Folgender Sachverhalt beschäftigt mich und da ich glaube, dass es nicht nur mir allein so geht, stelle ich diese Anfrage hier öffentlich und hoffe auf Hilfe.
Unsere Gasetagenheizung mit Warmasser (Bj. 1988 nur für unsere Wohnung) ist oft,
(trotz regelmässiger ordentlicher Wartung),
in den letzten Jahren defekt gewesen und wurde jedesmal repariert.
Für die Reparaturkosten kam immer der Vermieter auf.
Jetzt erneuter Störfall am 26.10.2010
(die Heizung funktioniert zwar noch, aber der defekte Lüfter macht sehr laute Geräusche und sie verliert in der Heizperioden an Wasser, dass wir dann immer nachfüllen.)
wegen dem lauten Lüftergeräusch wird sie momentan meist abgeschaltet/runtergefahren,
was Heizwärmeverlust und kein Warmwasser bedeutet, wir aber dafür nicht die Miete mindern.
Der Vermieter (dem diese Mängel bekannt sind) will keine Reparatur mehr (dieses Ersatzteil würde ca.180 EUR + 2-3 Std. Montage.bedeuten) , sondern einen Gerätetausch auf der Basis einer Modernisierung – sprich, das Altgerät nur gegen ein Neueres, wohl baugleiches, derselben Herstellerfirma austauschen.
Dies nicht nur wegen der neuerlichen Reparatur, sondern auch wegen der zunehmend nicht mehr vorhandenen Ersatzteile für die 22 Jahre alte Heizung.
Es erfolgt aber ausser dem geplanten Gasheizwarmwasser-Gerätewechsel keine zusätzliche Dämmung oder dergleichen.Auch ist keine andere Heizungsart (Brennwerttherme o.ä.) möglich, da wir keinen Anschluss an einen Schornstein haben.
Meinen Nachforschungen entsprechend
(der Vermieter machte dazu keinerlei Angaben - im Ankündigunsschreiben war lediglich ein Kostenvoranschlag/Angebot der Installationsfimra enthalten),
würde durch den Gasheiz-Geräteaustausch (nur) eine Energiersparnis von ca. 6-9% erreicht werden.
Das Ankündigungschreiben für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ging mir genau sechs Tage später zu, nachdem ich dem Vermieter den Störfall gemeldet habe.
Darin wird eine Modernisierung der Heizung wie oben beschrieben für den Monat November & eine erhöhte Miete ab 1.Januar 2011 verlangt. (Berechnung 100 % der Gesamtkosten (ca.4000,-Euro) des neuen Gerätes zu Lasten des Mieters als Modernisierungsumlage - 11% - Regel )
Wir sind natürlich an einer funktionierenden Heizung interessiert und haben die ständigen Reparaturen/Handwerkertage auch satt. Ausserdem wird es so langsam kalt und die laute Heizung nervt enorm.
Bis dato war auch das Verhältnis Vermieter-Mieter gegenseitig als gut zu bezeichnen und von unserer Seite aus möchten wir es nicht bis zu einem evt. Gerichtstermin kommen lassen.
Daher bitte ich um Entscheidungshilfe, wie man hier am besten argumentieren und sich einigen kann.
Nun meine Fragen dazu :
* Ist so ein Geräteaustausch nur eine notwendige sogenannte modernisierende Instandsetzung die der Vermieter zu tragen hätte?
* Kann man bei dieser geringen Ersparnis (von Alt - auf Neugerät von ca 6-9% )schon von einer ***nachhaltigen Energieeinsparung*** sprechen, die dann eine Mieterhöhung rechfertigen würde?
* Sollte es beides sein, wieviel Instandhaltungskosten müsste man von den Gesamtmodernisierungskosten in Abzug bringen?
* Wenn der Vermieter auf seiner Kostenvostellung wegen Modernisierung beharrt,wäre eine für beide Seiten akzeptable Lösung zBsp.: 30 % Vermieter - 70 % Mieter hier eine rechtlich gute Lösung , die man dem Vermieter vorschlagen sollte?
Wie soll ich mich verhalten, mein Vermieter wartet auf meine Antwort.(Zusage zur Modernisierung incl. Mieterhöhung)
Vielen Dank für Ihre Hilfe
Antwort geschrieben am 08.11.2010 12:30:29 
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Rechtsanwalt Guido Matthes
Fuhrstr. 4, 58256 Ennepetal, Tel: 0 23 33 / 83 33 88, Fax: 0 23 33 / 83 33 89
Arbeitsrecht, Kaufrecht, Verkehrsrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht, Erbrecht, Reiserecht
Bewertungen: 407
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Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:
Die gesetzliche Regelung der Mietminderung bei Modernisierung findet sich in § 559 BGB.
Dabei ist zwischen Instandhaltung bzw. Instandsetzung und Modernisierung zu unterscheiden; die modernisierende Instandsetzung ist ein Begriff aus dem WEG-Recht und daher in Ihrem Fall nicht zielführend. Eine Instandhaltung/-setzung fällt in den Verantwortungsbereich des Vermieters, hier bei Einbau des Ersatzteiles. Eine Modernisierung kann hingegen über § 559 BGB auf den Mieter umgelegt werden.
Instandsetzungs- und Verbesserungsmaßnahmen können durchaus zusammenfallen und zur Mieterhöhung führen; Voraussetzung dafür ist, dass mit der Instandsetzung zugleich ein Modernisierungseffekt verbunden ist, indem insbesondere durch sie der Wohnwert über den bisherigen mangelfreien Zustand hinaus nachhaltig verbessert wird. Maßnahmen, die nur den Zustand der Mietsache erhalten oder wiederherstellen, stellen keine Modernisierungsarbeiten dar.
Eine Verbesserung iSd. § 559 BGB sehe ich in Ihrem Fall in der Einsparung der Energie gegeben. Eine bestimmte Mindesteinsparung ist nicht erforderlich, die Einsparung ist nachhaltig iSd. Vorschrift, wenn sie dauerhaft und messbar ist. Kosten und Einsparung müssen allerdings wirtschaftlich vertretbar und verhältnismäßig sein.
Zu berücksichtigen und damit von der Gesamtsumme der Modernisierung abzuziehen sind die Kosten der sog. fiktiven Instandsetzung. Dabei handelt es sich um die Kosten der notwendigen Reparatur, die keine Wertverbesserung darstellt. Orientieren können Sie sich an dem genannten Kostenvoranschlag ("dieses Ersatzteil würde ca.180 EUR + 2-3 Std. Montage.bedeuten"). Der Betrag muss konkret beziffert werden. Abzugsfähig sind nur die aktuell fälligen Instandsetzungskosten, nicht aber zukünftige Aufwendungen. Bei Ihrem 30/70-Vorschlag scheinen nach den genannten Zahlen die Instandsetzungskosten zu hoch berücksichtigt.
Ich empfehle Ihnen, die Sache zur weiteren Prüfung einem Anwalt zu übergeben. Geklärt werden sollte insbesondere, ob Ihr Mietvertrag eine Mieterhöhung überhaupt zulässt und ob das Schreiben des Vermieters den notwendigen Mindestinhalt hat. Dies kann hier ohne Prüfung der Unterlagen nicht beantwortet werden.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
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Götz, Matthes & Wallhöfer
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 14.11.2010 22:01:11
Vielen Dank für Ihre Antwort, eine kleine Nachfrage dazu:
Ist unter dem Begriff *modernisierende Instandsetzung*
(wie Sie schon erwähnten aus dem WEG Recht, das für mich nicht zielführend ist)
dasselbe zu verstehen wie unter dem Begriff *Instandmodernisierung*
Vielen Dank und beste Grüsse
Vielen Dank für Ihre Antwort, eine kleine Nachfrage dazu:
Ist unter dem Begriff *modernisierende Instandsetzung*
(wie Sie schon erwähnten aus dem WEG Recht, das für mich nicht zielführend ist)
dasselbe zu verstehen wie unter dem Begriff *Instandmodernisierung*
Vielen Dank und beste Grüsse
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 15.11.2010 08:59:57
Sehr geehrte Fragestellerin,
inhaltlich ist die Thematik natürlich sehr ähnlich. Sie müssen aber beachten, dass die Fragestellungen aus Rechtssicht einmal WEG-rechtlich, bei Ihnen aber ausschließlich mietrechtlich bewertet werden muss. Urteile können daher nicht ohne weitere in die eine oder andere Richtung übertragen werden.
Eine weiteres Indiz sind in Ihrem Fall die Kosten. Sind die Kosten von Instandsetzung oder Modernisierung ähnlich hoch, sollen die Instandsetzungskosten in der Mieterhöhung "versteckt" werden. Hier spricht m.E. wegen der erheblichen Differenz aber vieles dafür, dass tatsächlich eine Verbesserung erfolgt. Die Heizungen werden sicherlich auch wegen des Alters technisch nicht mehr vergleichbar sein.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,
inhaltlich ist die Thematik natürlich sehr ähnlich. Sie müssen aber beachten, dass die Fragestellungen aus Rechtssicht einmal WEG-rechtlich, bei Ihnen aber ausschließlich mietrechtlich bewertet werden muss. Urteile können daher nicht ohne weitere in die eine oder andere Richtung übertragen werden.
Eine weiteres Indiz sind in Ihrem Fall die Kosten. Sind die Kosten von Instandsetzung oder Modernisierung ähnlich hoch, sollen die Instandsetzungskosten in der Mieterhöhung "versteckt" werden. Hier spricht m.E. wegen der erheblichen Differenz aber vieles dafür, dass tatsächlich eine Verbesserung erfolgt. Die Heizungen werden sicherlich auch wegen des Alters technisch nicht mehr vergleichbar sein.
Mit freundlichen Grüßen
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