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Nebenkosten - Verteilerschlüssel generell


01.12.2006 17:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sabine Reeder




Sehr geehrte Damen und Herren,

es handelt sich um einen Formularmietvertrag aus dem Jahre 2003 (Mietbeginn 2004), 5 Mietparteien, keine Nebenabreden oder zusätzliche Vereinbarungen.

------------------------
§ 3 Miete
1. a) Die Nettomiete beträgt..
b) Folgende Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB (erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO in der jeweiligen Fassung) sind in der obigen Miete nicht enthalten und deshalb gesondert zu zahlen:
------------------------
Überschrift linke Spalte „Kosten für:“ – es folgen 21 Betriebskostenarten, die allesamt erlaubt sind, also OK.
Einige sind nicht angekreuzt, da nicht zutreffend, auch OK.
Überschrift rechte Spalte „Verteilungsschlüssel:“ – „z.B. nach Personenz., m²-Wohnfl., Bruchteilen oder Messgeräten“, soweit auch OK.

Bei den aufgelisteten Betriebskostenarten 1-21 (links) sind in dieser Spalte (rechts) keine Einträge, es wurde also nicht explizit einen Verteilungsschlüssel aus der Auswahl „z.B. nach Personenz., m²-Wohnfl., Bruchteilen oder Messgeräten“ pro Betriebskostenart angegeben (alles leer).

Frage 1a: Müssen hier stattdessen die Betriebskosten nach Wohnfläche (falls nicht verbrauchsabhängig) abgerechnet werden?

Frage 1b: Falls die Abrechnung nach Wohnfläche hätte erstellt werden müssen, ist die erhaltene Abrechnung mit beliebigen Verteilungsschlüsseln formell unrichtig, also deswegen Nichtig?

--------------
§ 3 Miete
2. Ist in der Spalte „Verteilungsschlüssel“ oder bei Einzelpositionen ein solchen nicht eingesetzt, so kann der Vermieter einen geeigneten, auch unterschiedlichen Umlagemaßstab nach billigem Ermessen bestimmen. Soweit ein Verteilungsschlüssel nur bei einzelnen Betriebskostenarten eingesetzt ist, wird dadurch die Umlagefähigkeit der übrigen Betriebskostenarten nicht ausgeschlossen. Der Vermieter kann während der Mietzeit bei Vorliegen eines sachlichen Grundes zu Anfang eines neuen Berechnungszeitraumes den Verteilungsschlüssel neu bilden. Die Verteilung bzw. Neubestimmung eines Verteilungsschlüssels muss sich im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere der Heizkostenverordnung halten.
---------------

Frage 2a: Ist dieser Passus überhaupt gesetzeskonform?

Frage 2b: Falls ja, ist es auch erlaubt, jetzt in der vor kurzem erhaltenen Abrechnung für 2005 mitzuteilen, dass der Verwalter einen Fehler in der Abrechnung für 2004 gemacht hat und die MEA sich deswegen um ca. 15% rückwirkend für 2005 erhöhen?

Als mittlerweile Stammkunde hoffe ich auf Mengenrabatt ;-)

Vielen Dank und schönes Wochenende!
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 135 weitere Antworten zum Thema:
01.12.2006 | 20:14

Antwort

von

Rechtsanwältin Sabine Reeder
201 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:

Frage 1a: Da kein Verteilungsschlüssel angegeben wurde, ist auch kein Verteilungsschlüssel vereinbart worden. Wenn im Mietvertrag kein Verteilungsschlüssel vereinbart wurde, müssen die Kosten anteilig nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt werden. Nur wenn der einzelne Verbrauch erfasst wurde, kann auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Dann hat die verbrauchsabhängige Abrechnung Vorrang vor dem Umlageschlüssel nach der Wohnfläche.
Frage 1b: Hier sagt man, dass nur ordnungsgemäße Abrechnungen auch fällig werden. (OLG Düsseldorf, DWW 1993, S. 261).

Frage 2a: Die Frage ist nicht einfach zu beantworten. Meines Erachtens ist die Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung jedoch durchaus zweifelhaft, da sie dem Vermieter die Möglichkeit gibt, jederzeit nachträglich einen Verteilungsschlüssel nach seinem Belieben einzusetzen, ohne dass dieser der Zustimmung des Mieters bedarf. Für die Wirksamkeit spricht jedoch die Vertragsfreiheit. Mit Unterschreiben des Mietvertrages haben Sie hierzu die Zustimmung gegeben. Leider kann ich diesbezüglich keine Entscheidung finden. Im Zweifel müsste dies wohl gerichtlich entschieden werden.

Frage 2b: Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes. Eine Nachforderung des Vermieters nach Fristablauf ist ausgeschlossen, es sei denn er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Für eine kostenlose Nachfrage stehe ich gerne zur Verfügung.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen

Sabine Reeder
Rechtsanwältin

Meine Antwort umfasst nur die Informationen, die mir zur Verfügung gestellt wurden. Für eine verbindliche Bewertung ist eine umfassende Sachverhaltsermittlung vonnöten, die im Rahmen einer Online-Beratung nicht möglich ist.


Sabine Reeder, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 02.12.2006 | 17:26

Sehr geehrte Frau Reeder,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich habe in der Zwischenzeit umfangreiche Recherchen betrieben und habe daher einige Rück- bzw. Verständnisfragen:

zu 1b: Ist in diesem Fall die Abrechnung ordnungsgemäß, und/oder ist eine Verbesserung über die Jahresfrist hinaus möglich? Es wird offensichtlich zwischen inhaltlichen Fehlern in der Abrechnung und die formale Richtigkeit der Abrechnung an sich unterschieden. Wozu zählt diese „Falschabrechnung“? Mittlerweile habe ich auch festgestellt, dass die Heiz- und Warmwasserkosten nicht nach der Heizkostenverordnung erstellt worden sind… :(

Auf Grund einer Falschberatung beim Mieterverein habe ich schon eine Nachzahlung geleistet – unter Vorbehalt. Ich hoffe, da ist noch was zu retten!

zu 2a: Es ist keine Einzelabrede, sondern einen Formularmietvertrag. Der Passus sagt ja auch aus, dass „die Verteilung bzw. Neubestimmung eines Verteilungsschlüssels sich im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen… halten muss“. So weit ich jetzt informiert bin, können Änderungen nur im Voraus für die nächste Abrechnungsperiode ausgesprochen werden. Daher noch die Rückfrage…

zu 2b: Es gab keine Nachforderung für 2004, sondern es wurde jetzt im Herbst 2006 mitgeteilt, dass (auf Grund des Fehlers in 2004) die MEA sich ab dem 01.01.2005 geändert HAT (Mitteilung also um die 20 Monate nach in Kraft treten!). Das steht doch im Widerspruch zu §3 Pkt.2, nicht wahr?

Ein schönes Wochenende habe ich schon gewünscht... über eine Rückmeldung Anfang nächster Woche würde ich mich freuen!

Dank & Gruss

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2006 | 22:17

Gerne beantworte ich Ihre Nachfragen:

1. Wenn ein falscher Verteilerschlüssel verwendet wird, dann ist dies keine ordnungsgemäße Abrechnung. Dies Abrechnung wird nicht fällig. Das heisst, ein Zahlungsanspruch entsteht nicht.
2. Wie schon erwähnt ist es meines Erachtens fraglich, ob diese Bestimmung zulässig ist. Wenn dann kann ein Verteilerschlüssel höchstens für die Zukunft festgelegt werden, rückwirkend ist dies nicht möglich.

ANTWORT VON
Rechtsanwältin Sabine Reeder
Berlin

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