Frage geschrieben am 10.08.2005 08:51:00

Betreff: Muss ich noch Miete zahlen?

Rechtsgebiet: Miet- und WEG-Recht
Einsatz: € ***
Status: Beantwortet
Aufrufe: 3558

Seit 18 jahren wohne ich in der gleichen Wohnung. Das Mehrparteienhaus wurde vor vier Monaten verkauft. Eine Kündigung wegen einer unzumutbaren Belastung durch die geplanten Umbauarbeiten habe ich bis zum 31.07.05 erhalten. Ich habe sofort Einspruch eingelegt, da dies kein gesetzlicher Kündigungsgrund ist, und ich eine wesentlich längere Kündigungsfrist habe. Nun will der Vermieter die restlichen Mieter rausekeln. Bei den bereits leerstehenden Wohnungen wurden Tür- und Fensterstöcke entfernt, Bauschutt liegt im vollkommen verdreckten Treppenhaus. Der neue Vermieter hat bereits angekündigt dass er mir für die kommende Heizperiode kein Heizöl zur verfügung stellt (zentrale Ölversorgung) da die Genehmigung für die Heizanlage zum 31.07.05 ausläuft?! Nun hat er auch noch ein Gutachten von einen Baustatiker vorgelegt, dass die Etage in der ich wohne einsturzgefährdet ist. Er unternimmt aber keine Anstrengungen die Etage abzustützen. Ich habe mich nun nach einer neuen Wohnung umgesehen, da ich keine Lust habe in einer ungeheizten und einsturzgefährdeten Wohnung zu "leben" Meine Fragen: Kann ich aufgrund der Umstände 100% Mietminderung durchsetzen und kann ich den Vermieter mit Erfolg verklagen, dass er die Miete für die neue Wohnung zum 01.09.2005 zusätzlich übernehmen muss? Und wie sieht es mit der Haftung (z.B. Frostschäden an den Wasserleitungen) für die dann unbewohnte und unbeheizte Wohnung aus? Für einen sofortigen Auszug hat er mir bereits € 1.500 geboten, dies habe ich abgelehnt, weil diese Summe noch nicht einmal die Maklerkosten und die Kaution für die neue Wohnung abdeckt. Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

Antwort geschrieben am 10.08.2005 10:25:08

Rechtsanwältin Nina Heussen
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:
1.Es ist ja wahrlich unfassbar, was manch einer sich so einfallen läßt. Zunächst einmal zur rechtlichen Situation:
2.
Gemäß § 536 Abs. 1 BGB (nachzulesen unter: http://www.anwaltundgut.de/gesetze/BGB/Untertitel%201%20Allgemeine%20Vorschriften%20f%fcr%20Mietverh%e4ltnisse.html) sind Sie von der Zahlung der Miete befreit, wenn Sie die Wohnung nicht mehr zum Wohnen nutzen können. So wie Sie hier die Situation schildern werden Sie geplagt von Baulärm, Schutt im Wohnhaus, keine Möglichkeit zum Heizen. Dazu kommt noch das Gutachten des Sachverständigen, Ihre Wohnung sei einsturzgefährdet. Ja, lieber Himmel, sehen Sie zu, dass Sie schnell da weg kommen.

3.Sie zahlen selbstverständlich keinen Cent mehr. In einer einsturzgefährdeten Wohnung kann man nicht leben! Wenn Sie das Gutachten noch haben, fertigen Sie eine Kopie an, damit Sie diese Tatsache beweisen können. Machen Sie Fotos, dokumentieren Sie die Aussagen des Vermieters mit Datum und Uhrzeit, versuchen Sie ihn vor Zeugen zu bestätigen, was an Mängeln alles vorhanden ist.

4.Ihr Vermieter handelt übrigens vorsätzlich, wenn er weiß, dass die Etage einsturzgefährdet ist, bzw. Das Haus generell nur unter Gefahr zu betreten ist und nichts tut, um Sie vor Schäden zu bewahren (Verkehrssicherungspflicht). Wenn Ihnen also etwas passiert wie z.B. Sie verstauchen sich den Fuß, dann ist Ihr Herr Vermieter Schadensersatzpflichtig (§ 823 BGB).

5.Sie machen jetzt am besten folgendes: Schicken Sie Ihrem Vermieter ein Einschreiben/Rückschein und setzen Sie ihm eine 14 tägige Frist zur Beseitgung sämtlicher Mängel. In der Zwischenzeit gehen Sie zu einem Mietrechtsanwalt vor Ort und schildern Ihren Fall, suchen sich eine neue Wohnung. Nach Ablauf der Frist ist der Vermieter im Verzug (wenn er das nicht schon längst war wegen ernsthafter Weigerung der Behebung der Mängel) und Sie können auch Schadensersatz verlangen (§ 563a Abs. 1 BGB z.B. Für den Makler, wenn dieser notwenig ist in Ihrer Gegend, um eine Wohnung zu finden, für die Einlagerung Ihrer Sachen, bis eine Wohung gefunden ist, für Ihre Unterbringungskosten im Hotel , für die Differenz zu einer möglicherweise teureren Wohnung etc.pp. Für Frostschäden haften Sie übrigens nicht. WEnn Ihr Vermieter kein Öl besorgt, ist das sein Problem.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen und wünsche Ihnen für den weiteren Verlauf starke Nerven!

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

www.anwaeltin-heussen.de

Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 10.08.2005 10:49:52

Sehr geehrte Frau Heussen,
vielen Dank für Ihre rasche und umfassende Auskunft.
Das Gutachten (Einsturzgefahr) hat der Vermieter selbst anfertigen lassen, um die Mieter noch mehr in Angst und Schrecken zu versetzen. Das Gutachten habe ich der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zukommen lassen, damit diese von Amts wegen den Vermieter auf die Finger klopfen.
Nun meine Frage: Ich habe bereits eine Wohnung zum 01.09.05. Den Mietvertrag werde ich wohl heute oder morgen unterschreiben. Muss ich den Vermieter von meinem Auszug informieren, und kann er dann trotz bestehenden Mietvertrag bereits beginnen die dann leerstehende Wohnung zu sanieren?
Mit den besten Grüssen und herzlichen Dank
M.H.
P.S Der Link funktioniert bei mir nicht..?

Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 10.08.2005 13:27:28

Sehr geehrter Ratsuchender,

na wenn sich der Vermieter mit seinem Gutachten mal nicht selbst in Angst und Schrecken und insbesondere in Schadensersatzansprüche versetzt.

1. Sie sind erst zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet, wenn das Mietverhältnis beendet ist, also nach Ablauf der Kündigungsfrist von drei Monaten. Da Sie die Wohnung tatsächlich während dieser Zeit nicht nutzen können, müssen Sie für diesen Zeitraum aber keine Miete bezahlen.

Der Vermieter kann theoretisch mit der Sanierung fortfahren, wenn er einen Zweitschlüssel hat. Rechtlich darf er das allerdings nicht, erst nach Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Wenn Sie das noch nicht gemacht haben, kündigen Sie die Wohnung zunächst ordentlich und nach Ablauf der Frist zur Beseitigung der Mängel außerordentlich gemäß § 543, 569 BGB. Allerdings bewirkt die außerordentliche Kündigung die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses und dann kann Ihr Vermieter rechtmäßig die Wohnung betreten.

Das BGB finden Sie unter www.anwaltundgut.de und können dort die Vorschriften nochmal nachlesen.

Viel Erfolg

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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