Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 211 weitere Antworten zum Thema Mietwohnung.
Guten Tag,
wir sind Privatvermieter einer 4-Zimmer-Wohnung und sehen uns mit dem Problem einer vermutlich ungültigen Schönheitsreparaturenklausel konfrontiert.
Besagte 8 Jahre alte Wohnung wurde vor 5 Jahren neu vermietet. Der Mietvertrag (der grundsätzlich einem bei der Erstvermietung verwendeten Bauträger-Mietvertrag entspricht, jedoch von uns in einigen Punkten geändert wurde) wurde den Mietern einige Tage vor Unterzeichung mit der ausdrücklichen Aufforderung ggf. Änderungen vorzuschlagen, per Email zur Durchsicht vorgelegt. Änderungen wurden jedoch nicht gewünscht.
In dem Mietvertrag heißt es im Kapitel „Schönheitsreparaturen":
„Da in der Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert sind, hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Entfernen alter Tapeten, Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren, der Fenster (auch Doppelfenster und Vorfenster von innen) und Außentüren von innen sowie der übrigen Holzteile, bei übermäßigen Abnutzungsspuren das Abziehen oder Abschleifen der Parkettböden und der Innentreppen und danach deren Versiegelung, die Reinigung der Teppichböden. Diese Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit handwerksgerecht ausgeführt werden.
Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Vertragszeit nach Ablauf folgender Zeitspannen seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten Durchführung ausführen zu lassen: in Küche, Bad bzw. Dusche alle 3 Jahre, in allen übrigen Wohnräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre.
Bei den vorgenannten Fristen handelt es sich hinsichtlich Heizkörper, Heizrohre sowie Türen und Fenster um Regelfristen. Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, daß eine Renovierung nach Ablauf der Regelfrist nicht erforderlich ist."
In dem Mietvertrag heißt es weiter an anderer Stelle zum Zustand der Wohnung bei Übergabe: „Die Mieträume befinden sich bei Übergabe in neuwertigem, renoviertem Zustand."
Bei Einzug wurde ein Übergabeprotokoll erstellt. Darin wurde unter „Sonstiges" handschriftlich vermerkt: „Decke im Küche-Eßbereich muß nicht gestrichen werden für drei Jahre" - vermutlich weil die Qualität des Anstrichs durch den Vormieter hier nicht völlig befriedigend war.
Die Wohnung war bei Übergabe vom Vormieter bei Auszug weiß gestrichen worden.
Die Mieter haben die Räume teilweise nach eigenem Geschmack neu gestrichen. U.a. wurde ein Raum an drei Wänden in kräftigem Grau gestrichen, ein Raum mit roten Streifen versehen, und im zusammenhängenden Küche-Eßbereich der Eßzimmerbereich ebenfalls in einem kräftigen Grau gestrichen.
Die Mieter haben jetzt gekündigt. Sie haben auch herausgefunden, daß die Schönheitsreparaturenklausel ungültig sein könnte.
Es stellt sich damit die Frage, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben werden muß. Die Wohnung soll neu vermietet werden.
Nach Durchsicht der umfangreichen, älteren Ausführungen zu dem Thema u.a. auf dieser Website gehen wir davon aus, daß die Schönheitsreparaturenklausel tatsächlich kaum belastbar sein dürfte. Allerdings würde uns interessieren, inwieweit durch die seinerzeitige Vorabvorlage des Mietvertrages zur Durchsicht und/oder durch den erwähnten Vermerk im Übergabeprotokoll individuelle Vereinbarungen getroffen sein könnten sowie ferner, inwieweit alleine aufgrund allgemeinen Rechts ein Streichen der Wohnung oder zumindest einiger Räume verlangt werden kann.
Unsere konkrete Frage lautet mithin:
In welchem Umfang müssen die Mieter die Wohnung für die Rückgabe weiß (bzw. neutral hell) streichen - muß die ganze Wohnung gestrichen werden, müssen nur die Räume komplett gestrichen werden, die von den Mietern umdekoriert wurden, müssen nur diejenigen Wände gestrichen werden, die von den Mietern umdekoriert wurden, oder müssen die Mieter überhaupt nichts tun?
Antwort geschrieben am 29.07.2010 23:25:33 
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Rechtsanwalt Dennis Meivogel
Tannenforst 3, 47551 Bedburg-Hau, Tel: 02821 895153, Fax: 02821 895154
Erbrecht, Insolvenzrecht, Kreditrecht, Vertragsrecht, Mietrecht
Bewertungen: 358
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vielen Dank für Ihre Frage die ich gerne wie folgt beantworte.
Es ist davon auszugehen, dass die vorliegende Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Wesentlichen unwirksam ist, da hier ein starrer Fristenkatalog vereinbart wurde, der nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Unwirksamkeit der Regelung zur Folge hat. Allenfalls bezüglich der Formulierung, dass es sich hinsichtlich Heizkörper, Heizrohre sowie Türen und Fenster um Regelfristen handelt, also letztlich der Nachweis eines nicht vorhandenen oder beschränkten Renovierungsbedarf durch den Mieter möglich ist, könnte man von einer wirksamen Klausel ausgehen. Letztlich ist jedenfalls hinsichtlich der Wand- und Deckenanstriche keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den oder die Mieter gegeben.
Grundsätzlich richtet sich der Zustand in dem die Wohnung zurückgegeben werden muss nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien des Mietvertrages. Fehlt eine solche Vereinbarung, so muss der Mieter die Wohnung, abgesehen von Änderungen infolge eines vertragsgemäßen Gebrauchs, in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgeben.
Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Wohnung – wie in Ihrem Fall (bis auf den Deckenanstrich in der Küche) – in einem renovierten Zustand übernommen hat. Dann hat er bei Auszug die Wohnung nur dann zu renovieren, wenn die Wohnung überdurchschnittlich stark abgewohnt ist. Allein die Tatsache, dass hier Zimmer farbig gestrichen sind führt noch nicht zu einem nicht ordnungsgemäßen Zustand. Der Mieter schuldet hier nicht den Anstrich in einer neutralen Farbe. Denn der Anstrich in einer vom Mieter gewünschten Farbe ist Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauchs.
An dieses Grundsätzen ändert sich auch nichts durch die von Ihnen zitierten Vereinbarungen die individuell in den Vertrag aufgenommen worden sind.
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 31.07.2010 09:15:40
Sehr geehrter Herr Anwalt,
vielen Dank für Ihre Antwort, die indes ein wenig überrascht. Das könnte aber möglicherweise daran liegen, daß wir die Antwort mißverstehen oder unsere Frage nicht deutlich genug wurde. Mit dieser Rückfrage möchten wir das Verständnis verbessern.
Wenn wir die Antwort richtig verstehen, kommt es bei der Rückgabe einer Wohnung in Bezug auf die Farbe der Wände und Decken alleine darauf an, was dazu in Bezug auf die Rückgabe im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Wurde darin wegen der Rückgabe nichts spezielles vereinbart, können die Mieter eine Wohnung in jeder beliebigen, auch ungewöhnlichen Farbgestaltung zurückgeben - z.B. schwarz - brau -blau, oder in unserem Fall dunkelgrau - rotgestreift, sofern die Mieter die Wände nur mit üblichen Farben in an sich üblicher Weise streichen; eine solche Rückgabe wäre sogar bei gültiger Schönheitsreparaturenklausel zulässig, dann müßten die Anstriche eben nur frisch sein.
Diese Auskunft überrascht zugegeben ein wenig und scheint im Widerspruch zu einer anderen Auskunft in diesem Forum zu stehen, die auf eine Frage geschrieben am 16.11.2009 12:12:54: "Betreff: Rückgabe der Wohnung unrenoviert, ein Zimmer ist rot gestrichen" von einem Ihrer Kollegen am 16.11.2009 12:51:24 gegeben wurde.
Die Frage hatte folgenden Inhalt: "Wir haben morgen eine Wohnungsübergabe. Folgende Fakten: Die Wohnung muß bei Auszug besenrein übergeben werden. Alles soweit klar - aber - jetzt haben wir gerade gesehen, daß das Kinderzimmer in rot gestrichen ist. Muß die Mieterin das Zimmer weißen?"
Ihr Kollege führte darauf aus:
"Da ich den Mietvertrag nicht prüfen konnte, gehe ich von der typischen Vertragslage aus. Nach meiner Einschätzung muss die Mieterin den Raum weiß bzw. neutraler streichen. Und zwar unabhängig davon, ob sie nach dem Mietvertrag die Schönheitsreparaturen tragen muss oder nicht. Denn derjenige Mieter, der die Wohnung farblich ungewöhnlich umgestaltet, haftet für solche „verschuldeten" Schäden an der Wohnung. Während der Mietzeit kann der Mieter seiner farblichen Herzenslust freien Lauf lassen. Bei Auszug muss er allerdings eine allzu ungewöhnliche Gestaltung i.d.R. rückgängig machen. Der Vermieter hat nämlich ein berechtigtes Interesse daran, dass die Wohnung einem möglichst breiten Geschmackspektrum entspricht, um sie besser und einfacher vermieten zu können (BGH, Urteil vom 18.06.2008, VIII ZR 224/07).
Natürlich stellt sich die Frage, wo da die Grenze ist, und was nicht mehr „allgemeiner Geschmack ist". Wenn die Wohnung in einer neutralen Farbgestaltung an den Mieter übergeben wurde, ist der Anstrich in grüner, roter oder blauer Farbe jedenfalls zu beseitigen (so AG Burgwedel Urteil vom 30.09.2005, 73 C 123/05; oder: roter Volltonanstrich im Schlafzimmer: LG Frankfurt a.M. Urteil vom 31.07.2007, NJW-RR 2008, 24).
Soweit zur Rechtlage im Allgemeinen. Anderes kann sich ergeben, wenn die Wohnung unrenoviert oder schon ungewöhnlich gestaltet übergeben wurde oder sich die Parteien vertraglich anders geeinigt haben. Sie sollten sich den Mietvertrag noch mal genau anschauen."
Wodurch bzw. warum unterscheidet sich die Situation in unserem Fall von der vorstehend zitierten Konstellation?
Vollständigkeitshalber sei angemerkt, daß unser Mietvertrag in Bezug auf die Farbgebung bei der Rückgabe keine Angaben enthält. Die einzige Klausel zur Rückgabe mit Beschaffenheitsangaben ist - abgesehen von Vereinbarungen zu Schönheitreparaturen - die folgende:
"Die Mieträume sind bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter in einwandfrei gereinigtem Zustand sowie frei von Untermietern mit sämtlichen, auch den von ihm selbst beschafften Schlüsseln zurückzugeben."
Sehr geehrter Herr Anwalt,
vielen Dank für Ihre Antwort, die indes ein wenig überrascht. Das könnte aber möglicherweise daran liegen, daß wir die Antwort mißverstehen oder unsere Frage nicht deutlich genug wurde. Mit dieser Rückfrage möchten wir das Verständnis verbessern.
Wenn wir die Antwort richtig verstehen, kommt es bei der Rückgabe einer Wohnung in Bezug auf die Farbe der Wände und Decken alleine darauf an, was dazu in Bezug auf die Rückgabe im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Wurde darin wegen der Rückgabe nichts spezielles vereinbart, können die Mieter eine Wohnung in jeder beliebigen, auch ungewöhnlichen Farbgestaltung zurückgeben - z.B. schwarz - brau -blau, oder in unserem Fall dunkelgrau - rotgestreift, sofern die Mieter die Wände nur mit üblichen Farben in an sich üblicher Weise streichen; eine solche Rückgabe wäre sogar bei gültiger Schönheitsreparaturenklausel zulässig, dann müßten die Anstriche eben nur frisch sein.
Diese Auskunft überrascht zugegeben ein wenig und scheint im Widerspruch zu einer anderen Auskunft in diesem Forum zu stehen, die auf eine Frage geschrieben am 16.11.2009 12:12:54: "Betreff: Rückgabe der Wohnung unrenoviert, ein Zimmer ist rot gestrichen" von einem Ihrer Kollegen am 16.11.2009 12:51:24 gegeben wurde.
Die Frage hatte folgenden Inhalt: "Wir haben morgen eine Wohnungsübergabe. Folgende Fakten: Die Wohnung muß bei Auszug besenrein übergeben werden. Alles soweit klar - aber - jetzt haben wir gerade gesehen, daß das Kinderzimmer in rot gestrichen ist. Muß die Mieterin das Zimmer weißen?"
Ihr Kollege führte darauf aus:
"Da ich den Mietvertrag nicht prüfen konnte, gehe ich von der typischen Vertragslage aus. Nach meiner Einschätzung muss die Mieterin den Raum weiß bzw. neutraler streichen. Und zwar unabhängig davon, ob sie nach dem Mietvertrag die Schönheitsreparaturen tragen muss oder nicht. Denn derjenige Mieter, der die Wohnung farblich ungewöhnlich umgestaltet, haftet für solche „verschuldeten" Schäden an der Wohnung. Während der Mietzeit kann der Mieter seiner farblichen Herzenslust freien Lauf lassen. Bei Auszug muss er allerdings eine allzu ungewöhnliche Gestaltung i.d.R. rückgängig machen. Der Vermieter hat nämlich ein berechtigtes Interesse daran, dass die Wohnung einem möglichst breiten Geschmackspektrum entspricht, um sie besser und einfacher vermieten zu können (BGH, Urteil vom 18.06.2008, VIII ZR 224/07).
Natürlich stellt sich die Frage, wo da die Grenze ist, und was nicht mehr „allgemeiner Geschmack ist". Wenn die Wohnung in einer neutralen Farbgestaltung an den Mieter übergeben wurde, ist der Anstrich in grüner, roter oder blauer Farbe jedenfalls zu beseitigen (so AG Burgwedel Urteil vom 30.09.2005, 73 C 123/05; oder: roter Volltonanstrich im Schlafzimmer: LG Frankfurt a.M. Urteil vom 31.07.2007, NJW-RR 2008, 24).
Soweit zur Rechtlage im Allgemeinen. Anderes kann sich ergeben, wenn die Wohnung unrenoviert oder schon ungewöhnlich gestaltet übergeben wurde oder sich die Parteien vertraglich anders geeinigt haben. Sie sollten sich den Mietvertrag noch mal genau anschauen."
Wodurch bzw. warum unterscheidet sich die Situation in unserem Fall von der vorstehend zitierten Konstellation?
Vollständigkeitshalber sei angemerkt, daß unser Mietvertrag in Bezug auf die Farbgebung bei der Rückgabe keine Angaben enthält. Die einzige Klausel zur Rückgabe mit Beschaffenheitsangaben ist - abgesehen von Vereinbarungen zu Schönheitreparaturen - die folgende:
"Die Mieträume sind bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter in einwandfrei gereinigtem Zustand sowie frei von Untermietern mit sämtlichen, auch den von ihm selbst beschafften Schlüsseln zurückzugeben."
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 31.07.2010 11:38:22
Sehr geehrter Fragesteller,
der Leitsatz der zitierten BGH Entscheidung enthält die Formulierung: „Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss."
Der BGH hat also lediglich dass der Vermieter ein Interesse an einer Rückgabe in einer Farbwahl hat, die möglichst viele Mietinteressenten akzeptieren. Er hat hier aber gerade nicht von weißen oder neutralen Farben gesprochen und sich nicht festgelegt. Dass einzelne Amtsgerichte Farben als ungewöhnlich bezeichnen lässt auch keinen allgemeinen Rückschluss darauf zu, dass Räume zu weißen oder neutral zu streichen sind.
Es geht – wie ich in der Beantwortung ausgeführt habe – alleine um einen vertragsgemäßen Zustand. Farbige Wände alleine ergeben noch keinen nicht vertragsgemäßen Zustand. Diese Schwelle wäre vielmehr erst bei ungewöhnlicher Gestaltung der Fall. Die Grenze ist hier sicherlich schwer zu ziehen. Allerdings wird man bei einem grauen Anstrich von Wänden (nicht Decken) noch nicht von einem nicht vertragsgemäßen Zustand ausgehen können. Das ist aber von hier nur schwer zu beurteilen. Sie müssen sich selber die Frage beantworten, ob durch den Anstrich schon eine ungewöhnliche Gestaltung vorliegt, oder ob der Anstrich noch allgemein als normal zu bezeichnen ist.
Aufgrund der Rückgabeklausel schuldet der Mieter also nur die gereinigte Rückgabe.
Sehr geehrter Fragesteller,
der Leitsatz der zitierten BGH Entscheidung enthält die Formulierung: „Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss."
Der BGH hat also lediglich dass der Vermieter ein Interesse an einer Rückgabe in einer Farbwahl hat, die möglichst viele Mietinteressenten akzeptieren. Er hat hier aber gerade nicht von weißen oder neutralen Farben gesprochen und sich nicht festgelegt. Dass einzelne Amtsgerichte Farben als ungewöhnlich bezeichnen lässt auch keinen allgemeinen Rückschluss darauf zu, dass Räume zu weißen oder neutral zu streichen sind.
Es geht – wie ich in der Beantwortung ausgeführt habe – alleine um einen vertragsgemäßen Zustand. Farbige Wände alleine ergeben noch keinen nicht vertragsgemäßen Zustand. Diese Schwelle wäre vielmehr erst bei ungewöhnlicher Gestaltung der Fall. Die Grenze ist hier sicherlich schwer zu ziehen. Allerdings wird man bei einem grauen Anstrich von Wänden (nicht Decken) noch nicht von einem nicht vertragsgemäßen Zustand ausgehen können. Das ist aber von hier nur schwer zu beurteilen. Sie müssen sich selber die Frage beantworten, ob durch den Anstrich schon eine ungewöhnliche Gestaltung vorliegt, oder ob der Anstrich noch allgemein als normal zu bezeichnen ist.
Aufgrund der Rückgabeklausel schuldet der Mieter also nur die gereinigte Rückgabe.
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