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Nachträgliche Genehmigung


03.02.2008 18:22 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marco Liebmann




Sehr geehrte Damen und Herren,
anbei meine Frage. Bitte berücksichtigen Sie neben dem Bau- und Architektenrecht auch das Verwaltungsrecht. Vielen Dank.

Ich beabsichtige in NRW ein 7-Familienhaus (Bj. 1970 mit je zwei Wohnungen im EG, 1 OG und DG sowie eine Wohnung im Souterrain) zu kaufen, bei dem 3 Wohneinheiten (beide DG Wohnungen und die Souterrain-Wohnung) nicht genehmigt sind. Die fehlenden Genehmigungen sollen in der Kaufpreisfindung und dann im Kaufvertrag berücksichtigt bzw. dokumentiert werden.
In der nächsten Woche findet zur Vorbereitung des Kaufvertrags eine Einsicht in die Bauakte statt. Dabei ist auch ein Gespräch mit dem Leiter des Bauamtes geplant. Vorab habe ich schon einige Auskünfte des Maklers erhalten. Zur Vorbereitung interessieren mich folgende zwei Themen:

1. Herausforderung: Genehmigung DG-Wohnungen
Lt. Auskunft des Maklers sind die Wohnungen im Dachgeschoss nachträglich gegen einen entsprechenden Nachweis an Stellplätzen bzw. eine Ablösung genehmigungsfähig. In der Bauakte findet sich ein Schreiben, in dem ein Mieter 1976 nach der Genehmigung der DG-Wohnung fragt. Das zuständige Bauamt antwortet darin, dass keine Genehmigung vorliegt. Demnach ist m. E. das Bauamt in Kenntnis der wohnwirtschaftlichen Nutzung trotz fehlender Genehmigung. Wie ist hierbei meine Argumentations-/Verhandlungsposition ggü. dem Bauamt? Kann das Bauamt im Rahmen der nachträglichen Genehmigung den Nachweis von Stellplätzen noch fordern? Wenn ja, von welchem Zeitpunkt sind die Ablösebeträge anzusetzen: die des Baujahres oder die vom Zeitpunkt der nachträglichen Genehmigung?

2. Herausforderung: Nachträgliche Genehmigung bzw. Duldung der Souterrain-Wohnung
Lt. Auskunft des Maklers ist die GFZ (Geschossflächenzahl) überschritten. Danach sollte eine Genehmigung nicht möglich sein, wohl aber eine Duldung. Darüber hinaus schildert der Makler, dass es in den 70er Jahren einen Rechtsstreit mit der Stadt hinsichtlich der Wohnung gegeben hat. Aus irgendwelchen Gründen :-) wurde aber der Vorgang ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht weiter verfolgt.
Meines Erachtens könnte die Behörde ihr Recht zum Eingreifen gerade dann verwirkt haben, wenn sie sich ursprünglich sehr intensiv mit dem Problem auseinandergesetzt (Stichwort: Rechtsstreit) und entsprechende Maßnahmen angedroht hat, auf deren Durchsetzung sie dann aber verzichtet hat (Stichwort: besonderes Verhalten).
Im Rahmen der zu beachtenden Verhältnismäßigkeit ist zu erwähnen, dass sich in der unmittelbaren Nähe weitere bauordnungswidrige Bebauung befindet, die offenbar schon lange geduldet wird. (An dem Kaufobjekt ist einseitig ein baugleiches Objekt leicht versetzt angebaut. In der Straße befinden sich mehrere (> 10) baugleiche Objekte. Diese werden im Hinblick auf die wohnwirtschaftliche Nutzung gleichartig genutzt und sind teilweise als Wohnungseigentum verkauft worden, so wie z.B. auch das direkt angebaute Haus. )

Meine Frage hierzu: Ist die Behörde gezwungen, die wohnwirtschaftliche Nutzung aufgrund der geschilderten Umstände zu dulden? Wenn ja, müsste dafür ebenfalls ein Stellplatz nachgewiesen bzw. abgelöst werden?

Vielen Dank für Ihre Antwort, die ggf. alternative Argumentationen/Strategien enthält.
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 6 weitere Antworten zum Thema:
03.02.2008 | 20:44

Antwort

von

Rechtsanwalt Marco Liebmann
341 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Frage 1)
Eine Regelung zum Umfang der Stellplätze kann sich bei Vorliegen eines Bebauungsplanes aus diesen ergeben.
§ 12 Abs. 6 BauNVO erlaubt, durch B-Plan Stellplätze und Garagen auszuschließen, „soweit landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen“. Landesrecht stünde entgegen, wenn es seinerseits strikt forderte, dass die Einstellplätze gerade in den Bereichen geschaffen werden, die planungsrechtlich dafür gesperrt werden sollen.
Es gibt in NRW meines Erachtens keinerlei landesrechtliche Hindernisse für Festsetzungen nach § 12 Abs. 6 BauNVO.

Hier könnte jedoch zudem § 51 Abs. 9 LBauO eingreifen.

Gemäß § 51 Abs. 9 LBauO NRW brauchen in einem Gebäude, das vor dem 1. Januar 1993 fertiggestellt war, und Wohnungen durch Ausbau des Dachgeschosses geschaffen worden, notwendige Stellplätze und Garagen entsprechend § 51 Abs. 2 LBauO NRW nicht hergestellt zu werden, soweit dies auf dem Grundstück nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich ist. Demnach kann das Bauamt nach meiner Auffassung keinen Nachweis mehr für Stellplätze verlangen undd demnach wäre auch keine Ablöse dafür zu zahlen.
Dies richtet sich jedoch nach den Besonderheiten des Einzelfalls und kann derzeit von mir nicht eingeschätzt werden, ob die Herstellung von Stellplätzen auf Ihrem Grundstück nur unter großen Schwierigkeiten möglich ist.

Anderenfalls wäre aber der maßgebliche Zeitpunkt, zur Beurteilung der Ablöse, der Zeitpunkt der Entscheidung über die nachträgliche Genehmigung.
Hier könnte jedoch auf Grund der Kenntnis des Bauamtes und auf Grund des Zeitablaufes von über 30 Jahren eine Verwirkung als wahrscheinlich angesehen werden.
Demnach wäre meines Erachtens weder der Nachweis von Stellplätzen, noch eine Ablöse zu erbringen.

Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung ist, dass die Baumaßnahme oder bauliche Anlage mit dem im Zeitpunkt der Genehmigung geltenden öffentlichen Baurecht vereinbar ist. Diese Aussage hat erhebliche praktische Bedeutung, weil das maßgebliche öffentliche Baurecht nur in bescheidenem Umfang durch lange Zeit unveränderte Gesetze bestimmt wird und Bebauungspläne und offene Normen - wie §§ 34, 35 BauGB durch die Bezugnahme auf die vorhandene Bebauung bzw. die öffentlichen Belange - relativ rasche Veränderungen möglich machen. Die Baugenehmigung wird mit der Bekanntgabe an den Bauherrn wirksam, so dass Änderungen der Sach- und Rechtslage nach diesem Zeitpunkt, aber vor der Bekanntgabe gegenüber dem Nachbarn bedeutungslos sind (BVerwG 19. 9. 69 - IV C 18.67 - DVBl. 70, 62).

Aus der Maßgeblichkeit der Rechtslage zur Zeit der Entscheidung ergibt sich schließlich, dass eine nachträgliche Genehmigung für Schwarzbauten nicht erteilt werden kann, wenn diese zwar zur Zeit der Errichtung mit dem materiellen öffentlichen Baurecht vereinbar waren, dieses sich aber inzwischen geändert hat (a. A. Ortloff, II S. 210).

Denkbar ist in solchen Fällen ein den Bestandsschutz feststellender VA oder ein Duldungsverwaltungsakt (HessVGH 10. 11. 94 - 4 TH 1864/94 - BRS 57 Nr. 259), wenn ein schutzwürdiges Interesse des Betroffenen dargetan wird.

Ein solches Schutzwürdiges Interesse würde ich auf Grund Ihrer Angaben in Ihrem Fall annehmen.

Die gilt sowohl für die Dachgeschosswohungen, als auch für die Souterrain-Wohnung.

Frage 2)
Eine nachträgliche Baugenehmigung kann dann erteilt werden, wenn die Bebauung nicht gegen öffentlich rechtliche Vorschriften verstößt.

Gemäß § 73 Abs. 1 LBauO NRW kann,
soweit in der Landesbauordnung NRW oder in aufgrund dieser erlassenen Vorschriften nichts anderes geregelt ist, die Genehmigungsbehörde Abweichungen von bauaufsichtlichen Anforderungen der Landesbauordnung und der aufgrund dieser erlassenen Vorschriften zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderungen und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. Abweichungen von § 6 LBauO NRW (Abstandsflächen) sind insbesondere zulässig, wenn durch das Vorhaben nachbarliche Interessen nicht stärker oder nur unwesentlich stärker beeinträchtigt werden als bei einer Bebauung des Grundstücks, die nach § 6 zulässig wäre.

Eine Abweichung steht im Ermessen der Behörde.
Hierbei muss berücksichtigt werden, dass die unmittelbare nachbarschaftliche Bebauung der gleichen entspricht, wie der Ihren.

Die Bauaufsichtsbehörde hat die Verpflichtung, ihr Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung des § 73 Abs. 1 auszuüben und dabei die gesetzlichen Grenzen des Ermessens einzuhalten. Ihre Entscheidung ist nach Maßgabe des § 114 VwGO (verwaltungs-)gerichtlich überprüfbar.

Der Zweck des § 73 Abs. 1 besteht im Sinne einer Finalisierung des Bauordnungsrechts darin, die Ausübung des Eigentumsrechts nicht durch eine zu starre Normanwendung dort zu verhindern, wo bei Vereinbarkeit mit den öffentlichen Belangen und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange das Ziel der bauordnungsrechtlichen Anforderungsnorm nicht (unvertretbar) beeinträchtigt wird. Auch nachbarschützende Vorschriften stehen unter dem Vorbehalt einer Abweichung.

Voraussetzung für eine rechtmäßige Ermessensbetätigung ist eine vollständige Ermittlung des entscheidungserheblichen Sachverhalts auf der Basis des schriftlichen Abweichungsantrages und seiner Begründung und dessen Einstellung in die Ermessenserwägungen. Die Bauaufsichtsbehörde muss die einschlägigen Belange fehlerfrei ermitteln und – unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes und des Gleichheitssatzes – gewichten. Für die sachgerechte Ermessensbetätigung sind ausschließlich bau- und bodenrechtliche Kriterien maßgeblich. Besondere persönliche Umstände sind hingegen unbeachtlich, es sei denn, der Gesetzgeber hätte ihnen ausdrücklich baurechtlich Relevanz zukommen lassen.

Bei der Entscheidung über die Zulassung der Abweichung darf der Blick, da auch öffentliche Interessen im Spiel sind, jedoch nicht einseitig auf die Nachbarbeziehungen gerichtet werden.

So gibt es keinen Grundsatz, dass die Abstandsfläche überall dort verkürzt werden darf, wo sich ein näheres Heranrücken eines Gebäudes an die Grenze auf dem Nachbargrundstück in tatsächlicher Hinsicht wenig auswirkt. Hinzukommen müssen Gesichtspunkte wie besonderen Verhältnisse auf dem Baugrundstück oder für das Vorhaben sprechende Gründe. Das Gesamtbild der von dem Vorhaben in Anspruch genommenen Abweichungen, die tatsächlichen Verhältnisse, die formelle und materielle Legalität eines Baubestandes sind in die Entscheidung und in ihre Begründung einzubeziehen.

Hier spielt überdies eine entscheidende Rolle, dass auf Grund des Gleichheitsprinzips bei Ihnen keine andere Beurteilung erfolgen darf, wie bei der Bebauung in der Nachbarschaft.
Kurz um könnte man es so auf den Punkt bringen, entweder werden die Vorhandenen Bebauungen geduldet, oder jeder der vorhandenen nicht genehmigten Bebauungen müssten zurückgebaut werden.

Auch der Umstand des Zeitablaufs von über 30 Jahren spricht dafür, dass ein jetziges Einschreiten der Behörde ermessensfehlerhaft und damit rechtswidrig wäre. Insofern ist die Behörde gehalten, die Vorhandene Bebauung zu dulden. Zudem hatte Sie Kenntnis der wohnwirtschaftlichen Nutzung, sowohl für die Dachgeschosswohungen als auch für die Souterrain-Wohnung.

Aus der Ermessensgebundenheit der Zulassung der Abweichung folgt, dass regelmäßig kein Anspruch auf die Zulassung besteht, wohl aber auf ermessensfehlerfreie Entscheidung.

Eine Ermessensreduktion (Ermessensreduzierung auf Null) und somit ein Anspruch auf die Gestattung der Abweichung kommt nur in Betracht, wenn in der Gestattung die einzig denkbare fehlerfreie Ermessensausübung liegt.

Dies gilt hier auf Grund der geschilderten Umstände als wahrscheinlich.

Unter dem Gesichtspunkt der Folgenbeseitigungslast kann ein Anspruch auf Gestattung der Abweichung zu bejahen sein, wenn sich die Bauaufsichtsbehörde zuvor rechtswidrig verhalten hat. Gleiches müsste dann gelten, wenn die Behörde Kenntnis von der nicht genehmigten Bebauung und Nutzung hat, und über ein Zeitraum von 30 Jahren nichts unternimmt, zumal von einem Rechtsstreit damals Abstand genommen wurde.

Gemäß § 74a LBauO NRW sind Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans, einer sonstigen städtebaulichen Satzung nach § 34 BauGB oder von Regelungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) über die zulässige Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 2 Halbsatz 2 BauGB, über die nicht in einem Baugenehmigungsverfahren entschieden wird, schriftlich zu beantragen. Der Antrag ist zu begründen; ihm sind die zu seiner Beurteilung erforderlichen Unterlagen beizufügen. Die Bauaufsichtsbehörde hat über den Antrag innerhalb von 6 Wochen nach Eingang des Antrags bei ihr zu entscheiden.

Gemäß § 51 Abs. 9 LBauO NRW brauchen in einem Gebäude, das vor dem 1. Januar 1993 fertiggestellt war, und Wohnungen durch Ausbau des Dachgeschosses geschaffen worden, notwendige Stellplätze und Garagen entsprechend § 51 Abs. 2 LBauO NRW nicht hergestellt zu werden, soweit dies auf dem Grundstück nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich ist. Demnach ist auch keine Ablöse dafür zu zahlen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.
Unklarheiten beantworte ich gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfrage.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt


Marco Liebmann, Rechtsanwalt

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Rechtsanwalt Marco Liebmann
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