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Hallo,
meine Nachbarin und ich teilen uns ein Grundstück mit zwei aneinander gebauten Häusern.
Jeder von uns hat Sondereigentum an je einer "Wohnung", die Häuser sind ja bei Gemeinschaften Gemeinschaftseigentum.
Nun hat meine Nachbarin unter einem Teil ihres Hauses eine Art in das Haus integrierten Balkon, über diesem befindet sich noch ein Zimmer und unter dem Balkon wiederum einen offenen Schopf.
Es dreht sich hier nun rechtlich um den ebenerdigen Schopf ohne Tor o.ä. Verschlussmöglichkeit. Dieser ist linksseitig ebenfalls wie der Balkon nur durch Balken begrenzt, rechts Seitenwand ist eine Wand des Hauses und hinten ebenfalls eine Steinwand.
Ich besitze ein Sondernutzungsrecht für einen Teil des Grundstücks und habe dort auch die alleinigen im Grundbuch und Teilungserklärung benannten drei Pkw-Stellplätze.
Nun meint meine Nachbarin, ich dürfe ein auf dem Sondernutzungsbereich außerhalb der gekennzeichneten Stellplätze geparktes Fahrzeug dort nicht mehr parken, da sie beabsichtige den Schopf zukünftig als überdachten Parkplatz im Hof zu nutzen. Im Sondernutzungsrecht sind keine Einschränkungen vorhanden.
Ist diese Forderung zulässig? Ich dachte darüber hinaus, Sondereigentum an Wohnungen (Schopf) ist nur zum Wohnen und nicht zum Parken da???
Antwort geschrieben am 29.01.2012 09:35:46 
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Rechtsanwalt Heiko Tautorus
Strehlener Straße 12, 01069 Dresden, Tel: 0351 - 479 60 900, Fax: 0351 - 479 60 901
Baurecht, Miet und Pachtrecht, Verwaltungsrecht, Vertragsrecht, Erbrecht
Bewertungen: 90
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ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:
Soweit es sich bei "Schopf" um einen Schuppen/Nebengebäude handelt, ist das Folgende auszuführen.
Sondereigentum kann nach § 3 Abs. 2 WEG nur an abgeschlossenen Räumen u.a. zum Wohnen begründet werden. (Ausnahmen sind nichtselbständige Gebäudeteile, wie Balkone und Dachterassen..) Zudem sind Garagenstellplätze als Sondereigentum möglich!
Nach Ihren Aussagen, wäre der Schopf offen, mithin nicht abgeschlossen und hätte als Sondernutzungsrecht deklariert werden müssen. So stellt sich der Schopf eher als Carport, wie Ihre Nachbarin meint dar. (Ohne ein solcher zu sein!)
In Ihrer WEG, die aus zwei "Kopf"teilen besteht, werden Sie alles nur in Einigkeit regeln können. Es sei denn, Sie haben das Stimmrecht nach % oder Miteigentumsanteilen bestimmt.
So werden Sie nur einstimmige Beschlüsse fassen können, da anderenfalls keine Mehrheit entsteht.
Damit steht auch schon die Bedeutung Ihrer möglichen Entscheidung fest. Blockieren Sie hier Ihre Nachbarin, wird Sie wohl ebenso handeln.
Zu Ihren Fragen:
"Ist diese Forderung zulässig?"
Sondernutzungsrecht kann den anderen Miteigentümer komplett von der Nutzung des betroffenen Gemeinschaftseigentums ausschließen.
Insofern Sie in der Teilungserklärung nur ein Sondernutzungsrecht für eine bestimmte Fläche festgelegt haben, können Sie die Fläche nutzen, wie Sie wollen. Sollten Sie aber nur die Nutzung für drei Parkplätze vereinbart haben, ist eine Überbeanspruchung bzw. eine davon ausgehende Nutzungsbeeinträchtigung der Ihrer Nachbarin zustehenden Rechte grundsätzlich zu unterlassen
Jedoch ist aufgrund der gegenseitigen Rücksichtnahme und des "unter" dem Sondernutzungsrecht liegenden Gemeinschaftseigentum eine unberücksichtigte Zugangsvereitlung zum Sondereigentum oder einem tatsächlichem Sondernutzungsrecht Ihrer Nachbarin zu prüfen.
Soweit Ihre Nachbarin nicht Ihre Rechte nutzen kann, da dies in der Teilungserklärung hinsichtlich der Sondernutzungvereinbarung nicht bedacht wurde, ist diese auszulegen, mithin wird Ihrer Nachbarin zumindest ein Recht zur Querung Ihrer Sondernutzungsfläche einzuräumen sein.
"Ich dachte darüber hinaus, Sondereigentum an Wohnungen (Schopf) ist nur zum Wohnen und nicht zum Parken da???"
Nein, Sondereigentum kann an allen abgeschlossen Räumen und als Fiktion sogar an Garagenstellplätzen (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG) begründet werden.
Möglicherweise war dies bei Begründung des Sondereigentums nicht bedacht. Es ist jedoch eine nach dem Gesetz mögliche Nutzung.
Sie müssen nochmals Ihre Teilungserklärung prüfen, wenn diese nicht genau bestimmt ist, kann Ihre Nachbarin diese Forderungen durchsetzen. Ist in der Teilungserklärung jedoch die genaue jeweilige Nutzung bezeichnet, bedarf es einer einstimmigen Vereinbarung, mithin der Änderung der Teilungserklärung durch alle (beide) Miteigentümer.
Hinweis:
Da Sie keine Mehrheiten bilden können (Kopfanteile), müssen Sie immer eine gegenseitig befriedigende Lösung finden. Anderenfalls wird es zu einer frustrierenden Blockadehaltung eines Miteigentümers kommen.
---------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.
Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.
Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
Rechtsanwalt
Strehlener Straße 12
01069 Dresden
Tel.: 0351 - 479 60 900
Fax: 0351 - 479 60 901
service@ra-tautorus.de
www.ra-tautorus.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 03.02.2012 14:19:24
Vielen Dank schonmal für die bisherige Antwort.
Ich habe nun nochmals einen genauen Blick in die Teilungserklärung geworfen. Hier kann der im Grundbuch überhaupt nicht aufgeführte freie Bereich unter der Terrasse als möglicher Sondernutzungsbereich ausgelegt werden. Dieser ca. 5x5 Meter große Bereich ist vom Fachwerkhaus mit offenen Balken an der Seite links und oben an der Decke umgeben, nach oben hin an der Decke hängt 30 Jahre alte, damals übliche Baumwolldämmung o.ä. Material. Rechte Begrenzung ist Holz/Mauerwerk des Fachwerkhauses.
Da im Grundbuch nicht verzeichnet, ist ja nicht festgelegt, ob hier baurechtlich überhaupt ein Fahrzeug parken dürfte.
Ist dies gemäß Brandschutzlinien überhaupt erlaubt unterhalb eines Wohnhauses (über der Terrasse befindet sich im 3. Stock erneut wieder ein Wohnraum) ohne besondere Vorkehrungen einen Pkw zu parken, obwohl dies nie eine Garage oder Carport war?
Es ist ein historisches Fachwerkhaus, also brandgefährlich, ein nicht sonderlich gut gewartetes altes Fahrzeug dort einfach nun zu parken, obwohl dort die letzten 30 Jahre nie Interesse aufkam, ein Fahrzeug dort abzustellen. War immer nur Lagerraum der Gartenmöbel. Die Nachbarin möchte den Bereich aber nun als Carport benennen, um möglichen Interessenten (über Immobilienmakler) das Haus schmackhaft zu machen. In dessen Expose ist es mittlerweile schon als Carport bezeichnet.
Erneut vielen Dank für die rechtliche Begutachtung!
Vielen Dank schonmal für die bisherige Antwort.
Ich habe nun nochmals einen genauen Blick in die Teilungserklärung geworfen. Hier kann der im Grundbuch überhaupt nicht aufgeführte freie Bereich unter der Terrasse als möglicher Sondernutzungsbereich ausgelegt werden. Dieser ca. 5x5 Meter große Bereich ist vom Fachwerkhaus mit offenen Balken an der Seite links und oben an der Decke umgeben, nach oben hin an der Decke hängt 30 Jahre alte, damals übliche Baumwolldämmung o.ä. Material. Rechte Begrenzung ist Holz/Mauerwerk des Fachwerkhauses.
Da im Grundbuch nicht verzeichnet, ist ja nicht festgelegt, ob hier baurechtlich überhaupt ein Fahrzeug parken dürfte.
Ist dies gemäß Brandschutzlinien überhaupt erlaubt unterhalb eines Wohnhauses (über der Terrasse befindet sich im 3. Stock erneut wieder ein Wohnraum) ohne besondere Vorkehrungen einen Pkw zu parken, obwohl dies nie eine Garage oder Carport war?
Es ist ein historisches Fachwerkhaus, also brandgefährlich, ein nicht sonderlich gut gewartetes altes Fahrzeug dort einfach nun zu parken, obwohl dort die letzten 30 Jahre nie Interesse aufkam, ein Fahrzeug dort abzustellen. War immer nur Lagerraum der Gartenmöbel. Die Nachbarin möchte den Bereich aber nun als Carport benennen, um möglichen Interessenten (über Immobilienmakler) das Haus schmackhaft zu machen. In dessen Expose ist es mittlerweile schon als Carport bezeichnet.
Erneut vielen Dank für die rechtliche Begutachtung!
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 03.02.2012 19:03:08
Sehr geehrter Fragesteller,
leider hat der Gesetzgeber den genauen Unterschied zwischen Garage und Räume nicht definiert.
Soweit es sich nicht um eine Garage sondern um einen sonstigen Raum handelt, ist die Unterstellung von Kfz nach § 15 Abs. 2 GaVO BW unzulässig.
Aufgrund der freien Definition der Garage in § 2 GaVO BW ergibt sich meines Erachtens und für diese Fläche eine Kleingarage (§ 2 Abs. 8 Nr. 3 GaVO BW).
Für Kleingaragen mit darüber liegender Wohnbebauung gilt gem. § 6 Abs. 1 GaVO BW der mit seiner Verweisung in §§ 4, 5, 7 und 8 LBOAVO BW sowie § 28 Abs. LBO BW deren entsprechende Anwendung regelt.
Diese Regelung sind so speziell auf bestimmte Abstände und Maße ausgerichtet, dass ich hier nur dazu raten kann und empfehle diese Sache der Bauaufsicht zur Kontrolle anzuzeigen.
Ich denke, dass selbst bei Vorliegen einer "Garage" diese noch nicht, wie Sie ebenso vermuten, den baurechtlichen Bestimmungen entspricht. Eine "Umbenennung" genügt sicherlich nicht.
Jedoch ist anzumerken, dass Ihre Nachbarin aufgrund der dann erfolgenden Auflagen eine baurechtlich konformen Aufbau herstellen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Fragesteller,
leider hat der Gesetzgeber den genauen Unterschied zwischen Garage und Räume nicht definiert.
Soweit es sich nicht um eine Garage sondern um einen sonstigen Raum handelt, ist die Unterstellung von Kfz nach § 15 Abs. 2 GaVO BW unzulässig.
Aufgrund der freien Definition der Garage in § 2 GaVO BW ergibt sich meines Erachtens und für diese Fläche eine Kleingarage (§ 2 Abs. 8 Nr. 3 GaVO BW).
Für Kleingaragen mit darüber liegender Wohnbebauung gilt gem. § 6 Abs. 1 GaVO BW der mit seiner Verweisung in §§ 4, 5, 7 und 8 LBOAVO BW sowie § 28 Abs. LBO BW deren entsprechende Anwendung regelt.
Diese Regelung sind so speziell auf bestimmte Abstände und Maße ausgerichtet, dass ich hier nur dazu raten kann und empfehle diese Sache der Bauaufsicht zur Kontrolle anzuzeigen.
Ich denke, dass selbst bei Vorliegen einer "Garage" diese noch nicht, wie Sie ebenso vermuten, den baurechtlichen Bestimmungen entspricht. Eine "Umbenennung" genügt sicherlich nicht.
Jedoch ist anzumerken, dass Ihre Nachbarin aufgrund der dann erfolgenden Auflagen eine baurechtlich konformen Aufbau herstellen kann.
Mit freundlichen Grüßen
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