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Mindestabstandsfläche in NRW - Überbaurente


29.12.2014 02:01 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Im Fall der Zwangsversteigerung gelten die Vorschriften der LBauO (oder eines Landes-Nachbarrechtsgesetzes) über die Einhaltung von Abstandsflächen auch für den Ersteigerer. Eine Überbaurente (§ 912 BGB) berechnet sich nach dem Bodenwert des überbauten Grundstücks zum Zeitpunkt der Überbauung.


Neulich habe ich ein Haus (Baujahr 1897) in einer Zwangsversteigrung in NRW erstanden. Das Haus besitzt einen kleinen Hof (11m x 3,5m), der jedoch von allen drei Seiten durch Mauern oder andere Gebäude/Garagen eingeschlossen ist. Um die Situation besser darzustellen, habe ich einen Dateianhang (PDF) hinzugefügt.

Der Hof und die Grundstücksgrenzen sind im Dateianhang gelb gekennzeichnet.
Auf der linken Hof-Seite ist eine L-förmige Mauer auf der Grenze gebaut. Sie hat insgesamt eine Fläche von ca. 20 qm und ist im Dateianhang als (A) gekennzeichnet.
In der Hof-Mitte ist vollflächig eine Gewerbehalle mit einem Abstand von ca. 0,3m zur Grundstücksgrenze errichtet. Sie hat insgesamt eine Wandfläche von ca. 55qm und das Dach endet genau auf der Grundstücksgrenze bzw. es ragt in der linken Ecke deutlich rüber. Die Gewerbehalle ist im Dateianhang als (B) gekennzeichnet.
Auf der rechten Hof-Seite ist eine Garage mit einer Wandfläche von ca. 7qm. Die Garage ist im Dateianhang als (C) gekennzeichnet.

Im Grundbuch sind keine Rechte oder Vereinbarungen zur Grenzregelungen enthalten.
Gehe ich recht in der Annahme, dass eigentlich ein Mindestabstand von 3m hätte eingehalten werden müssen?
Wie schätzen Sie die Chancen ein, die Gesamtsituation zu meinen Gunsten ändern zu lassen (Mauerabriss links, Hallenrückbau mittig, Garagenentfernung rechts)?
Falls ich im Sinne von §912 die Situation dulden muss, in welchem Rahmen könnte eine Überbaurente erwartet werden?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Über das Portal Frag-einen-Anwalt ist eine Übermittlung von Datei-Anhängen aus technischen Gründen leider nicht möglich. Dies ist nur möglich bei einer Anwalt-Direktanfrage. Ich schlage vor, dass Sie mir den Datei-Anhang an meine E-Mail-Adresse

info@adcoc-neumann.de

oder

verkehrsanwalt@gmx.com

übermitteln und ich hierzu als "Ergänzung" zu meiner Antwort Stellung nehme.

Grundsätzlich kann ich zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:

Öffentliche Bestimmungen nach der LBauO gelten auch nach einer Ersteigerung zu Gunsten des neuen Eigentümers fort. In § 6 Abs. 6 Satz 1 LBauO-NRW wird ein Mindestabstand vor Mauern von 3 m vorgeschrieben.

Vorweg wäre allerdings zu prüfen, ob vorliegend ein geringerer Abstand auf Grund eines bestehenden Bebauungsplans zulässig ist.

Dann wäre zu prüfen, welche Rechtslage in zeitlicher Hinsicht anwendbar ist. Die jetzige LBauO-NRW ist erst zum 01.06.2000 in Kraft getreten. Es gilt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Errichtung der umgebenden Bebauung.

§ 6 Abs. 6 LBauO ist eine nachbarschützende Vorschrift; d.h. der Nachbar kann auf ihre Einhaltung verzichten. Hier wäre zu prüfen, ob der frühere Eigentümer (oder einer der früheren Eigentümer) des von Ihnen ersteigerten Grundstücks auf die Einhaltung des Mindestabstands wirksam verzichtet hat.

Ein Beseitigungsanspruch gegenüber der Baubehörde
wegen Verletzung deer Abstandsfläche nach § 6 LBauO NRW verjährt zwar nicht (VG Münster, Urteil vom 15.08.2013 - 2 K 1015/13).

Je nach dem, wie lange die errichteten Mauern schon bestehen, ist aber eine Verwirkung eines Beseitigungsanspruchs denkbar, etwa wenn dieser über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten nicht geltend gemacht wurde.

Für die Verwirkung eines Rechts ist die Untätigkeit des Berechtigten während eines längeren Zeitraums allein nicht ausreichend. Es müssen vielmehr besondere Umstände hinzutreten, welche die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen werde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Ein Rechtsverlust durch Verwirkung tritt danach nur dann ein, wenn die verzögerte Geltendmachung des Rechts ursächlich für bestimmte Dispositionen des Verpflichteten ist und gerade im Hinblick auf das durch die Untätigkeit des Berechtigten geschaffene und betätigte Vertrauen des Verpflichteten die verspätete Geltendmachung des Rechts treuwidrig erscheint (BVerwG, Urteil vom 16. Mai 1991 - 4 C 4/89 -, juris Rn. 28; OVG NRW, Urteil vom 4. September 2008 - 7 A 2358/07 -, juris Rn. 62 ff. mit weiteren Nachweisen; wie hier auch Dürr/Middeke/Schulte Beerbühl, Baurecht Nordrhein-Westfalen, 4. Auflage, Rn. 466 ff.).

Zur Beantwortung Ihrer Frage müsste man also wissen, wann die umgebenden Mauern errichtet wurden und wie sich der Vor-Eigentümer Ihres Grundstücks hierzu verhalten hat.

Dies gilt auch für die Frage nach der Überbaurente gemäß §§ 912 Abs. 2, 913 BGB.

Sie teilen mit, dass Ihr ersteigertes Haus im Jahr 1897 errichtet wurde. Das BGB ist erst zum 01.01.1900 in Kraft getreten. Sollte die umgebende (Über-)Bebauung auch schon vor dem 01.01.1900 errichtet worden sein, wären die §§ 912 ff. BGB nicht anwendbar.

Ein Überbau ist nach § 912 BGB zu dulden, wenn der Nachbar der Grenzüberschreitung nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung widersprochen hat, es sei denn der Überbau erfolgte aus Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Ein Überbau liegt nicht schon dann vor, wenn die Abstandsflächen nach § 6 LBauO auf dem eigenen Grundstück des Nachbarn nicht eingehalten wurden, sondern nur, wenn der Eigentümer des Grenzgrundstücks auf ein fremdes, benachbartes Grundstück überbaut hat.

Für die Berechnung der Höhe der Überbaurente ist
der Verkehrswert der überbauten Bodenfläche im Zeitpunkt der Grenzüberschreitung die maßgebliche Grundlage; daraus ist die Rente als angemessene Verzinsung zu ermitteln (BGH, Urteil vom 28. Januar 2011 - V ZR 147/10).

Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel:

Zinssatz x (Bodenwert des Quadratmeters betroffener Grundstücksfläche x Fläche) = jährliche Rente.

Der Zinssatz wird der Art der Nutzung entsprechend angesetzt, bei einem Einfamilienhausgrundstück z.B. mit 4%.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Ergänzung vom Anwalt 29.12.2014 | 14:05

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Übersendung des Lageplans und der Fotos.

Vom optischen Eindruck her scheinen die Grenzbauten neueren Datunms zu sein.

1.

Die Mindestabstandsfläche wird nicht eingehalten (§ 6 Abs. 6 Satz 1 LBauO). Allerdings wäre dies dann unschädlich, wenn der alte, vorhergehende Eigentümer Ihres Grundstücks sich mit der Nichteinhaltung der Abstandsfläche schriftlich einverstanden erklärt hat, oder er die Abstandsfläche auf sein Grundstück übernommen hat. Dies ist zulässig.

2.

Ferner ist § 6 Abs. 11 Satz 1, 1. Spiegelstrich LBauO-NRW zu beachten. Gebäude mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m über der Geländeoberfläche an der Grenze, die als Garage, Gewächshaus oder zu Abstellzwecken genutzt werden, sind ohne eigene Abstandflächen sowie in den Abstandflächen eines Gebäudes zulässig

- ohne Öffnungen in den der Nachbargrenze zugekehrten Wänden, (...)

Die Gesamtlänge der Bebauung nach Satz 1 darf je Nachbargrenze 9 m und auf einem Grundstück zu allen Nachbargrenzen insgesamt 15 m nicht überschreiten (Satz 3).

Für den Anbau, den Sie mit dem Buchstaben C gekennzeichnet haben, kann § 6 Abs. 11 LBauO-NRW greifen, da es sich um eine Garage handelt. Hier müsste Höhe und Länge der Grenzbebauung ausgemessen werden.

3.

Die Durchsetzung der Vorschriften der LBauO kann nicht unmittelbar gegenüber den Nachbarn geltend gemacht werden, sondern die zuständige Bauaufsichtsbehörde muss von Ihnen aufgefordert werden, gegenüber Ihren Nachbarn tätig zu werden. Die Bauaufsichtsbehörde wacht nach § 61 Abs. 1 Satz 1 LBauO-NRW über die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wozu auch die LBauO-NRW gehört. Allerdings haben die Bauaufsichtsbehörden in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 61 Abs. 1 Satz 2 LBauO-NRW). Im Rahmen des pflichtgemäßen Ermessens hat die Bauaufsichtsbehörde auch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Es kann sein, dass die Behörde im Rahmen ihres pflichtgemäßen Ermessens den Erlass einer (Teil-)Abrissverfügung ablehnt, weil die wirtschaftlichen Folgen den (die) Nachbarn zu hart treffen würden und Ihr Interesse an einem Abriss oder Rückbau demgegenüber als weniger schutzwürdig angesehen wird. Einen Rechtsanspruch auf Erlass einer Abrissverfügung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde haben Sie nur im Fall der sog. Ermessensreduktion auf Null, d.h. wenn der Erlass einer Abrissverfügung die einzig rechtlich mögliche Entscheidung der Behörde im Rahmen der Ausübung ihres pflichtgemäßen Ermessens ist. Dies halte ich in Ihrem Fall aber für zweifelhaft, da ein (Teil-)Abriss für die Nachbarn zweifellos nachteilige wirtschaftliche Folgen haben würde, Ihr Rechtsvorgänger im Eigentum, also der Alt-Eigentümer Ihres Grundstücks, die Grenzüberbauung offenbar geduldet hat und der Brandschutz wohl gewährleistet sein dürfte.

Ob die Bauaufsichtsbehörde einem Abrissverlangen Ihrerseits Folge geben würde, ist vorliegend zumindest zweifelhaft.

4.

Daneben existiert noch das Nachbarrechtsgesetz-NRW (NachbG NRW) aus dem Jahr 1969. Dieses Gesetz ist neben der LBauO anwendbar.

§ 1 NachbG NRW lautet:

1) Mit Außenwänden von Gebäuden ist ein Mindestabstand von 2 m und mit sonstigen, nicht zum Betreten bestimmten oberirdischen Gebäudeteilen ein Mindestabstand von 1 m von der Grenze einzuhalten. Der Abstand ist waagerecht vom grenznächsten Punkt der Außenwand oder des Bauteils aus rechtswinklig zur Grenze zu messen.

(2) Gebäude im Sinne dieses Gesetzes sind selbstständig benutzbare überdachte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen. Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Baustoffen und Bauteilen hergestellte Anlagen. Eine Verbindung mit dem Erdboden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden.

(3) In einem geringeren Abstand darf nur mit schriftlicher Einwilligung des Eigentümers des Nachbargrundstücks gebaut werden. Die Einwilligung darf nicht versagt werden, wenn keine oder nur geringfügige Beeinträchtigungen zu erwarten sind.

Aus einer Verletzung des § 1 Abs. 1 Satz 1 NachbG NRW folgt ein zivilrechtlicher Beseitigungsanspruch des Eigentümers des Grundstücks, an das angebaut wird, gegen den anbauenden Eigentümer, wie sich aus § 3 Abs. 1, Eingangssatz NachbG NRW ergibt (s.unten).

Nach § 2 Buchstabe b NachbG NRW ist aber auch hier § 6 Abs. 11 LBauO-NRW vorrangig gegenüber § 1 Abs. 1 Satz 1 NachbG NRW.

Außerdem ist der Beseitigungsanspruch nach § 1 Abs. 1 Satz 1 NachbG NRW ausgeschlossen, wenn die Voraussetzungen nach § 3 NachbG NRW vorliegen:

1) Der Anspruch auf Beseitigung eines Gebäudeteils, mit dem ein geringerer als der in § 1 Abs. 1 Satz 1 vorgeschriebene Abstand eingehalten wird, ist ausgeschlossen, wenn

a)
der Eigentümer des Nachbargrundstücks den Bau- und den Lageplan über den Gebäudeteil, mit dem der Abstand unterschritten werden soll, erhalten und er nicht binnen drei Monaten schriftlich gegenüber dem Bauherrn, dessen Name und Anschrift aus dem Bauplan ersichtlich sein muss, die Einhaltung des Abstands verlangt hat;

b)
der Eigentümer des bebauten Grundstücks, der Bauherr, der Architekt oder der Bauunternehmer den nach § 1 Abs. 1 Satz 1 vorgeschriebenen Abstand bei der Bauausführung weder vorsätzlich noch grob fahrlässig nicht eingehalten hat, es sei denn, dass der Eigentümer des Nachbargrundstücks sofort nach der Abstandsunterschreitung Widerspruch erhoben hat;

c)
das Gebäude länger als drei Jahre in Gebrauch ist.

Der Anspruch unterliegt nicht der Verjährung.

(2) Der Eigentümer des bebauten Grundstücks hat dem Eigentümer des Nachbargrundstücks, der die Nichteinhaltung des Abstands nur aus den Gründen des Absatzes 1 Buchstabe b) oder c) hinnehmen muss, den durch die Verringerung der Nutzbarkeit des Nachbargrundstücks eingetretenen Schaden zu ersetzen. Mindestens ist eine Entschädigung in Höhe der Nutzungsvorteile zu zahlen, die auf dem bebauten Grundstück durch die Abstandsunterschreitung entstehen. Der Anspruch wird fällig, sobald die Abstandsunterschreitung hinzunehmen ist.

Ob und inwieweit die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 NachbG NRW in Ihrem Fall vorliegen, kann ich mangels Kenntnis nicht beurteilen. Dies müssten Sie selbst in Erfahrung bringen.

5.

Hinsichtlich des Anspruchs auf Zahlung einer Überbaurente nach §§ 912 ff. BGB ändert sich nichts gegenüber meinen vorherigen Ausführungen.

Nach Art. 124 EGBGB sind landesrechtliche Gesetze zum Nachbarrecht zum Bundesrecht (§§ 912 ff. BGB) ergänzend anwendbar. Der Anspruch auf Überbaurente nach §§ 912 Abs. 2, 913 BGB geht daher dem Anspruch auf Nutzungsentgelt nach § 3 Abs. 2 NachbG NRW vor. Ein Anspruch auf Überbaurente nach §§ 912 Abs. 2, 913 BGB ist daher auf einen Anspruch auf Nutzungsentgelt nach § 3 Abs. 2 NachbG NRW anzurechnen. Denn auch die Überbaurente wird wie das Nutzungsentgelt für die Einschränkung der Nutzbarkeit des überbauten Eigentums gezahlt.(Beispiel: Der Anspruch auf Überbaurente beträgt 50,- € im Jahr, und der Anspruch auf Nutzungsentgelt beträgt 60,- € im Jahr. Dann können Sie nicht kumulativ 110,- € im Jahr verlangen, sondern insgesamt nur 60,- €, i.e. 50,- € Überbaurente und 10,- € restliches Nutzungsentgelt [60,- € - 50,- €]. Beträgt die Überbaurente 60,- € im Jahr, und das Nutzungsentgelt 50,- € im Jahr, können Sie insgesamt nur 60,- € Überbaurente im Jahr verlangen.)

Ich hoffe, Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Sollten Sie noch Verständnisfragen haben, möchten Sie bitte von der kostenlosen Nachfragefunktion Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt
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