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Mindestmietdauer bei unbefristetem Wohnungsmietvertrag


07.06.2004 11:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,
ich habe vor kurzem einen Mietvertrag für eine Ein-Zimmer-Wohnung geschlossen. Dieser ist unbefristet, beinhaltet jedoch eine Mindestmietdauer von 12 Monaten, sowie den Ausschluß "jeglicher" Kündigungsrechte.

Wie sind die Chancen, falls nötig aus dem Mietvertrag vorzeitig herauszukommen? Was wäre, wenn im Vertrag stünde, daß nur die "ordentlichen" Kündigungsrechte ausgeschlossen sind.

Der Vermittler hat auf diese Klausel nicht hingewiesen.
Danke!
Guten Tag,

aufgrund einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 22. Dezember 2003, Az.: VIII ZR 81/03) sind individualvertraglich getroffene Vereinbarungen über den Ausschluss von Kündigungsrechten auch nach der im Jahre 2001 erfolgten Mietrechtsreform gültig. In der Entscheidung ging es um einen Ausschluss von 60 Monaten. Hätten Sie also eine entsprechende Erklärung mit Ihrem Vermieter getroffen, müssten Sie sich zunächst daran halten. Aufgrund Ihres Sachvortrags gehe ich jedoch davon aus, dass Sie eine solche Vereinbarung nicht mit Ihrem Vermieter speziell ausgehandelt haben, sondern, dass Ihr Vermieter eine solche Klausel in einem vorgedruckten Vertragsexemplar verwendet hat. Bei derartigen Vordrucken spricht man von Formularmietverträgen. Die obige BGH-Entscheidung hat sich nicht auf eine solche Klausel bezogen, dort wurde nachweislich eine solche Regelung handschriftlich dem Vertrag angefügt, also individualvertraglich vereinbart (so sieht es jedenfalls der BGH).

Die Klauseln eines Formularmietvertrages müssen sich jedoch an den Regelungen des BGB zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen §§ 305 ff. messen lassen.
Teilweise wird der Kündigungsausschluss als überraschende Klausel angesehen. Eine endgültige Beurteilung lässt sich hier nicht treffen, denn, ob eine überraschende Klausel tatsächlich vorliegt, beurteilt sich nicht zuletzt am äußeren Erscheingungsbild des Vertrages (§305 c BGB). Es muss deutlich ersichtlich sein, dass eine langfristige Bindung eingegangen werden soll / wird (OLG Stuttgart NJW-RR 1992. 887 f).

Wenn ich Sie richtig verstehe so spricht Ihr Mietvertrag vom Ausschluss "jeglicher" Kündigungsrechte. Wenn in Ihrem Vertrag von "jegliche Kündigungsrechte" gesprochen wird, so ist damit sowohl das Recht zur ordentlichen als auch zur außerordentlichen Kündigung gemeint. Diese Formulierung wird so keinen Bestand haben können, denn insbesondere sind stets solche Vertragsklauseln unwirksam, die die andere Vertragspartei unangemessen benachteiligen. Eine solche unangemessene Benachteiligung wird im Ausschluss des Rechts zur fristlosen Kündigung gesehen. Der Ausschluss des Kündigungsrechts ist nur dann wirksam, wenn er sich ausdrücklich auf das Recht zur ordentlichen Kündigung bezieht (Maciejewski MM 2001,347 (353) und §307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB). Daneben muss auch noch deutlich werden, dass dieser Kündigungsausschluss für beide Vertragsparteien gilt - also wechselseitig ist -; allerdings ist dieser Punkt noch nicht endgültig höchstrichterlich geklärt worden(bejaht: HansOLG ZMR 91, 476; LG Duisburg MM 02, 334)

Der Ausschluss "jeglicher" Kündigungsrechte ist unwirksam. Die Klausel gilt mithin nicht. Für Sie gelten die allgemeinen gesetzlichen Kündigungsfristen gem. §573 BGB - also 3 Monate ordentliche Kündigungsfrist.

Abschließend sei erwähnt, dass der BGH sich nicht ausdrücklich zum formularmäßigen Ausschluss des Kündigungsrechtes geäußert hat. Es bleibt also nur der Rückgriff auf die bisherige Rechtsprechung zu diesem Themenkomplex.


Wäre der Kündigungsausschluss wirksam, so könnten Sie den Mietvertrag durch einen Aufhebungsvertrag mit Ihrem Vermieter vorzeitig beenden. Zweifehaft wird jedoch sein, ob der Vermieter sich damit einverstanden erklärt, denn er hat sich schließlich die Kündigungsausschlussklausel einfallen lassen. Einen Versuch ist es dennoch wert.

Als weitere Möglichkeit bleibt dann nur noch die Nachmieterstellung, die ist allerdings nicht ohne weiteres möglich. Einen Anspruch darauf hat man nur, wenn der Vermieter einverstanden ist oder dieses Recht im Mietvertrag geregelt ist. Im übrigen nur in Härtefällen:
Von der Rechtsprechung anerkannt: berufsbedingter Wohnortwechsel, schwere Krankheit; Familiennachwuchs (Wohnung zu klein), Heirat (Wohnung für Ehepaar ungeeignet).
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Simon Jäschke
Rechtsanwalt




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