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18.03.2010, Guten Morgen

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Ich vermiete eine hochwertig möblierte, größere Wohnung wochen- und monatsweise mit festem Mietende. Die Wohnung ist vollständig mit Mobiliar, Bettwäsche, Geschirr usw. ausgestattet und das ist auch so entsprechend im Mietvertrag und der Inventarliste vermerkt. Die Verwaltung vor Ort übernimmt ein Verwalter, der auch den Mietvertrag mit der Mietpartei abschliesst.

Der derzeitige Mieter (4 Personen) hatte kurz nach Mietbeginn vor 4 Monaten mehrere Schäden am Mobiliar gegenüber dem Verwalter reklamiert, die nicht ohne weiteres offensichtlich bei der Abnahme waren: u.a. waren an beiden Doppelbetten die Lattenroste und das Bettgestellt (in der Tat) so schadhaft, daß alle Mieter auf dem Boden (auf den Matrazen) schlafen musste. Mir wurde der Sachverhalt erst vor zwei Wochen nach zwei weiteren Aufforderungen zur Reparatur direkt vom Mieter in Kopie mitgeteilt. Der Schaden wurde daraufhin auf meine Veranlassung sofort behoben, da der Verwalter bislang nichts unternommen hatte.

Der Mieter weist jetzt darauf hin, daß er über den erheblichen Verzug (knapp 4 Monate) seit Meldung des Schadens, erneuter Reklamation und Behebung des Schadens sehr verärgert ist und beabsichtigt, die Miete nachträglich einzukürzen, was er bisher in gutem Glauben an eine rasche Behebung des Schadens unterlassen hatte.

Darf der Mieter nachträglich die Miete anteilig über den strittigen Zeitraum mindern; wenn ja, welche prozentuale Einkürzung wäre in diesem Fall angemessen, damit ich dem Mieter einen einvernehmlichen Vorschlag machen kann?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich gehe davon aus, dass die Mieter den Mangel nicht selbst verursacht haben.

Ja, der Mieter darf die Mieteauch nachträglich kürzen. Daran ändert auch die vorbehaltlose Zahlung der Miete nichts.Nach der älteren Rechtsprechung des BGH und der Obergerichte war eine Verwirkung bei einer rügelosen Zahlung von etwa 6 Monaten anzunehmen, Aber selbst dann muss sich der Vermieter darauf verlassen können, dass der Mieter keiner Minderung mehr geltend macht. Dies war dann der Fall, wenn der Mieter einmal die Mängel angezeigt hat und dann 6 Monate lang nichts mehr passiert ist. In Ihrem Fall haben die Mieter den Mangel mehrmals gerügt, so dass neben dem Zeitmoment auch die Schutzwürdigkeit des Mieters fehlt.

Nun zum kniffligen Teil, der Höhe der Mietminderung. Der zeitliche Rahmen ist von der Mängelanzeige des Mieters bis zur Beseitigung des Mangels abzustecken.

Man hat früher versucht, die Minderung mit einer Formel zu berechnen, was in der Praxis nicht durchführbar war.

Aus diesem Grunde muss gem. § 536 BGB eine Schätzung vorgenommen werden. Bei dieser Schätzung muss der Grad der Beeinträchtigung bestimmt werden. Mangelhaft war die Schlafstelle, Küche, Wohn- und Sanitärbereich waren in Ordnung. Wenn man bedenkt, dass die die Doppelbetten für 4 Personen nicht nutzbar waren und die Mieter auf dem Boden schlafen mussten, so ist eine Mietminderung von 20% angemessen.

Nun schreiben Sie aber auch, dass die Wohnung eine gehobene Ausstattung hat. Ich bin der Ansicht, dass bei einer solchen Wohnung der Mangel etwas schwerwiegender einzuschätzen ist. In diesem konkreten Fall würde ich den Minderungsanspruch auf
wohl 25- 30% schätzen.

Beachten Sie bitte, dass ich hier aufgrund der vermuteten Beeinträchtigung eine Schätzung vorgenommen habe. Zwar gibt es für den Bereich der Mietminderung Urteilssammlungen, aus denen sich die Mietminderung für einzelne Mängel prozentual ableiten lässt. Da bei Ihnen jedoch ein etwas exotischer Sachverhalt vorliegt, sind solche Sammlungen und Listen hier nicht hilfreich.

Da der Verwalter trotz Kenntnis vom Schaden über 4 Monate lang nichts unternommen hat, ist für Sie natürlich zu überlegen, sich den Schaden (teilweise) bei Ihrem Verwalter wiederzuholen.

ich hoffe, dass Ihnen meine Einschätzung etwas weitergeholfen hat und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Familenrecht
Mail: RASchiessl@arcor.de
Internet: www.RASchiessl.de

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