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Muss im vorliegenden Fall bei Auszug renoviert werden?


| 28.12.2014 23:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi



Hallo,

wir haben ein Haus gemietet und kündigen den Mietvertrag nach 7 1/2 Jahren weil wir gebaut haben. Bislang haben wir noch keine Schönheitsreparaturen im Sinne der unten aufgeführten Arbeiten durchgeführt oder ausführen lassen.
Nun würden wir gerne wissen, ob wir vor dem Hintergrund der diversen Urteile zu Renovierungsklauseln zum Auszug renovieren oder ob wir das Haus lediglich besenrein übergeben müssen. Wir haben die ursprüngliche Farbgebung der Wände und Decken nicht verändert.

Vielen Dank im Voraus!


Hier die entsprechenden Auszüge aus unsererm Mietvertag (Mustervertrag des Grund- und Hausbesitzervereins Nürnberg und Umgebung e.V., 26. Auflage 6/2006) im Wortlaut:

§ 9a Schönheitsreparaturen

1
a) Da die Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht in die Miete einkalkuliert sind, ist der Mieter, nicht der Vermieter, verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen, falls diese nach dem Abnutzungsgrad der Mieträume erforderlich sind, fachgerecht auszuführen.
b) Hierfür gelten im Allgemeinen folgende turnusgemäße Fristen:
Für Küchen - Bäder - Duschen: 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten: 5 Jahre, für Fenster Türen Heizkörper in diesem Räumen: 6 Jahre, für übrige Nebenräume (inkl. Lackierarbeiten): 7 Jahre. Die Fristen beginnen unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Sind Schönheitsreparatuen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden, so beginnen die Fristen ab diesem Zeitpunkt neu zu laufen.
c) Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, die fachgerechte Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizungsrohre und Heizkörper, der Innentüren, der Fenster und Außentüre von Innen.

2
a) Eine nach Ziffer 1 entstandene aber nicht erfüllte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
b) Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß §9a Ziffer 1, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für Schönheitsreparaturen aufgrund eines unverbindlichen Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:
- Liegen die Schönheitsrepaturen der Wände und Decken für die Nassräume (Küchen, Bäder, Duschen) während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/3, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 2/3 der hierfür ausgewiesenen Kosten.
- Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/5 der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 2/5, länger als 3 Jahre 3/5, länger als 4 Jahre 4/5 der ausgewiesenen Kosten.
- Liegen die Schönheitsreparaturen für Fenster, Türen, Heizkörper in o.g. Räumen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/6 der Kosten auf Grund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 2/6, länger als 3 Jahre 3/6, länger als 4 Jahre 4/6, länger als 5 Jahre 5/6 der ausgewiesenen Kosten.
- Liegen die Schönheitsreparaturen für übrige Nebenräume (inkl. Lackierarbeiten) während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 1/7 der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlages an der Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 2/7, länger als 3 Jahre 3/7. länger als 4 Jahre 4/7, länger als 5 Jahre 5/7, länger als 6 Jahre 6/7 der ausgewiesenen Kosten.
c) Der Mieter ist berechtigt dies Zahlungen der Abnutzungsentschädigung durch fachgerechte Vornahme der Arbeiten abzuwenden.

3
Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der in Ziffer 1 b) und Ziffer 2 b) vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Anforderung durch den Mieter verpflichtet im anderern Fall der Vermieter aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

....
§ 22 Sonstige Vereinbarungen
...
[Der folgende Passus wurde durch den Vermieter im Mustervertrag ergänzt]
3. Wände und Decken sind bei Einzug frisch getüncht (weiß) und müssen bei Auszug ebenso frisch fachmännisch getüncht (weiß) zurückgegeben werden.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bei Ihrer Klausel zu den Schönheitsreparaturen wurde ein sogenannter weicher Fristenplan zugrunde gelegt, so dass die Schönheitsreparaturen auf Sie nach § 9a Ziffer 1 des Mietvertrags wirksam auf Sie übertragen wurden.

Die in § 9a Ziffer 2b enthaltene Quotenklausel ist zwar unwirksam, fällt hier aber wohl nicht ins Gewicht, weil die Schönheitsreparaturen nach mehr als 7 Jahren wohl ohnehin fällig sein dürften.

Wichtiger dürfte daher die Zusatzvereinbarung in § 22 des Mietvertrags sein, bei der ich davon ausgehe, dass die Klausel nicht individuell ausgehandelt sondern vom Vermieter einseitig vorgegeben wurde.

Die Zusatzvereinbarung enthält sowohl eine Farbwahl "weiß" als auch eine Pflicht zur Endrenovierung "frisch getüncht". Dabei besteht die Pflicht zum frischen, weißen Tünchen der Wände und Decke nach dem Wortlauf der Zusatzvereinbarung unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungszustand der Wohnung.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist auch eine Farbwahlklausel, die sich auf den Auszug beschränkt, unwirksam, wenn sie den Mieter allein auf die Farbe Weiß festlegt und keinen Gestaltungsspielraum zulässt ((BGH, Beschl. v. 14.12.2010; Az. VIII ZR 198/10). Eine unwirksame Farbwahlklausel führt in der Regel dazu, dass die gesamte Regelung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam wird.

Die Kombination von laufenden Schönheitsreparaturen und einer Pflicht zur Endrenovierung führt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters mit der Folge, dass sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die (ursprünglich wirksame) Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam sind.

Nur wenn die Farbvorgabe und die Endrenovierung individuell vereinbart wurden, wäre die Klausel des § 22 des Mietvertrags wirksam und Sie müssten beim Auszug die Wohnung renovieren.

Da nach Ihren Angaben aber eher davon auszugehen ist, dass der Vermieter sämtliche Klausel im Mietvertrag vorgegeben hat und keine individuellen Bedingungen ausgehandelt wurden, ist m. E. sowohl die Klausel zu den Schönheitsreparaturen des § 9a als auch die des § 22 insgesamt unwirksam. Nach meiner derzeitigen Einschätzung sind Sie daher nicht verpflichtet, beim Auszug zu renovieren.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 29.12.2014 | 10:20

Sehr geehrte Frau Jacobi,

vielen Dank für die ausführliche Antwort! Tatsächlich waren die Zusatzvereinbarungen unter Paragraph 22 wie von Ihnen nagenommen vom Vermieter im Vertrag bereits vorgegeben. Allerdings enthält der Vertag auch die übliche salvatorische Klausel: "Sollte eine der getroffenen Vertragsabreden nichtig sein, so wird die Rechtswirksamkeit der übrigen Vereinbarungen davon nicht berührt."
Hebelt dann trotzdem die Nichtigkeit von Paragraph 22 Ziffer 3 Paragraph 9a aus?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2014 | 10:34

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Nachfrage.

Der BGH hat wiederholt entschieden, dass eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter unangemessen belastet und daher unwirksam ist, auch nicht durch eine salvatorische Klausel aufrechterhalten oder durch eine wirksame Klausel ersetzt werden kann (so z. B. BGH, Beschluss v. 05.03.2013 - XIII ZR 137/12).

Für Sie bedeutet das, dass es bei meiner obigen Einschätzung bleibt und Sie nicht beim Auszug renovieren müssen.

Mit freundlichem Gruß

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 29.12.2014 | 11:17


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