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Nachgenehmigung einer teilweise nicht genehmigten Wohnung


| 15.12.2013 01:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sachlage:
2012: Kauf einer Wohnung im DG und ausgebauten Spitzboden eines Mehrfamilienhauses. Im Kaufvertrag ist die Haftung nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit vorgesehen.
2013: Feststellung, dass die Wohnung nur in Teilen genehmigt ist, nämlich ca. 88qm auf der unteren Ebene. Ca. 40qm der unteren Ebene (in alten Plänen als "Boden" ausgewiesen) sowie die komplette obere Ebene (Spitzboden, ca. 45qm) sind nicht als Wohnraum genehmigt. Es bestehen zudem insbesondere Standsicherheits- und Brandschutzprobleme.

1990: Kauf durch die Vor-Voreigentümerin, genehmigte Wohnfläche ca. 88qm im DG
1991/92: Ausbau der Wohnung durch die Vor-Voreigentümerin. Für die ehemaligen Bodenflächen besteht kein Sondernutzungsrecht, sondern Sondereigentum. Ohne Baugenehmigung zur Umwandlung der Bodenflächen im DG und des Spitzbodens zu Wohnfläche. Zusätzlich wird Gemeinschaftseigentüm beschädigt und eigenmächtig geändert (Dachgauben; Versetzung von Brandwänden zum Treppenhaus, ohne dass die neue Wand Brandqualität besitzt usw.).
1994: Verkauf an die Voreigentümer, die bis 2012 fast 20 Jahre in der Wohnung lebten und glaubhaft darlegen, dass sie von der Problematik nichts wussten.

Aktuell: Bauantrag bei der Stadt gestellt
Die Kommune verlangt u.a. den Nachweis des konstruktiven Brandschutzes. Dies ist im Bereich der illegal durch die Vor-Voreigentümerin versetzten Brandwand und der Gauben zwar ein mit einigem Kostenaufwand verbundenes, aber insgesamt lösbares Problem.
Das weitaus größere Problem stellt die Forderung dar, auch für die noch nicht genehmigten Räume auf der unteren Ebene den konstruktiven Brandschutz nachzuweisen. (Der Großteil dieser Ebene ist wie gesagt allerdings bereits seit 1912 als Wohnraum genehmigt.) Ich befürchte, dass bei Prüfung nicht wie gefordert die Qualität F90 erreicht wird und deshalb 40qm komplett entkernt (es wurden nachträglich Wände eingezogen) werden müssen, um die Decke zur darunterliegenden Wohnung eines Miteigentümers dann brandschutztechnisch (neue F90- Oberkonstruktion mit Gips-Faserplatten oder was weiß ich) auf den geforderten Stand zu bringen, und (befürchtet) sogar das gleiche von unten an der Decke der Wohnung des Miteigentümers. Diese Maßnahmen würden kostenmäßig in Größenordnungen vordringen, die mich an den Rand der Privatinsolvenz oder darüber hinaus bringen würden.
Eine denkbare Möglichkeit zur Vermeidung dieses Worst Case wäre, auf die nachträgliche Genehmigung des nicht genehmigten unteren Teils der Wohnung als Wohnraum zu verzichten, was allerdings Beeinträchtigungen bei der Nutzung und erst recht bei einem späteren Verkauf bringen würde.


Nun die dringlichsten Fragen um das möglichst zu vermeiden:

(1) Ist es nach dieser langen Zeit für mich, die Wohneigentümergemeinschaft oder auch die Voreigentümer noch möglich, die Vor-Voreigentümerin, die den gesamten Ausbau zu vertreten hat, zu belangen?

(2) Inwieweit ist es möglich, bei der Stadt eine Härtefallregelung (für den unteren Teil der Wohnung) zu erreichen, da mich die Kosten für diesen Umbau in den Ruin stürzen würden (falls niemand anderes zur Verantwortung gezogen werden kann) und ich den Umbau und die Fehler dabei selbst nicht zu vertreten habe?
Mein Architekt hielt mich lange Zeit auf dem Informationsstand, dass eine nachträgliche Genehmigung dieser auf gleicher Ebene mit bereits genehmigtem Wohnraum liegender Flächen durch eine kurze Bestätigung des Statikers, "die durchlaufende Deckenkonstruktion bleibe identisch zwischen bereits genehmigtem und nun zu genehmigenden Wohnungsteilen" zu regeln sei. Das Schreiben des Bauamts scheint allerdings den konstruktiven Brandschutz explizitz auch für diese Teile der Wohnung zu verlangen. (Klärung dazu steht noch aus.)

Vielen Dank

-- Einsatz geändert am 15.12.2013 01:32:03
15.12.2013 | 02:39

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Die fehlende Baugenehmigung ist ein Rechts-, kein Sachmangel. Üblicherweise ist nur die Haftung für Sachmängel beschränkt, nicht die Haftung für Rechtsmängel.

Gegen die Vorvoreigentümer können allenfalls die Voreigentümer vorgehen, sonst keiner. Und selbst der Anspruch der Voreigentümer ist verjährt. Allerdings könnten Sie einen Anspruch gegen die Verkäufer haben, wenn die Rechtsmängelhaftung unbeschränkt ist.

Leider gibt es im Baurecht keine festgeschriebenen Härtefallregelungen, d.h. eine Härtefallregelung liegt im alleinigen Ermessen des zuständigen Baubeamten. Für den Baubeamten ist auch nicht relevant, ob Sie verantwortlich oder finanziell ausreichend leistungsfähig sind, sondern alleine, ob es baurechtlich zulässig und ausreichenden Gefahrenschutz bietet. Der Brandschutz spielt dabei stets eine wichtige Rolle, da das Bauamt schlecht dastehen würde, wenn es von dem fehlenden Brandschutz wußte, nichts tat und dann Menschen umkommen.

Die Ermessensausübung hängt dabei stets stark von dem jeweiligen Baubeamten ab, aber auch von dem jeweiligen baulichen Umfeld.

Ich fürchte daher, dass Sie in Sachen Härtefall auf den Baubeamten und Ihr Verhandlungsgeschick angewiesen sind.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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Bewertung des Fragestellers 21.12.2013 | 12:59


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"Nach weiterer anwaltlicher Auskunft stellt eine fehlende Baugenehmigung keinen Rechtsmangel, sondern einen Sachmangel dar.
Zudem wäre es sinnvoll gewesen - ich muss zugeben, das hatte ich auch vergessen - vor Beantwortung nachzufragen, aus welchem Bundesland die Anfrage kommt, da sich die Regelungen über Gesetze, Verordnungen und Erlasse von Bundesland zu Bundesland unterscheiden."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 21.12.2013
3/5.0

Nach weiterer anwaltlicher Auskunft stellt eine fehlende Baugenehmigung keinen Rechtsmangel, sondern einen Sachmangel dar.
Zudem wäre es sinnvoll gewesen - ich muss zugeben, das hatte ich auch vergessen - vor Beantwortung nachzufragen, aus welchem Bundesland die Anfrage kommt, da sich die Regelungen über Gesetze, Verordnungen und Erlasse von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.


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