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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Modernisierende Instandhaltung

In meiner WEG (1000 MEA) wird seit zwei Jahren über eine Sanierung der Anlage mit verschiedenen Maßnahmen gestritten. In der letzten Versammlung kam es abschließend zur der Abstimmung über zwei Punkte. Einmal ein Neuanstrich des Gebäudes mit einer Überprüfung der Dachrinnen und der Entfernung teilweise vorhandener Eternitflächen und ein Austausch der Fenster. Über die erste Massnahme wurde mit 1000 MEA Ja abgestimmt, über die zweite Massnahme mit 681 Ja zu 319 Nein.
Mit der Übersendung des Protokolls der Versammlung teilt der Verwalter mit, die Fenster könnten nur im Rahmen einer Moderniserenden Instadhaltung beschlossen werden, die mit 75% der Stimmen abgestimmt sein müsste. Fragen: Wie ist das Verhalten des Verwalters zu sehen, der bei allen Diskussionen über Massnahmen und auch vor den Beschlüssen nicht auf einen Unterschied hingewiesen hat? Ist es zutreffend, dass 75% notwendig sind? Ist die Eternitbearbeitung und Entsorgung nicht auch als Modernisierung zu sehen? Ist der Beschluss für die Fenster, der so angenommen wurde und protokolliert ist, nicht doch gültig, wenn nicht in Monatsfrist Einspruch erhoben wurde? Wie sollte man vorgehen?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage möchte ich unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten:

Nach Ihrer Schilderung sind in den betroffenen Bereichen der Wohnungseigentumsanlage Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Bei einer modernisierenden Instandsetzung i.S.d. § 22 Abs. 3 WEG werden über die bloße Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes hinaus auch bauliche Änderungen vorgenommen, die zu einer Verbesserung führen. Genau um einen solchen Fall handelt es sich nach Ihrer Schilderung.

Soweit es sich um eine modernisierende Instandsetzung handelt, ist die Auskunft des Verwalters aber gerade falsch. Für diesen Fall wird eine Mehrheit von 75 % nicht benötigt. Eine sogenannte
"qualifizierte Mehrheit" ist bei Modernisierungsmaßnahmen derart erforderlich, dass solche Maßnahmen durch 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wird, § 22 Abs. 2 WEG.

Da es sich nicht um eine Modernisierung handelt, verbleibt es nach § 22 Abs. 3 WEG dabei, daß gemäß § 21 Abs. 3 WEG eine einfache Stimmenmehrheit ausreichend ist. Da diese in Ihrem Fall vorliegt, ist der Beschluss mit ausreichender Mehrheit gefaßt.

Das Verhalten der Verwaltung, auf die nach Ansicht der Verwaltung abweichenden Voraussetzungen hinzuweisen, ist zunächst in der unzutreffenden Rechtsauffassung begründet. Im Übrigen wäre der entsprechende Antrag als abgelehnt anzusehen gewesen, wenn tatsächlich die höheren Voraussetzungen des § 22 Abs. 2 WEG zu erfüllen gewesen wären. Auch darauf wollte die Verwaltung offensichtlich hinweisen.

Da der Beschluss wirksam gefaßt worden ist, müßte dieser tatsächlich angefochten werden. Geschieht dies nicht innerhalb der Monatsfrist, ist er auszuführen. Für eine Nichtigkeit des Beschlusses, die auch noch zu einem späteren Zeitpunkt geltend gemacht werden kann, ergeben sich nach Ihrer Schilderung keine Anhaltspunkte.

Ich möchte abschließend darauf hinweisen, dass sich aus - der mir nicht vorliegenden - Teilungserklärung möglicherweise eine andere Regelung zu den Abstimmungsvoraussetzungen ergeben kann. Ich habe mich daher auf die Prüfung auf der Grundlage der gesetzlichen Regelung beschränkt.

Ich hoffe, Ihnen mit meinem Rat eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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