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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Modernisierungskosten

Guten Tag,

mein Vermieter hat eine neue Heizungsanlage eingebaut und möchte jetzt die Kosten auf die Mieter umlegen. Ich möchte das Ansinnen nicht grundsätzlich in Frage stellen, obwohl er einige Formfehler gemacht hat, aber habe nachstehende Fragen.

1. Beziehen sich die 11 % auf die Gesamtkosten (Material + Handwerkerleistungen? Da der private Hausbesitzer die Handwerkerkosten bei der Steuer absetzen kann, müsste sich eigentlich der Gesamtbetrag um den Erstattungsbetrag des Finanzamtes reduzieren. Oder?

2. Nach welchem Schlüssel werden die Kosten auf die einzelnen Mietparteien umgelegt? Wir sind drei Parteien im Haus mit unterschiedlichen Wohnflächen. Zählt die Wohnfläche, die zu beheizende Fläche oder der Flächenanteil, der jedes Jahr bei der Techem-Abrechnung angegeben wird.

Bei Gesamtmodernisierungskosten von 11.000 Euro kommt mir eine Mieterhöhung von monatlich 48 Euro (von 552 auf 590 Euro) viel zu viel vor.

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Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Ihre Anfrage unter Beachtung Ihrer Sachverhaltschilderung und des gebotenen Einsatzes wie folgt beantworten:

Die Mieterhöhung bei Modernisierung bestimmt sich nach §§ 559 ff BGB (sh. Anhang). Eine Umlage hat nach der Wohnfläche zu erfolgen und auf die Wohnungen im Verhältnis Ihrer Wohnflächen aufzuteilen.

Zur Berechnung sind nur die aufgewendeten Kosten heranzuziehen. Erhält der Vermieter Erstattungen o.ä. so sind diese abzusetzen.

Ich hoffe meine Antwort genügt Ihnen für eine erste Orientierung im Rahmen der Erstberatung und ich darf darauf hinweisen, dass meine Ausführungen auf Ihrer Sachverhaltsdarstellung beruhen.

Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Weitergehende Fragen beantworte ich für Sie im Rahmen einer Mandatsübertragung, ebenso übernehme ich gern weitere Tätigkeiten im Rahmen eines Mandats. Eine Mandatsausführung kann unbeachtlich der örtlichen Entfernung erfolgen und eine Informationsweiterleitung erfolgt dann per E-Mail, Post etc..


Mit vorzüglicher Hochachtung

Simone Sperling
Rechtsanwältin

Enderstr. 59
01277 Dresden
Tel. für Rechtsberatung: 0 90 01277 59 1 (2,59 €/Min., Mobilfunk kann abweichen)
Tel.: 0351 2699394
Fax: 0351 2699395
E-Mail: sperling@anwaltskanzlei-sperling.de
www.anwaltskanzlei-sperling.de
www.scheidung-deutschlandweit.de



Anhang

§ 559 Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


§ 559a Anrechnung von Drittmitteln
(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.
(2) 1Werden die Kosten für die baulichen Maßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. 2Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. 3Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahmen. 4Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
(3) 1Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die baulichen Maßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. 2Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.
(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


§ 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
(1) 1Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. 2Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird.
(2) 1Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. 2Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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Enderstr. 59
01277 Dresden
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Tel. für Beratung: 0 90 01277 59 1
(2,59 €/Min., Mobilfunk kann abweichen)
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Zweigstelle:
Meißnerstr. 2
01471 Radeburg
Tel.: 035208 395819
Fax: 035208 395820

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