vor einem Jahr habe ich ein Haus mit einem Grundtück gekauft. (In Hessen) Genau gesagt mit 2 aneinandergrenzenden Grundstücken. Das eine ist Bauland. Das andere Grünland. Auf letzterem hat der Vorbesitzer eine Gartenhütte mit Fundament errichtet. (Vor ca. 10 Jahren. 2m x 2m groß.)
Im Januar bekam ich ein Schreiben von der unteren Naturschutzbehörde, daß es mit dem Vorbesitzer einen öffentlich rechtlichen Vetrag gäbe, nachdem
die illegale Gartenhütte bis Ende 2010 zu entfernen sei. Für mich als Rechtsnachfolgerin sei dieser Vertrag ebenso gültig.
Ich habe mich dann der "Abteilung Bau und Naturschutz" erkundigt, wo die Gartenhütte denn stehen dürfe und die Antwort besagt: 20 Meter weiter links - nämlich auf dem Bauland - darf sie stehen.
Da mir der Aufwand,sowohl finanziell oder/und in puncto Zeit und Energie sehr hoch erscheint, die Hütte zu versetzen (altes Fundament mit einem Presslufthammer entfernen, ein neues gießen (lassen), mit null Nutzen für die Natur (denn es ist ja bloß 20 Meter weiter links ein anderes Stück Erde versiegelt) habe ich der Naturschutzbehörde Kompensation vorgeschlagen.
z. B. durch eine Pflanzung. Außerdem habe ich der Naturschutzbehörde dargelegt, daß der Kauf des Hauses ursprünglich zu zweit geplant war und ich jetzt als alleinstehede Frau sowohl finanziell als auch zeitlich mehr als ausgelastet damit bin, das erworbene Haus so herzurichten, daß ich ein paar Zimmer vermieten kann, weil es für mich sonst auf Dauer finaziell nicht tragbar ist. Und das kann ich selbstverständlich nachweisen.
Die Antwort der Naturschutzbehörde: eine "nachträgliche Legalisierung" der Hütte durch Kompensation sei wegen des bestehenden Vertrages nicht möglich, aber man käme mir mit einer Fristverlängerung bis Ende 2011 entgegen.
Da ich das Haus aber vor dem Winter nicht vermiet-fertig haben werde, ist diese Fristverlängerung keine Entlastung.
Frage 1: bin ich tatsächlich an diesen Vertrag mit dem Vorbesitzer gebunden, den ich nicht unterschrieben habe?
Frage 2: Das hessische Naturschutzgesetz sieht Kompensation vor, wenn eine Wiederherstellung der Ursprungszustandes nicht zumutbar ist. Kann ich mich darauf berufen?
Frage 3: Was raten Sie mir?
Vorab vielen Dank!!
Antwort geschrieben am 20.07.2011 14:29:36 
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Rechtsanwalt Thomas Krause, LL.M.
Lüdemannstr. 54, 24114 Kiel + Rendsburg (M&P Herrenstr. 3), Tel: 04311284453, Fax: 04311283060
Versicherungsrecht, Vertragsrecht, Kaufrecht, Miet und Pachtrecht, Sozialversicherung
Bewertungen: 57
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten möchte:
Grundsätzlich handelt es sich bei Pflichten aus einem öffentlich-rechtlichen Vertrag im Zusammenhang mit Grundstücken nicht um höchstpersönliche - sondern um an das Grundstück gebundene Pflichten. Diese werden in der Regel im Zusammenhang mit der Einzelrechtsnachfolge an den Rechtsnachfolger übertragen. Meist wird im öffentlich-rechtlichen Vertrag daher auch die Verpflichtung festgelegt, die aus dem Vertrag erwachsenden Pflichten an den Rechtsnachfolger weiter zu geben; dies geschieht dann in der Regel im Rahmen des Abschlusses des jeweiligen notariellen Vertrages mit dem neuen Erwerber. Genaueres kann jedoch leider nur nach Durchsicht sämtlicher Vertragsunterlagen gesagt werden.
Zu beachten ist jedoch, dass die Behörde ohne den öffentlich-rechtlichen Vertrag u.U. berechtigt wäre, einen sofortigen Abbau der Hütte zu verlangen, da es sich offensichtlich nicht um ein Gebäude handelt, welches einem forst- und landwirtschaftlichen bzw. einem gartenbaulichen (wirtschaftlichen) Betrieb dient. Nur solche Gebäude sind grundsätzlich im Außenbereich (hier Grünland) genehmigungsfähig, wenn öffentlich-rechtliche Belange nicht entgegenstehen, beispielsweise weil es sich um eine bauliche Anlage handelt, die den Charakter eines Schutzgebietes verändert oder dem besonderen Schutzzweck zuwiderläuft. Auch dürfte es sich bei dem Gartenhaus nicht um ein ursprünglich rechtmäßiges Vorhaben handeln, welches somit Bestandsschutz genießt.
Durch den öffentlich-rechtlichen Vertrag verpflichtet sich die Behörde jedoch auch im Falle der Unvereinbarkeit mit baurechtlichen und naturschutzrechtlichen Vorschriften zur Duldung bis zu angegebenen Zeitraum.
Eine mögliche Kompensation kommt dagegen nur in Betracht, wenn die bauliche Anlage an sich genehmigungsfähig ist. Sie dient quasi als Ausgleich für den hinzunehmenden Eingriff in die Natur. Wie bereits aber ausgeführt, dürfte es aber an einer grundsätzlichen Genehmigungsfähigkeit gerade fehlen, wobei zu einer genauen Beurteilung ebenfalls sämtliche Umstände, Unterlagen und Gegebenheiten vor Ort zu berücksichtigen wären.
Wie sich Ihrer Schilderung jedoch entnehmen lässt, zeigt sich die Behörde durchaus gesprächsbereit. Sie sollten daher das Gespräch suchen und Ihre Situation schildern. Auch scheint die Behörde das Vorhaben nun mittlerweile nun schon einige Jahre zu dulden. Insoweit dürfte eine weitere Verlängerung der Duldung durchaus im Bereich des Möglichen liegen, denn scheinbar scheint das Interesse an der Beseitigung zwar vorhanden, aber nicht derart dringend, dass ein schneller Abriss unbedingt erforderlich wäre. Es ist nicht auszuschließen, dass sich die Behörde mit Blick auf den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz hierauf auch einlassen wird.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung gerne zur Verfügung. Sollten noch Unklarheiten im Hinblick auf Ihre Frage bestehen, bitte ich Sie, von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch zu machen.
Bitte nutzen Sie die Option »Direktanfrage«, wenn Sie Dokumente zur Prüfung vorlegen möchten.
Ich möchte abschießend darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine vollständige und persönliche Rechtsberatung kann hierdurch nicht ersetzen werden.
Auch führt das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen unter Umständen zu einer völlig anderen rechtliche Beurteilung.
Thomas Krause, LL.M.
Rechtsanwalt
www.ra-krause-kiel.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 20.07.2011 15:45:10
Guten Tag Herr Krause,
danke für Ihre ausführliche und überwiegend nachvollziehbare Antwort.
Nein, die Gartenhütte bzw. der öffetlich-rechtliche Vertrag waren nicht Bestandteil des notariellen Kaufvertrages.
Nein, da vermuten Sie richtig: die Hütte ist kein ursprünglich rechtmäßiges Vorhaben.
Was mich aber ein wenig wundert, ist Ihre Angabe, nur nur genehmigungsfähige, bauliche Maßnahmen seien kompensationsfähig.
Das hessische Gesetz über Naturschutz (zumindest in der Fasssung, die ich im Internet gefunden habe) besagt in
§ 8 über ingenehmigte Eingriffe
2) Kann der Eingriff nach § 6a Abs. 1 nicht genehmigt werden, so hat die untere Naturschutzbehörde den Verantwortlichen zu
verpflichten, den alten Zustand wieder herzustellen. Soweit dies nicht möglich ist, ist der Verantwortliche zu Ausgleichsmaßnahmen und, soweit der Eingriff nicht auszugleichen ist, zu einer Ausgleichsabgabe nach § 6b Abs. 1 zu
verpflichten.
Habe ich da ein alte Fassung oder irgendetwas anderes mißverstanden?
Daanke nochmals und freundlichen Gruß
Guten Tag Herr Krause,
danke für Ihre ausführliche und überwiegend nachvollziehbare Antwort.
Nein, die Gartenhütte bzw. der öffetlich-rechtliche Vertrag waren nicht Bestandteil des notariellen Kaufvertrages.
Nein, da vermuten Sie richtig: die Hütte ist kein ursprünglich rechtmäßiges Vorhaben.
Was mich aber ein wenig wundert, ist Ihre Angabe, nur nur genehmigungsfähige, bauliche Maßnahmen seien kompensationsfähig.
Das hessische Gesetz über Naturschutz (zumindest in der Fasssung, die ich im Internet gefunden habe) besagt in
§ 8 über ingenehmigte Eingriffe
2) Kann der Eingriff nach § 6a Abs. 1 nicht genehmigt werden, so hat die untere Naturschutzbehörde den Verantwortlichen zu
verpflichten, den alten Zustand wieder herzustellen. Soweit dies nicht möglich ist, ist der Verantwortliche zu Ausgleichsmaßnahmen und, soweit der Eingriff nicht auszugleichen ist, zu einer Ausgleichsabgabe nach § 6b Abs. 1 zu
verpflichten.
Habe ich da ein alte Fassung oder irgendetwas anderes mißverstanden?
Daanke nochmals und freundlichen Gruß
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 20.07.2011 17:16:56
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
in der Tat handelt es sich bei der von Ihnen zitierten Norm um eine alte Fassung. Seit 1. März 2010 gilt in Hessen das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29.7. 2009. Anders als das Bundesnaturschutzgesetz 2002, dessen Umsetzung das Hessische Naturschutzgesetz (HENatG) vom 4. Dezember 2006 diente, ist das BNatSchG nunmehr unmittelbar anwendbar. Es wird ergänzt durch das Hessische Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz vom 20. Dezember 2010, das das HENatG mit Wirkung zum 29. Dezember 2010 ersetzt hat.
Nichts desto trotz würde sich aber auch bei Heranziehung des HENatG 2006 nichts daran ändern, dass eine Kompensation in Ihrem Fall leider ausscheidet.
Wie bereits erwähnt ist die Kompensation an sich ein Instrument, um ein grundsätzlich genehmigungsfähiges Vorhaben trotz Belastung für die Natur genehmigen zu können. Im Falle eines rechtswidrigen Eingriffes in die Natur in Form einer nicht genehmigungsfähigen baulichen Anlage (Schwarzbau im Außenbereich) hat die Behörde nach dieser Vorschrift jedoch vorrangig die Verpflichtung auszusprechen, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, soweit dies in irgend einer Weise noch möglich ist. Diesbezüglich hat die Behörde auch keinen Ermessensspielraum, d.h. sie ist in Ihrer Entscheidung gebunden. Dies ergibt sich aus den Begriffen „hat die untere Naturschutzbehörde" und „Soweit dies nicht möglich ist..." in Satz 1+2 des § 8 Absatz 2 HENatG 2006. Ausgleichszahlungen/Maßnahmen kommen daher nur dann in Betracht, wenn die Wiederherstellung aus tatsächlichen Gründen unmöglich geworden ist, die Natur also durch den rechtswidrigen Eingriff irreparabel geschädigt wurde. Im Falle eines Schwarzbaus ist ein Rückbau jedoch immer möglich, auch wenn dies u.U. einen großen finanziellen Aufwand nach sich zieht. Aufgrund der Rechtswidrigkeit des Eingriffes ist der Eingreifende hierbei jedoch nicht schutzwürdig.
§ 8 Absatz 2 Satz 2 Hessisches Naturschutzgesetz 2002 wurde also nicht als mögliche Alternative zu Satz 1 eingefügt, sondern es soll hierdurch eine Rechtsgrundlage zum weiteren Vorgehen gegen Eingreifenden geschaffen werden, für den Fall, das der Eingreifende aufgrund der Unmöglichkeit der Wiederherstellung zu einer solchen nicht verpflichtet werden kann. Im Übrigen gebe ich zu bedenken, dass Kompensationsmaßnahmen keinesfalls kostengünstiger sind, da eben ein gerechter Ausgleich geschaffen werden soll.
Zu erwägen wäre in Ihrem Fall jedoch die Prüfung einer möglichen Inanspruchnahme des Voreigentümers, da dieser Ihnen bei Verkauf des Grundstückes offensichtlich vorsätzlich wertmindernde Umstände verschwiegen hat.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschaffen und verbleibe,
mit freundlichen Grüßen
Thomas Krause, LL.M.
Rechtsanwalt
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
in der Tat handelt es sich bei der von Ihnen zitierten Norm um eine alte Fassung. Seit 1. März 2010 gilt in Hessen das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29.7. 2009. Anders als das Bundesnaturschutzgesetz 2002, dessen Umsetzung das Hessische Naturschutzgesetz (HENatG) vom 4. Dezember 2006 diente, ist das BNatSchG nunmehr unmittelbar anwendbar. Es wird ergänzt durch das Hessische Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz vom 20. Dezember 2010, das das HENatG mit Wirkung zum 29. Dezember 2010 ersetzt hat.
Nichts desto trotz würde sich aber auch bei Heranziehung des HENatG 2006 nichts daran ändern, dass eine Kompensation in Ihrem Fall leider ausscheidet.
Wie bereits erwähnt ist die Kompensation an sich ein Instrument, um ein grundsätzlich genehmigungsfähiges Vorhaben trotz Belastung für die Natur genehmigen zu können. Im Falle eines rechtswidrigen Eingriffes in die Natur in Form einer nicht genehmigungsfähigen baulichen Anlage (Schwarzbau im Außenbereich) hat die Behörde nach dieser Vorschrift jedoch vorrangig die Verpflichtung auszusprechen, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, soweit dies in irgend einer Weise noch möglich ist. Diesbezüglich hat die Behörde auch keinen Ermessensspielraum, d.h. sie ist in Ihrer Entscheidung gebunden. Dies ergibt sich aus den Begriffen „hat die untere Naturschutzbehörde" und „Soweit dies nicht möglich ist..." in Satz 1+2 des § 8 Absatz 2 HENatG 2006. Ausgleichszahlungen/Maßnahmen kommen daher nur dann in Betracht, wenn die Wiederherstellung aus tatsächlichen Gründen unmöglich geworden ist, die Natur also durch den rechtswidrigen Eingriff irreparabel geschädigt wurde. Im Falle eines Schwarzbaus ist ein Rückbau jedoch immer möglich, auch wenn dies u.U. einen großen finanziellen Aufwand nach sich zieht. Aufgrund der Rechtswidrigkeit des Eingriffes ist der Eingreifende hierbei jedoch nicht schutzwürdig.
§ 8 Absatz 2 Satz 2 Hessisches Naturschutzgesetz 2002 wurde also nicht als mögliche Alternative zu Satz 1 eingefügt, sondern es soll hierdurch eine Rechtsgrundlage zum weiteren Vorgehen gegen Eingreifenden geschaffen werden, für den Fall, das der Eingreifende aufgrund der Unmöglichkeit der Wiederherstellung zu einer solchen nicht verpflichtet werden kann. Im Übrigen gebe ich zu bedenken, dass Kompensationsmaßnahmen keinesfalls kostengünstiger sind, da eben ein gerechter Ausgleich geschaffen werden soll.
Zu erwägen wäre in Ihrem Fall jedoch die Prüfung einer möglichen Inanspruchnahme des Voreigentümers, da dieser Ihnen bei Verkauf des Grundstückes offensichtlich vorsätzlich wertmindernde Umstände verschwiegen hat.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschaffen und verbleibe,
mit freundlichen Grüßen
Thomas Krause, LL.M.
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