeit entscheidend, sondern die Grenze darf nicht überschritten werden, wobei die Brennstoffkosten hier auf das Gesamtjahr hochzurechnen sind. Andernfalls würde bei einem unterjährigen Mieterwechsel der Mieter stets Gefahr laufen, einen Teil der Kosten nicht umlegen zu können. Ein Überschreiten der Obergrenze liegt daher in Ihrem Fall nicht vor.

3. Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, die für den Mieter günstigste Variante der Wärmeversorgung zu wählen, sondern kann auch eigene wirtschaftliche Erwägungen in Betracht ziehen. Ebenso ist ein Vermieter auch nicht zur nachträglichen Verbesserung der Isolierung verpflichtet, auch wenn eine unzeitgemäße Isolierung die Mieter über die Gebühr belastet. Des Weiteren gehe ich davon aus, dass die Art der Wärmeversorgung in Ihrem Mietvertag geregelt ist. Mir sind darüber hinaus auch keine Entscheidungen bekannt, in denen gegen diese Art der Wärmeversorgung grundsätzliche Bedenken geäußert wurden. Was den Preis für die Wärmelieferung betrifft, so kann dieser nicht völlig frei bestimmt werden. Er unterliegt den geltenden Preisregulierungen der Energiewirtschaft.

4. Ich stimme Ihnen zu, dass zumindest eine Beteiligung des Betreibers an den Schornsteinfegerkosten nicht abwegig erscheint. Dies jedenfalls dann, wenn die Anlage über die Wäremlieferungen in der Wohnanlage noch Strom in das örtliche Netz speist. Bei einer kurzen, überschlägigen Suche habe ich jedoch keine diesbezügliche Rechtsprechung gefunden.

Bitte haben Sie Verständis, dass dieses Angebot nur einer ersten Einschätzung der Rechtslage dient und eine individuelle anwaltliche Beratung grundsätzlich nicht ersetzen kann.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 02.12.2008 | 02:26


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