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Muss ich als Vermieter die noch nicht fälligen Mieten als Forderung anmelden?


| 21.11.2008 19:32 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht



Hallo,
ich habe eine Frage zum Insolvenzrecht:

Der Vermieter einer Mietwohnung (Mieter ist ein Ehepaar, gemeinsam) bekommt Post vom Insolvenzverwalter. Über das Vermögen der Eheleute wurde jeweils das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet.

Er schreibt:

„.. Das Amtsgericht …. hat über das Vermögen des o.g. Schuldner das Insolvenzverfahren eröffnet und den Unterzeichner zum Treuhänder bestellt. (Kopie des Beschlusses lag bei).

Aus den mir vorliegenden Unterlagen habe ich entnommen, dass der Schuldner mit Ihnen einen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen hat.

[Hinweis auf § 109 InsO]

Ist Gegenstand des Mietverhältnisses eine Wohnung, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Treuhänders zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in § 109 Satz 1 InsO genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.

In meiner Eigenschaft als Treuhänder erkläre ich, dass Ansprüche, die nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß § 565 Abs. 2 BGB fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.

Ich weise auf folgendes hin:

Kündigt der Treuhänder nach § 109 Satz 1 InsO oder gibt er die Erklärung nach § 109 Satz 2 InsO ab, so kann der andere Teil wegen vorzeitiger Beendigung des Vertragsverhältnisses als Insolvenzgläubiger Schadensersatz verlangen.
……“

Nun meine Frage:

Muss ich nun die zukünftigen Mieten bereits jetzt als Forderung anmelden? Die Eheleute haben bisher (einschließlich November) alle Mieten pünktlich gezahlt.

Was passiert, wenn z.B. die Dezembermiete nicht pünktlich überwiesen wird? Muss ich mich dann gleich an den Treuhänder wenden?

Wird meine Miete nur aus der Masse bedient? Oder ist sie vor anderen offenen Forderungen vorrangig zu bezahlen? Könnte ich den Mietern bei Verzug kündigen?

Nun noch eine Bitte: Der Treuhänder hat eine Frist gesetzt: Bis zum 27.11.2008 soll ich mich melden. Es wäre nett, wenn Sie dieses enge Zeitfenster berücksichtigen.

Vielen Dank im voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen:

Muss ich nun die zukünftigen Mieten bereits jetzt als Forderung anmelden?

Nein, da Sie im Moment noch keine offenen Forderungen haben, können Sie auch keine Forderungen zur Tabelle anmelden, denn Sie sind (noch) kein Insolvenzgläubiger, §§ 38, 174 InsO.


Wird meine Miete nur aus der Masse bedient? Oder ist sie vor anderen offenen Forderungen vorrangig zu bezahlen?

Der Treuhänder erklärte Ihnen nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, dass er das Mietverhältnis aufrecht erhalte, allerdings diejenigen Mietforderungen, die nach dem 28.2.2009 entstehen und ggf. nicht durch Ihren Mieter beglichen werden, im Insolvenzverfahren nicht geltend gemach werden können. Dies hat für Sie folgende Konsequenz:

Fallen tatsächlich Mietforderungen, die nach dem 28.2.2009 entstehen (in Ihrem Falle, da die Miete wohl im Voraus zu entrichten ist, damit beginnend ab 1.3.2009) aus, so entsteht Ihnen in der entsprechenden Höhe ein Schadensersatzanspruch nach § 109 Abs. 1 Satz 3 InsO, der wiederum Insolvenzforderung ist und nach Quote befriedigt wird. Wenn daher nach dem 28.2.09 ausfälle entstehen, melden Sie diese dem Treuhänder.

Diejenigen Mietforderungen allerdings, die im dreimonatigen Zeitraum der (in Ihrem Falle hypothetischen) Kündigungsfrist, also vom 1.12 bis 1.2.09, entstehen, sind Masseforderungen. Dies hat für Sie die Folge, dass Ihre Mietansprüche für diesen Zeitraum durch den Treuhänder nach § 108 Abs. 1 InsO erfüllt werden. Diese Mietforderungen sind Masseverbindlichkeiten, § 55 Abs. 1 Nr. 2
Alt. 2 InsO, sind bevorzugte Forderungen und werden aus der Insolvenzmasse vorweg, also vor der anteilmäßigen Befriedigung der übrigen Insolvenzgläubiger, berichtigt, § 53 InsO.


Was passiert, wenn z.B. die Dezembermiete nicht pünktlich überwiesen wird? Muss ich mich dann gleich an den Treuhänder wenden?

Wie oben beschrieben, wird Ihr Mietanspruch für den Zeitraum 1.12. bis 1.2.09 bevorzugt bedient. Sobald Sie ein Miete nicht fristgerecht erhalten, wenden Sie sich an den Treuhänder. In der Regel wird, wenn Masseforderungen nicht mehr bedient werden, Masseunzulänglichkeit gegeben sein. Dies hat der Insolvenzverwalter dem Insolvenzgericht anzuzeigen. Vorhandene Erlöse sind dann rangmäßig nach § 209 InsO zu berichtigen, wobei Mieten auf zweiter Position zu berücksichtigen sind, § 209 Abs. 2, Abs. 1 Nr. 2 InsO. Für den Zeitraum danach melden Sie ausfälle beim Treuhänder, dieser wird diese zur Tabelle aufnehmen.


Könnte ich den Mietern bei Verzug kündigen?

Können Sie, aber nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen, wenn also zwei Monatsmieten fällig sind oder aber ein Betrag, der die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.


Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben, bei Unklarheiten fragen Sie nach. Im Übrigen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz, RA

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2008 | 17:48

Vielen Dank für die prompte Antwort.

Zusammenfassend stelle ich Folgendes fest: Sobald die Mieter nicht mehr zahlen, auf jeden Fall beim Treuhänder melden und Forderung anmelden.

Bzgl. der Kündigung bitte ich um eine Klarstellung:

Gilt die Kündigungssperre gemäß § 112 InsO nicht für mich? (habe ein wenig gegoogelt)

Vielen Dank im voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2008 | 17:59

Sehr geehrter Fragesteller,

doch grundsätzlich schon, da Sie aber schreiben, dass bis jetzt immer gezahlt wurde und die Kündigung nur für den Verzug von Zahlungen VOR dem Eröffnungsantrag nach § 112 Nr. 1 InsO ausgeschlossen ist, können Sie - wie ich Ihnen mitteilte - für Verzug (auf diesen bezog sich Ihre Ausgangsfrage) NACH Eröffnung des Verfahrens nach den gesetzlichen Regelungen kündigen.

Kein Kündigungsgrund ist freilich, dass das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, § 112 Nr. 2 InsO.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Scholz, RA

Bewertung des Fragestellers 24.11.2008 | 19:12


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