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Mindestwohndauer Untermietvertrag / Mitbenutzung gemeinsamer Räume


09.12.2013 22:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Freundin hat zum Zwecke ihres Studiums einen Untermietvertrag für ein Zimmer mit dem Hauptmieter einer Wohnung geschlossen.

Folgende Situation:
a) Der Mitbewohner/Hauptmieter kommt seinen häuslichen Pflichten nicht nach, womit eine Mitbenutzung der im Untermietvertrag genannten Räume nur eingeschränkt möglich ist.
b) Der Mitbewohner/Hauptmieter ist des öfteren alkoholisiert, weshalb ein vernünftiger Dialog meistens zu nichts führt. Er zeigt keine Einsicht und meine Freundin hat inzwischen sogar Angst mit ihm allein in der Wohnung zu sein.

Nun gibt es einige Fragen:

a) Gibt es die Möglichkeit die Miete zu mindern, da die Mitbenutzung der Räumlichkeiten nur eingeschränkt möglich ist.
Hierzu folgender Wortlaut:
"1.3 Die Mitbenutzung folgender Räume wird vereinbart (ggf. streichen, falls nicht zutreffend)
Küche, Bad, WC, Keller, Abstellraum"

Wann gilt die Küche beispielsweise als nicht oder nur eingeschränkt nutzbar? In der Praxis ist es nicht möglich zu kochen, wenn der Abwasch des Hauptmieters die Spüle und den Herd blockiert. Des Weiteren besteht der Verdacht auf Ungeziefer. (Lebendfalle wird in Kürze aufgestellt)

b) Das nächste Problem ist, das unter 2) Mietdauer folgendes steht:
"Das Untermietverhältnis beginnt am TT.MM.JJJJ.
Es läuft auf unbestimmte Zeit."
Handschriftlich wurde ergänzt:
"Mindestwohndauer beträgt 1 Jahr"

Unter 9) Kündigung steht jedoch:
"Der Untermieter kann diesen Vertrag, sofern er auf unbestimmte Zeit geschlossen ist, mit einer Frist von zwei Wochen kündigen.
Das Recht des Untervermieters zur Kündigung richtet sich nach § 573a Abs. 2 BGB.
Ist der Mietvertrag befristet, kann der Vertrag von keiner der Vertragsparteien gekündigt werden.
Davon unberührt bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung. Der Untervermieter ist insbesondere dann zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Untermieter für zwei aufeinanderfolgenden Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug befindet oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei Monate erreicht."

Zu guter letzt bleibt noch zu erwähnen, dass unter 1.2 Folgendes steht:
"Die Räume sind wie folgt: leer (ggf. streichen)"
Handschriftlich vermerkt ist hier: "bei Auszug ist das Zimmer zu streichen"

Es gibt keine(!) salvatorische Klausel

Darf die Miete aufgrund der Umstände gemindert werden?
Ist die Mindestwohndauer von einem Jahr gültig?
Muss beim Auszug gestrichen werden. (Im Zimmer wird nicht geraucht und meine Freundin plant kein Jahr dort wohnen zu bleiben, es besteht kein hoher Abnutzungsgrad).

Danke im Voraus für die Antworten.

lg

Christian



Einsatz editiert am 09.12.2013 22:54:29
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Es ist grds.möglich, die Miete zu midnern. Dazu besagt das Gesetz, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Die Küche ist sicherlich nicht nutzbar, wenn wesentliche Bestandteile davon blockiert werden und unbenutzbar sind. Grade in einem Miteinanderwohnen gilt es vom Vermieter, die Funktionsfähigkeit derjenigen Objekte zu gewährleisten, die zum bestimmungsgemäßen Gebrauch gehören und für die ja auch Miete gezahlt wird. Sonst liegt ein Mangel vor. In welchem Verhältniss gemindert werden kann, ist jedoch durch Auslegung zu ermitteln und immer eine Frage des Einzelfalles, wobei es bekannte Mietminderungstabellen gibt. Auch Ungeziefer kann sehr wohl mietmindernd wirken. Eine solche Mietminderungstabelle finden Sie hier :

http://www.mietrecht-hilfe.de/miete/mietminderungstabelle.html

Ohne genauere Kenntnis aller Mängel ist eine Einschätzung schwierig, ich würde zw. 5 und 20 Prozent als angemessen erachten.Dies aber nur für die tatsächliche Zeit der Unbenutzbarkeit.

Wichtig ist auch, den (Mit-) Mieter zur Behebung des Zustandes aufzufordern, am besten schriftlich.

Eine Klausel, die bestimmt, dass zwingend eine Endrenovierung ohne Berücksichtung des Wohungszustandes erforderlich ist, ist vor dem Hintergrund der neueren Rechtsprechung des BGH unwirksam. Zulässig ist aber wohl eine (wenn vorhandene) Abgeltungsklausel , gemessen nach dem Abnutzungsgrad der Wohnung. Eine solche Klausel bestimmt, dass der Mieter sich anteilig an den Kosten einer jetzt noch nicht fälligen Renovierung beteiligt. Hat er also einen Raum zu 30% "abgewohnt", so muss er bei Auszug 30% der zu erwartenden Streichkosten zahlen.DIe BGH-Rechtsprechung finden Sie unter dem Stichwort "starre Renovierungsklauseln"- auch auf dieser Plattform gibt es viele Informationen zu dem Thema.

Die Mindestmietdauer ist hingegen wirksam. Es gibt sehr wohl unbefristete Mietverträge, die für eine gewisse Dauer die ordentliche Kündigung des Mietvertrags ausschließen. Diese Verträge haben also eine Mindestlaufzeit.Eine Mindestlaufzeit von bis zu 4 Jahren ist nach einem BGH-Urteil möglich.

Denkbar wäre, das Mietverhältniss jedoch aufzulösen, wenn die Fortführung für beide (!) Teile nicht mehr zumutbar ist. DIe vorzeitige Auflösung ist aber nicht die Regel, es sei denn der Untervermieter stimmt dem zu. Es könnte auch über eine Ersatzmieterbestellung nachgedacht werden. Eine Einigung ist daher die optimale Lösung, auch wenn dafür ein "nüchterner" Moment des Untervermieters abgewartet werden muss.

Dies führt aber zum letzten Punkt: Führt die ständige Alkoholisierung zu erheblichen Beeinträchtigungen, so kann durchaus an ein sofortiges, aussergewöhnlichen Kündigungsrecht gedacht werden. Allerdings kann man auch hier wohl erst eine "Abmahnung" verlangen, um auf der sicheren Seite zu sein, zumal die Beweisführung im Streitfall nicht vergessen werden sollte.


Ich hoffe, Sie konnten einen ersten Überblick über die Rechtslage gewinnen!Bei weiteren Frage stehe ich gerne zur Verfügung.

Bitte beachten Sie dabei wie immer, dass es sich nur die Ersteinschätzung handelt. Schon kleine Details können die rechtliche Beurteilung oftmals ändern!

Mit besten Grüßen,

Rechtsanwalt Asthoff, Bielefeld

Nachfrage vom Fragesteller 09.12.2013 | 23:58

Sehr geehrter Herr Asthoff,

Danke für die schnelle Antwort.
Ich hoffe, dass ich Sie richtig verstanden habe.
Der Erste Schritt zur Mietminderung ist also eine schriftliche Mahnung der Zustände. Zu diesem Zweck ist es sicherlich ratsam diese Zustände zu dokumentieren, um sich in der Mahnung auf konkrete Fälle zu beziehen.

Ich weiss, dass es grundsätzlich die Möglichkeit einer Mindestmietdauer gibt. (Ich selbst habe auch einen solchen Mietvertrag)
Allerdings war ich über die widersprüchlicher Formulierung im Mietvertrag verwundert.

In Absatz 2) Mietdauer steht
"Das Untermietverhältnis beginnt am TT.MM.JJJJ.
Es läuft auf unbestimmte Zeit.
Mindestwohndauer beträgt 1 Jahr"

Unter Abschnitt 9) Kündigung steht jedoch
"Der Untermieter kann diesen Vertrag, sofern er auf unbestimmte Zeit geschlossen ist, mit einer Frist von zwei Wochen kündigen.
Das Recht des Untervermieters zur Kündigung richtet sich nach § 573a Abs. 2 BGB.
Ist der Mietvertrag befristet, kann der Vertrag von keiner der Vertragsparteien gekündigt werden. "

Ich finde das widersprüchlich.
Es handelt sich um einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.
lt. Absatz 2) mit einer Mindestwohndauer von einem Jahr, lt Absatz 9) kann dieser mit einer Frist von 2 Wochen seitens des Untermieters gekündigt werden.

Mal angenommen, man will zwingend aus diesem Mietverhältnis raus, würde es neben ggf. Zinsen irgendwelche rechtlichen Konsequenzen nach sich ziehen, wenn man die Mietzahlung einstellt, bis die Kündigung kommt und quasi mit Erhalt der Kündigung den überfälligen Betrag bezahlt, also die Schulden begleicht?

lg

Christian Schopf

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2013 | 00:12

Sehr geehrter Fragesteller,

die Minderung tritt mit der verringerten Gebrauchsfähigkeit der Mietsache ein. Ist also die Sache unbenutzbar, muss nicht der volle Mietzins entrichtet werden.

Für die Abhilfe selbst ist nur eine Mahnung und Frist zu setzen.

zu 2.) ist der Widerspruch nur scheinbarer Natur.

In Absatz 2) Mietdauer steht
"Das Untermietverhältnis beginnt am TT.MM.JJJJ.
Es läuft auf unbestimmte Zeit.
Mindestwohndauer beträgt 1 Jahr"

Unter Abschnitt 9) Kündigung steht jedoch
"Der Untermieter kann diesen Vertrag, sofern er auf unbestimmte Zeit geschlossen ist, mit einer Frist von zwei Wochen kündigen.

(ja,aber erst nach Ablauf des Jahres!)

Das Recht des Untervermieters zur Kündigung richtet sich nach § 573a Abs. 2 BGB.

(betrifft Eigenbedarf des Vermieters o.ä.)

Ist der Mietvertrag befristet, kann der Vertrag von keiner der Vertragsparteien gekündigt werden.

(eine Befristung liegt nicht vor)


Das letztere Vorgehen - auch wenn der Gedanke gut ist- könnte zu einem Schadenersatzanspruch führen, und zwar für die ausgefallene Mietzeit!

Es sei denn der Untervermieter vermietet neu, dann hat er keinen Mietausfall-Schaden.

Ich würde, ggf. durch einen Anwalt, einen fundierten,spitz formulierten Brief unter Hinweis auf die Rechtslage und die Unzumutbarkeit der Weiterführung verfassen. Die ausserordentliche Kündigung ist ganz sauber nicht einfach durchzusetzen, dafür müssen gewichtige Gründe vorliegen. Die Beurteilung obliegt Ihnen. Mit Hinweis auf diese Möglichkeit und die weiteren Umstände der Wohnung könnte es denkbar sein, dass der Untervermieter einer Auflösung ohne rechtlichen Ärger zustimmen wird.

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