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Muss Wohnung bei Auszug renoviert werden?


| 19.12.2011 13:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus



Sehr geehrte Damen und Herren!

Ich werde meine am 01.10.2006 angemietete Wohnung zum 31.03.2012 kündigen und möchte nun gerne wissen, ob ich diese noch renovieren muss, da ich u.a. teilweise "bunte" Wände habe und ansonsten keine Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durchgeführt habe.

Der Mietvertrag sieht diesbezüglich folgendermaßen aus:

"3. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren sowie der Fuß- und Scheuerleisten, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung.

Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Abständen erforderlich sein:

in Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre.
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre

(Ziffer 4. bezieht sich auf eine Übernahme des Zustands vom Vormieter, was bei mir nicht der Fall war)

5. bei Auszug sind die Mieträume in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 3 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile (mit Ausnahme von Naturholz) sind weiß lackiert zurückzugeben, nicht tapezierte Decken und Wände sowie Rauhfasertapeten mit einem deckenden Binderfarbanstrich in hellen Pastelltönen zu versehen. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.

Der Vermieter wird im Falle der Kündigung oder sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses eine Vorbesichtigung vornehmen und dabei die notwendigen Schönheitsreparaturen benennen. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen bis zum Vertragsende auszuführen. Bei vorzeitigem Auszug ist eine Nachfristsetzung auf das Vertragsende zulässig."
Sehr geehrte Fragestellerin,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

Klausel Nr. 3 ist (zunächst) gültig, da hier keine starre Frist sondern nur der Verweis auf regelmäßige Abstände vereinbart sind. Dies ergibt sich aus dem Worten "Üblicherweise", welches Ausnahmen zulässt, und "erforderlich", welches auf die tatsächlichen Umstände abstellt.

In Klausel Nr. 5 ist zumindest der Teil mit dem Holzanstrich unwirksam, wenn Sie Holzfenster oder Türen jeweils aus Holz mit Außenseite haben. Da Sie nicht zur Lackierung von Außenfenstern und Außentüren verpflichtet werden können. Haben Sie "Plaste"fenster und keine Holzaußentüren, wird die Klausel dahingehend Bestand haben.

BGH, Urteil vom 18. 2. 2009 - VIII ZR 210/08 (LG Berlin) in NZM 2009, 353.

Diese Prüfung kann jedoch nunmehr dahinstehen, da die feste Farbvorgabe "weiß" (auch wenn es nur die Holzteile sind) als zu beengende Klausel angesehen wird. Zudem besteht hier keine Abgrenzung vom laufenden Mietverhältnis und dem Auszugszeitpunkt. Richtigerweise würde die Auslegeung der Klausel Nr. 5 ergeben, dass bei zuvor andersfarben lackierten Holzteilen eine noch nicht notwendige neue weiße Lasur aufzutragen wäre. Was einer unwirksamen Endrenovierungsklausel gleichkäme.

BGH, Versäumnisurteil vom 12. 9. 2007 - VIII ZR 316/06 (LG Bremen) in NZM 2007, 921.

"Die Farbvorgabe „weiß" für eine Auszugsdekoration des Mieters (hier bezogen auf „Decken, Fenster und Türen") benachteiligt diesen unangemessen i. S. von § 307 I BGB, weil sich ein kostenbewusster Mieter angesichts solcher Auszugsverpflichtung schon während des laufenden Mietverhältnisses daran gehindert sehen könnte, in anderen dezenten Farbtönen zu dekorieren.":
BGH, Hinweisbeschluss vom 14. 12. 2010 - VIII ZR 198/10 (LG Berlin) in NJW 2011, 514

Die Endrenovierungsklausel i.V.m. der Farbwahlklausel führen zur Unanwendbarkeit der Schönheitsreparaturklauseln schlechthin.

So der BGH: Urteil vom 20.01.2010 - VIII ZR 50/09 in NZM 2010, 236:

"Nach der Rechtsprechung des Senats handelt es sich bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelpakete aufspalten lässt, sondern deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag insgesamt zu bewerten ist (Senatsurteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, NZM 2009, 353, Tz. 15). Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung - sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam (Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO)."

Sie sollten frühzeitig auf die Rechtsprechung verweisen.

Wichtig sind dabei BGH, VIII ZR 198/10 in NJW 2011, 514 für die Weißklausel und BGH, VIII ZR 50/09 in NZM 2010, 236 für die Unwirksamkeit in Summe.

Damit können Sie sich die Kosten der Schönheitsreparatur sparen.

Ich hoffe, ich konnte zu Ihrer fröhlichen Weihnachtsstimmung beitragen.

--------------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 19.01.2012 | 12:25

Sehr geehrter Herr Tautorus!

Ich habe mittlerweile fristgerecht gekündigt und bereits in meinem Kündigungsschreiben auf die von Ihnen genannten Punkte und BGH-Urteile in Anlehnung Ihrer Formulierung hingewiesen. Die Kündigung wurde mir auch bestätigt. In dem Bestätigungsschreiben wird allerdings gar nicht auf den Inhalt meines Kündigungsschreibens Bezug genommen. Es wurde lediglich darum gebeten, dass ich ich mich mit dem Büro zwecks Vereinbarung eines Vorbesichtigungstermines in Verbindung setzte. Außerdem lag diesem Schreiben ein "Merkblatt" (Stand: 2005) bei, in dem auf durchzuführende Schönheitsreparaturen hingewiesen wird.

Bei meinem Anruf im Verwaltungsbüro wurde mir gesagt, der Vorbesichtigungstermin wäre u.a. wegen der Feststellung etwaiger "Beschädigungen durch Abnutzung" notwendig. Auf meine Nachfrage, warum kein Bezug auf den Inhalt meines Schreibens genommen wurde, sagte man mir, dies sei irrelevant, heutzutage denke jeder, man müsse nicht mehr renovieren, außerdem bezöge sich das ja nur auf den Holzlack und im Übrigen würden sie (die Verwaltung) ihre Mieter ja grundsätzlich nicht überstrapazieren. Ich stimmte dem Vorbesichtigungstermin zu.

Bei dem Termin wurde ein Protokoll gefertigt, welches Mängel nach Meinung der Verwaltung feststellte. Das Protokoll enthält u.a. den Satz: "Dem Mieter ist bekannt, daß sämtliche von ihm zu vertretende Mängel, einschl. derer, die noch in der verbleibenden Mietzeit entsehen können, seinerseits spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zu beheben sind. Dieses Protokoll unterschrieb ich mit dem Zusatz "unter Vorbehalt".

Dieses Protokoll wurde mir nun mit einem Begleitschreiben zugestellt. Darin heißt es u.a.:

Küche:

Die mietereigene Einbauküche ist rückstandslos zu entfernen. Dadurch entstandene Schäden an Wandputz und/oder Tapeten sind zu erneuern. Die Dekoration der teilweise in orange gestrichenen Wände ist in dem vorhandenen Farbton der anderen Wände (Anm: verblichenes weiß) zu überstreichen. Sollte dies nicht möglich sein, ist der Anstrich der Wände in einem weißen Farbton fachgerecht und deckend zu erneuern. Das Fenster, die Fensterbank und der heizkörper sind gründlich und nachhaltig vom übermäßigen Nikotinbelag (Anm: Farbe war bei Einzug schon "alt" und vergilbt) zu reinigen. Sollte sich kein Reinigungserfolg einstellen sind das Fenster und die Fensterbank in einem weißen Farbton fachgerecht und deckend neu zu lackieren.

Bad:

Die Dekoration der teilweise in rosa gestrichenen Wände ist in dem vorhandenen Farbton der anderen Wände (Anm: verblichenes weiß) zu überstreichen. Sollte dies nicht möglich sein, ist der Anstrich der Wände in einem weißen Farbton fachgerecht und deckend zu erneuern.

Wohnzimmer:

Die Dekoration der teilweise in magenta gestrichenen Wände ist in dem vorhandenen Farbton der anderen Wände (Anm: verblichenes weiß und tw. beige) zu überstreichen. Sollte dies nicht möglich sein, ist der Anstrich der Wände in einem weißen Farbton fachgerecht und deckend zu erneuern.

Schlafzimmer:

Die Dekoration der teilweise in rot gestrichenen Wände ist in dem vorhandenen Farbton der anderen Wände (Anm: verblichenes weiß) zu überstreichen. Sollte dies nicht möglich sein, ist der Anstrich der Wände in einem weißen Farbton fachgerecht und deckend zu erneuern.

Allgemein:

Wir empfehlen, soweit Neuanstriche erforderlich sind, diese entweder einheitlich weiß oder in Abstimmung mit dem Nachmieter auszuführen. Bei Lackarbeiten sind Löcher, Risse und Abplatzungen bündig zu schließen, Flächen plan zu schleifen, mit einem Voranstrich zu versehen und abschließend mit Lackfarbe deckend zu lackieren.

Im Mietvertrag ist außerdem noch folgendes enthalten:
§ 18, 1: Bei Beendigung des Mietverhältnisses, spätestens bei Auszug, hat der Mieter die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand, d.h. mit den durchgeführten fälligen Schönheitsreparaturen unter beachtung der regelung § 10 (Anm: "Zustand und Instandhaltung der Mietsache/Schönheitsreparaturen") dieses Mietvertrages sowie der nach § 13 (Anm: "Bauliche Veränderungen und Einbauten durch den Mieter") dieses Vertrages eingegangenen Verpflichtungen zurückzugeben.

Meine Frage: Die Einbauküche werde ich wohl entfernen müssen, auch den in der Küche verklebten PVC-Boden nebst Kleberückständen. Nach meinem Verständnis und nach Ihrer ersten Antwort bin ich aber zu den Streicharbeiten nicht verpflichtet. Gehe ich da Recht in der Annahme?


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.01.2012 | 13:10

Sehr geehrter Fragesteller,

natürlich wird die Verwaltung im Interesse der Vermieter versuchen druch Aufbau eines gewissens Handlungsdruck aufgrund der (meist) vorliegenden Unwissenheit der Mieter versuchen, ihren Standpunkt (Schönheitsreparaturen) durchzudrücken.

Hier gilt, bleiben Sie höflich aber bestimmt in der Sache.

Nochmal der Hinweis auf BGH: Urteil vom 20.01.2010 - VIII ZR 50/09 in NZM 2010, 236

"Die Einbauküche werde ich wohl entfernen müssen, auch den in der Küche verklebten PVC-Boden nebst Kleberückständen. Nach meinem Verständnis und nach Ihrer ersten Antwort bin ich aber zu den Streicharbeiten nicht verpflichtet. Gehe ich da Recht in der Annahme?"

Klares Ja. Für Streicharbeiten auch ja, die nicht der Reparatur von Beschädigungen dienen.

Was verbleibt Ihnen nunmehr zu tun?

Wie Sie richtig einschätzen, sind Einbauten ordnungsgemäß zurückzubauen und es ist der vorherige bauliche (nicht farbliche) Zustand wiederherzustellen.

Auch sind Dübellöcher, die nicht der Schönheitsreparatur unterfallen, fachgerecht zu schließen. Die einen nehmen Silikon, andere bevorzugen eine Gipsmischung zum Verschließen der Löcher. Also Dübel raus bzw. vorsichtig aufbohren, mindestens (Ausnahme) überstehenden Rest abschneiden. Löcher verfüllen und glatt schleifen. Optimal ergibt sich nur ein heller planer Punkt.

Reinigung ist klar. Insoweit schon jetzt eine "unzureichende" Reinigung anheim gestellt wird, sollten Sie dies unter Zeugen durchführen, aber zumindest dokumentieren (entsprechende Vorher/Nachher Fotos).

Fürs nächste Mal: Sie brauchen kein Protokoll zu unterschreiben. Sinnigerweise haben Sie zumindest unter Vorbehalt geschrieben. Anderenfalls hätte man Ihnen ein Anerkenntnis unterstellen können (und wohl auch wollen).

Falls Sie die Tapete beschädigen (nicht in Verbindung mit Löchern) und Sie dies optisch nicht noch "hinbiegen" können, haben Sie ein Problem. In dem Fall müssten Sie die Tapete neu auftragen. Sollte dies der Fall sein, sollten Sie aber bestimmt klarstellen, dass Sie damit keine Schönheitsreparatur, sondern eine tatsächlich Beschädigung ausgleichen.
-> Problem der konkludenten Anerkenntnis.

Ich hoffe, alle Probleme sind nun klar aufgelöst.
Sollten Sie eine Vertretung benötigen, können sie mich gern beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.12.2011 | 07:50


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