Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 48 weitere Antworten zum Thema Bauträger.
Ich habe vor ca. zwei Jahren zwei nebeneinander liegende Eigentumswohnungen (von insgesamt 9 Wohnungen im Gebäude, die allesamt verkauft wurden) im obersten Stockwerk eines Altbaus gekauft, mit dem Plan, diese Wohnungen in einigen Jahren zusammenzulegen und selbst zu nutzen. In eine Wohnung bin ich auch mit meiner Familie eingezogen, bis ich von meinem Arbeitgeber an einen anderen Ort versetzt wurde und ausziehen musste. Daher sind beide Wohnungen nun vermietet. Beim Abschluss des Kaufvertrages (und auch bereits bei der Besichtigung) wurde mir mitgeteilt, dass der sich über den Wohnungen befindende Speicher zu einer Dachgeschosswohnung ausgebaut wird, womit ich kein Problem hatte. Anscheinend wurde vom Bauträger (der das Haus renoviert und auch mir die beiden Wohnungen verkauft hatte) lange kein Käufer gefunden, aber nun, mit langer Verzögerung, beginnt der Ausbau. Aus Brandschutzgründen muss die Decke in einer der von mir gekauften Wohnungen ausgetauscht werden (in der anderen ist das bereits früher erfolgt) und der Urlaub des Mieters wurde dafür als geeigneter Termin ausgewählt (Zustimmung des Mieters liegt selbstverständlich vor). Ich habe mich gegenüber dem Mieter verpflichtet, für seine Kooperation bei der Gelegenheit das Streichen seiner Wohnung und die Renovierung des Badezimmers zu übernehmen und entsprechende Unternehmer beauftragt. Nun habe ich eine Reihe von Problemen:
- In dem Haus befindet sich ein Aufzug, der nachträglich eingebaut wurde und den ich anteilig auch sehr teuer bezahlt habe. Der Aufzug wurde jetzt zum Schutz innen ausgekleidet und wird intensiv zum Ausbau verwendet, sowohl zum Transport von Arbeitern als auch Material (für den Schutt wurde eine entsprechende Rutsche außen am Gebäude angebracht). Wartungs- und Betriebskosten trägt die WEG, der Aufzug ist meiner Meinung nach den Bewohnern (also auch meinen Mietern) zur Benutzung vorbehalten - muss ich (oder die WEG) die Verwendung zum Ausbau dulden oder kann ich verlangen, dass ein Außenaufzug oder ein Kran aufgestellt wird? Es ist ein sehr kleiner Personenaufzug und sicher nicht dafür gedacht, schwere Holzbalken und Terrassenfenster zu transportieren. Ich finde es auch für die Mieter unzumutbar, in einen Aufzug steigen zu müssen, der voller Baumaterial ist oder lange durch Arbeiter blockiert wird. Im Kaufvertrag findet sich keine Bestimmung bzgl. der Verwendung des Aufzugs für den Ausbau.
- Die Decke in einer Wohnung (die, in der die Decke bereits früher ausgetauscht wurde) wurde durch den darüber erfolgenden Ausbau an mehreren Stellen beschädigt, es wurden ca. 1 cm breite Metallstifte durchgetrieben, die nun unten herausstehen.
- Es sind dünne (ca. 1 mm breite) Risse in den oberen Bereichen der Wände in einer der Wohnungen aufgetreten.
- Die urlaubsbedingte Abwesenheit des Mieters, bei dem die Decke ausgetauscht werden sollte und der dem Bauleiter dafür seinen Wohnungsschlüssel überlassen hat, wurde dazu genutzt, um seine Toilette als Bautoilette zu verwenden. Sie wird von den Arbeitern benutzt, die mit dem Ausbau des Dachgeschosses beschäftigt sind. Als die Handwerker, die ich mit der Badrenovierung beauftragt hatte, dort ankamen, drehten sie auf der Stelle wieder um, da sie keine neue Toilette einbauen wollten, wenn diese gleich wieder von den Arbeitern des Bauträgers verschmutzt wird.
- Im ganzen Treppenhaus ist alles voller Dreck und Staub, es wurden anscheinend keinerlei Vorkehrungen getroffen, um die Beeinträchtigungen der Bewohner auf das Minimum zu beschränken.
- Unabhängig vom Ausbau habe ich auch noch ein Problem mit dem Keller (Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht), der komplett gestrichen und frisch verputzt war, als ich die Wohnung gekauft hatte und nun stellt sich heraus, dass das Mauerwerk völlig durchfeuchtet ist (im Kaufvertrag findet sich natürlich ein Gewährleistungsausschluss, aber auch ein Hinweis darauf, dass versteckte Mängel nicht bekannt sind).
Welche Rechte habe ich bezüglich des Ausbaus, was sind meine Risiken? Kann ich den Dachgeschossausbau stoppen lassen, wenn ja, auf welcher Grundlage, und verlangen, dass erst einmal Maßnahmen zum Schutz der Bewohner ergriffen werden und ein Aufzug/Kran für den Bau aufgestellt wird? Wie sind die Schäden in meiner Wohnung durch den Ausbau zu bewerten, muss ich das hinnehmen oder gibt mir das einen Grund, gegen den Ausbau vorzugehen? Wie ist die Verwendung der Toilette des Mieters als "Bautoilette" während seiner Abwesenheit zu beurteilen? Kann ich vom Verwalter (der vom Bauträger eingesetzt wurde) verlangen, dass er sich um diese Themen kümmert und ist dazu meine alleinige Beauftragung ausreichend oder brauche ich die Zustimmung der gesamten WEG dazu? Ist der Verwalter schadensersatzpflichtig, wenn er untätig bleibt? Ist der Verwalter verpflichtet, sich um die im Gemeinschaftseigentum stehende feuchte Wand in meinem Keller zu kümmern und gegebenenfalls auch Gewährleistungsansprüche durchzusetzen?
Hinweis:
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Diese Antwort ist vom 3.3.2010 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort geschrieben am 03.03.2010 06:35:25 
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Rechtsanwalt Thomas Bohle
Damm 2, 26135 Oldenburg, Tel: 0441 26726, Fax: 0441 26892
Arbeitsrecht, Familienrecht, Zivilrecht, Baurecht, Miet und Pachtrecht
Bewertungen: 811
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der AUFZUG steht nicht nur den Bewohnern zu, da dann z.B. jedem Besucher die Nutzung verwehrt werden könnte. Daher kann der Aufzug auch für den Ausbau verwendet werden. Eventuelle zeitweilige Einschränkungen haben die Bewohner unter den Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme hinzunehmen.
Lediglich dann, wenn die zulässige Traglast überschritten werden sollte, ist die Nutzung des Aufzuges zu untersagen und es obliegt dann der Baufirma, einen Außenaufzug oder Kran aufzubauen, alternativ, das Treppenhaus zu benutzen.
Hinsichtlich der BESCHÄDIGUNGEN haben Sie einen Anspruch auf Beseitigung der Schäden gegenüber der Baufirma auf der Nebenpflicht des Bauvertrages nach § 631 BGB, da der Unternehmer verpflichtet ist, das Eigentum nicht zu beschädigen.
Hier sollten Sie - falls die Beschädigungen seitens der Firma bestritten werden - dann sofort einen Sachverständigen hinzuziehen, der die Schäden aufnimmt. Gerade im Bereich der Risse kann es zu Problemen kömmen, ob es sich um"normale" Setzrisse oder bauseitig verursachte Schäden handelt. Der Beweis wäre aber von Ihnen zu führen.
Die Miteigentümer hätten einen Direktanspruch aus § 823 BGB gegen die Baufirma.
Auch bezüglich der Verschmutzungen des Treppenhaues ist die Baufirma verpflichtet, diese zu beseitigen und zwar immer bei entsprechender Notwendigkeit, also ggfs. sogar täglich.
Die Toilettennutzung kann natürlich untersagt werden, da die Schlüssel allein für das notwendige Betreten der Wohung zu Bauzwecken überreicht worden sind.
Hinsichtlciher der Feuchtigkeit im KELLER muss zunächst die Ursache geklärt werden, da Ihnen insoweit zwar Gewährleistungsrechte zustehen, Sie aber den Mangel auch beweisen müssen, so dass auch hier die Hinzuziehung eines Sachverständigen geboten erscheint, um Mängel und notwendige Mängelbeseitigungsmaßnahmen festzustellen. Schlimmstensfalls kann die Außenabdichtung mangelhaft sein, was aber vor Ort festgestellt werden muss.
Sofern es um die Beschädigungen im Keller, der Nutzung des Gemeinschaftseigentums (Treppenhaus, Aufzug) geht, wäre der Verwalter verpflichtet, tätig zu werden und kann sich in der Tat bei Untätigkeit schadensersatzpflichtig machen.
Hinsichtlich der Beschädigungen in Ihren Wohnungen und der Toilettennutzung sind Sie gefordert und müssen tätig werden.
Bevor Sie aber zum Baustop greifen, müssen Sie die Baufirma auffordern, dieses zu unterlassen, was schriftlich erfolgen sollte. Erst dann kann der Stop durchgesetzt werden, was dann aber auch die Vertragsbeendigung nach sich ziehen kann.
Da dieses dann wahrscheinlich ist und weitere Folgen (Schadensersatz, kompletter Bauabruch) nach sich ziehen kann, kann man Ihnen aber nur dringend empfehlen, unverzüglich mit den Bauunterlagen einen Rechtsanwalt aufzusuchen und diesen nach Prüfung der Verträge dann mit der Einleitung geeigneter Schritte zu beauftragen. Denn der Bauvertrag und auch der Kaufvertrag ist geradezu zwingend vorab zu prüfen, da ggfs. dort -zulässige - Einschränkungen Ihre Rechte und Möglichkeiten vertraglich vereinbart worden ist.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 04.03.2010 06:29:59
Sehr geehrter Herr Bohle,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich möchte gerne, wenn möglich, um eine weiter Konkretisierung bitten.
- Zum Aufzug: dass der Aufzug Bewohnern und Besuchern zur Verfügung steht, ist natürlich unbestritten. Ich bin aber der Meinung, dass Bewohner und Besucher eine normale Nutzung darstellen, selbst, wenn diese im Einzelfall mehrfach hin- und herfahren, etwa weil sie etwas in der Tiefgarage vergessen haben. Bauarbeiten und Materialtransport finde ich nicht mehr normal, genausowenig, wie es die WEG doch wahrscheinlich auch nicht hinnehmen müsste, wenn etwa Kinder den Aufzug stundenlang zum Spielen verwenden und hoch- und runterfahren oder ich ihn durch das Blockieren der Tür für mich stundenlang "reserviere". Das sind ausgedachte Beispiele, aber ich versuche, die Grenze zu finden, was hingenommen werden muss und was nicht.
- Zum Keller: Sie schreiben, dass mir da Gewährleistungsansprüche zustehen, ist das sicher so? Ich habe einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag unterschrieben. Greift der nicht, wenn der Mangel bei Vertragsschluss "unsichtbar" war, weil die Wände frisch verputzt und gestrichen waren? Das wäre natürlich schön. Ich möchte es gerne vermeiden, einen Sachverständigen zu beauftragen, denn die Kosten dürften immens sein und ich habe Angst, darauf wegen des Gewährleistungsausschlusses sitzenzubleiben. Es wäre mir daher lieber, wenn sich die WEG darum kümmern müsste, da es sich um Gemeinschaftseigentum (wenn auch mit Sondernutzungsrecht) handelt. Dann trage ich die Kosten und das Risiko nur anteilig. Inwieweit kann ich den Verwalter verpflichten, sich darum zu kümmern, mit allem, was dazugehört (Sachverständiger, ggf. Anwalt zur Prüfung, ob Gewährleistungsfall, Beauftragung zur Behebung)? Kann die WEG sich weigern, wenn durch die Feuchtigkeit mittelfristig ernste Schäden zu erwarten sind (und als Nebeneffekt mein Keller unbenutzbar ist)?
Mit freundlichen Grüßen
"Ratsuchender"
Sehr geehrter Herr Bohle,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich möchte gerne, wenn möglich, um eine weiter Konkretisierung bitten.
- Zum Aufzug: dass der Aufzug Bewohnern und Besuchern zur Verfügung steht, ist natürlich unbestritten. Ich bin aber der Meinung, dass Bewohner und Besucher eine normale Nutzung darstellen, selbst, wenn diese im Einzelfall mehrfach hin- und herfahren, etwa weil sie etwas in der Tiefgarage vergessen haben. Bauarbeiten und Materialtransport finde ich nicht mehr normal, genausowenig, wie es die WEG doch wahrscheinlich auch nicht hinnehmen müsste, wenn etwa Kinder den Aufzug stundenlang zum Spielen verwenden und hoch- und runterfahren oder ich ihn durch das Blockieren der Tür für mich stundenlang "reserviere". Das sind ausgedachte Beispiele, aber ich versuche, die Grenze zu finden, was hingenommen werden muss und was nicht.
- Zum Keller: Sie schreiben, dass mir da Gewährleistungsansprüche zustehen, ist das sicher so? Ich habe einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag unterschrieben. Greift der nicht, wenn der Mangel bei Vertragsschluss "unsichtbar" war, weil die Wände frisch verputzt und gestrichen waren? Das wäre natürlich schön. Ich möchte es gerne vermeiden, einen Sachverständigen zu beauftragen, denn die Kosten dürften immens sein und ich habe Angst, darauf wegen des Gewährleistungsausschlusses sitzenzubleiben. Es wäre mir daher lieber, wenn sich die WEG darum kümmern müsste, da es sich um Gemeinschaftseigentum (wenn auch mit Sondernutzungsrecht) handelt. Dann trage ich die Kosten und das Risiko nur anteilig. Inwieweit kann ich den Verwalter verpflichten, sich darum zu kümmern, mit allem, was dazugehört (Sachverständiger, ggf. Anwalt zur Prüfung, ob Gewährleistungsfall, Beauftragung zur Behebung)? Kann die WEG sich weigern, wenn durch die Feuchtigkeit mittelfristig ernste Schäden zu erwarten sind (und als Nebeneffekt mein Keller unbenutzbar ist)?
Mit freundlichen Grüßen
"Ratsuchender"
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 04.03.2010 08:43:13
Sehr geehrter Ratsuchender,
auch diese Art der Transporte wird hinzunehmen sein, solange es auf ein Mindestmaß beschränkt bleibt, also das Material dann zügig ausgeladen wird. Dieses ist dann hinzunehmen, ebenso, wie z.B. Möbeltransporte oder ein Umzug.
Allerdings wäre die Grenze immer dann überschritten, wenn der Aufzug blockiert wird, z.B. durch Blockade der Lichtschranke, ohne dass er zügig genutzt wird.
Diese Grenze ist aber sehr fließend, so dass letztlich darauf abgestellt werden muss, ob der Aufzug wirklich zum Transport genutzt (dann zulässig) oder schikanös blockiert (dann unzulässig) wird.
Hinsichtlich des Kellers möchte es es nochmals konkretisieren:
Hier ist der Verwalter zuständig, da der Baumangel auch sicherlich die Außenwände betrifft. Es ist auch Sache der WEGemeinschaft, was offenbar in der Erstantwort nicht deutlich genug gewesen ist.
Sie als Miteigentümer können aber, wenn die Verwaltung nicht reagiert, dann im wege der Notgeschäftsführung auch selbst tätig werden, wobei es aber immer eine Sache der Gemeinschaft und Verwaltung bleibt. Der Verwalter wird sich dann sogar noch schadensersatzpflichtig machen, so dass Sie Mangelrüge und Aufforderung zum Tätigwerden hier schriftlich mit Einschreiben/Rückschein anmelden sollten.
Bezüglich des Gewährleistungsausschlusses verwundert mich dieses dann doch etwas. Der Vertrag aus Ausschluss sollte unbedingt weiter untersucht werden, da es durchaus möglich ist, dass ein solcher genereller Ausschluss unwirksam ist. Hier kommt es aber auf die genaue Formulierung ab.
Aber auch bei einem Ausschluss greift dieser nicht für alle Mängel ein. Wenn die Baufirma grob fahrlässig (z.B. durch Unterlassen geeigneter Sperrmaßnahmen gegen Wasserdruck) gehandelt hat, kann ein solcher Ausschluss dann wieder ausgehebelt werden.
Denn dieses grob fahrlässigte Verhalten ist nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung sehr wahrscheinlich, da die Baufirma offenbar "Pfusch am Bau" abliefert. Denn anders ist es nicht zu werten, wenn z.B. Metallstifte durch die Decke getrieben werden, da dieses einem seriösen Betrieb eigentlich nicht passiert. Auch hätte ich nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung ernsthafte Bedenken, ob dann noch die Vorgaben der Baustatik eingehalten werden.
Ich würde Ihnen daher DRINGEND raten, Verträge und Unterlagen ergänzend prüfen und dann weitere Schritte einleiten zu lassen. Neben der Inanspruchnahme der Verwaltung und der WEGemeinschaft wird die Firma in der Pflicht stehen, wobei hier auch ggfs. ein schnelles Beweissicherungsverfahren angeraten sein könnte. Dieses alles kann aber erst nach ergänzender Prüfung verbindlich entschieden werden. ICH jedenfalls würde diese Frima mit Vorsicht genießen.
Bei weiteren Fragen zu dioesem komplex können Sie mich auch gerne einmal anrufen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Sehr geehrter Ratsuchender,
auch diese Art der Transporte wird hinzunehmen sein, solange es auf ein Mindestmaß beschränkt bleibt, also das Material dann zügig ausgeladen wird. Dieses ist dann hinzunehmen, ebenso, wie z.B. Möbeltransporte oder ein Umzug.
Allerdings wäre die Grenze immer dann überschritten, wenn der Aufzug blockiert wird, z.B. durch Blockade der Lichtschranke, ohne dass er zügig genutzt wird.
Diese Grenze ist aber sehr fließend, so dass letztlich darauf abgestellt werden muss, ob der Aufzug wirklich zum Transport genutzt (dann zulässig) oder schikanös blockiert (dann unzulässig) wird.
Hinsichtlich des Kellers möchte es es nochmals konkretisieren:
Hier ist der Verwalter zuständig, da der Baumangel auch sicherlich die Außenwände betrifft. Es ist auch Sache der WEGemeinschaft, was offenbar in der Erstantwort nicht deutlich genug gewesen ist.
Sie als Miteigentümer können aber, wenn die Verwaltung nicht reagiert, dann im wege der Notgeschäftsführung auch selbst tätig werden, wobei es aber immer eine Sache der Gemeinschaft und Verwaltung bleibt. Der Verwalter wird sich dann sogar noch schadensersatzpflichtig machen, so dass Sie Mangelrüge und Aufforderung zum Tätigwerden hier schriftlich mit Einschreiben/Rückschein anmelden sollten.
Bezüglich des Gewährleistungsausschlusses verwundert mich dieses dann doch etwas. Der Vertrag aus Ausschluss sollte unbedingt weiter untersucht werden, da es durchaus möglich ist, dass ein solcher genereller Ausschluss unwirksam ist. Hier kommt es aber auf die genaue Formulierung ab.
Aber auch bei einem Ausschluss greift dieser nicht für alle Mängel ein. Wenn die Baufirma grob fahrlässig (z.B. durch Unterlassen geeigneter Sperrmaßnahmen gegen Wasserdruck) gehandelt hat, kann ein solcher Ausschluss dann wieder ausgehebelt werden.
Denn dieses grob fahrlässigte Verhalten ist nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung sehr wahrscheinlich, da die Baufirma offenbar "Pfusch am Bau" abliefert. Denn anders ist es nicht zu werten, wenn z.B. Metallstifte durch die Decke getrieben werden, da dieses einem seriösen Betrieb eigentlich nicht passiert. Auch hätte ich nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung ernsthafte Bedenken, ob dann noch die Vorgaben der Baustatik eingehalten werden.
Ich würde Ihnen daher DRINGEND raten, Verträge und Unterlagen ergänzend prüfen und dann weitere Schritte einleiten zu lassen. Neben der Inanspruchnahme der Verwaltung und der WEGemeinschaft wird die Firma in der Pflicht stehen, wobei hier auch ggfs. ein schnelles Beweissicherungsverfahren angeraten sein könnte. Dieses alles kann aber erst nach ergänzender Prüfung verbindlich entschieden werden. ICH jedenfalls würde diese Frima mit Vorsicht genießen.
Bei weiteren Fragen zu dioesem komplex können Sie mich auch gerne einmal anrufen.
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