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NRW-Baurecht/Verwaltungsrecht


26.11.2014 11:20 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft öffentliche Baurecht und hier insbesondere das Bauplanungsrecht. Sie wollen sich gegen eine nachteilige Veränderung Ihres Bebauungsrechts/Baurechts durch Gemeinderatsbeschlüsse wehren (Bauleitplanung, Bebauungsplan, örtliche Bauvorschriften, Veränderungssperre).


Ich bin Eigentümer eines etwa 1.050 m² großen Grundstücks in der Innenstadt einer nordrhein-westfälischen Kleinstadt. Das Grundstück ist Bauland für dreigeschossige Bebauung. Ich habe es seit dem Jahre 2000 vermietet. Der Mieter betreibt auf dem Grundstück einen gewerblichen Parkplatz. Die Stadtverwaltung hat diese Nutzung seinerzeit nicht genehmigt, nach Einschaltung eines Rechtsanwaltes dann aber ihre Duldung erklärt.
Der Gemeinderat der betreffenden Gemeinde hat beschlossen, aus städtebaulichen Gründen einen Grüngürtel anzulegen, bei dem mein Grundstück einbezogen würde.
Daraus ergeben sich für mich Rechtsfragen:
1. Kann die Gemeinde durch eine Änderung des Bebauungsplanes den Baulandcharakter meines Grundstücks beseitigen, und – wenn ja – wäre eine solche Maßnahme wie eine Enteignung zu entschädigen?
2. Ist die Einbeziehung meines Grundstücks in den Grüngürtel gegen meinen Willen als Eigentümer, und ist insbesondere eine Enteignung für den genannten Zweck (Verschönerung) rechtlich möglich?
3. Wie wird die Entschädigung berechnet? Deckt die Entschädigung im Falle einer Enteignung den Verkehrswert des Grundstücks voll ab? Kann der Nutzungswert (Mietzins) entschädigt werden?
4. Kann die Gemeinde es bei ihrer Entschädigungsentscheidung beanstanden, wenn ich den demnächst auslaufenden Pachtvertrag ungeachtet der möglichen Enteignung um weitere zehn Jahre verlängere?
5. Der Mieter hat bereits angekündigt, er werde, wenn er den zu verlängernden Pachtvertrag vor Ablauf des Vertrages aus dem genannten Grund aufgeben müsse, Entschädigung für seine Investitionen (z. B. kleinere Bauten, Schranken, Parkscheinautomaten) verlangen. Kann ich Entschädigungsansprüche des Mieters neben meinen Entschädigungsansprüchen aus der Enteignung gegenüber der Gemeinde geltend machen?

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (www.frag-einen-anwalt.de) wie folgt beantworten:


Ihre Frage betrifft öffentliche Baurecht und hier insbesondere das Bauplanungsrecht. Sie wollen sich gegen eine nachteilige Veränderung Ihres Bebauungsrechts/Baurechts durch Gemeinderatsbeschlüsse wehren (Bauleitplanung, Bebauungsplan, örtliche Bauvorschriften, Veränderungssperre).


Zunächst ist festzuhalten, dass die Gemeinde den Versuch unternehmen kann bestehende Baurechte (Bebauungsrechte) zu ändern, z.B. indem ein unbeplantes Grundstück (§ 34 BauGB; § 35 BauGB) mit einem Bebauungsplan (§ 10 BauGB) o,ä. (§ 86 BauO NRW) überzogen wird.

Einen Bestandsschutz gibt es hier nicht generell (sonst könnte ja keine Bauleitplanung oder Baupolitik betrieben werden), und weil der Parkplatz nur geduldet und nicht genehmigt ist wohl auch schwerlich sonst.

Es könnte darauf hinauslaufen, ob es Ihnen gelingt bevor die Gemeinde fertig geplant hat (Rechtskraft des Bebauungsplans o.ä.) eine baurechtliche Erlaubnis/Baugenehmigung zu erhalten, bereits hier mit dem Hinweis auf eine mögliche Veränderungssperre § 14 BauGB. In Betracht käme z.B. ein Bauantrag oder eher ein (Bau-)Vorbescheid § 71 BauO NRW auf den Weg zu bringen.

Sie könnten und müssten sich wohl auch in den Verfahren als Betroffener zur Wehr setzen.

Eine Baugenehmigung wird grundsätzlich unbeschadet privater Rechte Dritter (z.B. des Mieters) erteilt. Die Gemeinde interessiert die Probleme des Mietverhältnisses daher nicht.

Ihr Mieter hat gewusst bzw. hätte wissen müssen, dass der Parkplatz nicht genehmigt, sondern nur geduldet ist. Eine behördliche Duldung löst eben keinen Bestandsschutz aus, den man verteidigen könnte. Ihr Mieter hätte für bauliche Anlagen eine öffentlich-rechtliche Genehmigung bei der Gemeinde ("Baugenehmigung") und bei Ihnen einholen müssen.

Ich sehe da auf den ersten Blick leider wenig Ansatzpunkte für die Idee, die Gemeinde müsste Sie bei Rücknahme der Duldung (>>> Nutzungsuntersagung, Abrissverfügung) besonders entschädigen. Es geht ggf. um Erschliessungsbeiträge und Umlegunsverfahren.

Sie sollten keinesfalls ohne vorher umfassend d.h. im Bereich des Baurechts und im Mietverhältnis für rechtliche Klarheiten gesorgt zu haben, weitervermieten.

Ich rate Ihnen dringend sich sofort umfassend juristisch beraten zu lassen, weil die betroffenen Rechtsgebiete komplex sehr und verzahnt sind, und es jetzt wohl um die Wurst geht.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2014 | 18:59

Da es sich nicht um ein ungeplantes Grundstück, sondern nach der bisherigen Bebauungsplanung um ein Baugrundstück handelt, ist meine Frage, ob der Baulandcharakter eines solchen Baugrundstücks durch Änderung des Bebauungsplanes beseitigt werden kann, und – wenn ja - ob dies wegen des völligen Wertverlustes des bisherigen Baugrundstücks als entschädigungspflichtige Enteignung oder sonst entschädigungspflichtiger Tatbestand zu werten ist und ob in diesem Fall die (Enteignungs-)Entschädigung den Verkehrswert des bisherigen Baugrundstücks voll abdeckt.
Abstrakt läuft meine Frage darauf hinaus, ob der Eigentümer eines Baugrundstücks, der vielleicht gerade ein Bauvorhaben beginnen will, durch eine städtebauliche Planung um sein Grundstück und seine Baumöglichkeit gebracht werden kann.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2014 | 07:38

Sehr geehrter Fragensteller, sehr geehrte Fragenstellerin,


Auch wenn ein Bebauungsplan besteht (§ 30 BauGB) kann dieser aufgehoben oder geändert werden (§ 8 BauGB).

Die Frage ob, und wie Sie unter dem derzeit geltendem Recht deutlich günstiger wegkommen, ist in anbetracht einer wohl auf den Weg gebrachten Satzungsänderung (§ 10 BauGB) m. E. der Knackpunkt.

§§ 39 ff BauGB regelt unter dem Abschnitt Entschädigung das sogenannte Planungsschadensrecht - hierzu exemplarisch ein Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 15. September 2011 Az. 1 BvR 2232/10

Ich wollte Ihnen eben geraten haben aktiv ztu werden, um zu versuchen die derzeitige Rechtslage noch auszuschöpfen.


Mit freundlichen Grüßen


RA P. Lautenschlaeger

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