Mietzahlungsverzug

Antwort

von
Rechtsanwalt Wolfram Geyer
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Es ist nicht ganz so einfach wie von Ihnen angenommen. Denn der Mietrückstand muss im Fall des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3.a BGB gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB für zwei aufeinanderfolgende Termine insgesamt bereits auf mehr als eine Monatsmiete angewachsen sein. Es reicht nicht aus, dass in zwei aufeinanderfolgenden Monaten zwischenzeitlich ein Mietrückstand bestanden hat. Im Fall der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3.a BGB müssen es sogar mindestens zwei Monatsmieten Gesamtrückstand sein.
Somit können Sie auf der Basis der eben genannten Vorschriften eine außerordentliche Kündigung (Mietrecht) erst aussprechen, sobald die Februarmiete nicht pünktlich bei Ihnen eingeht, also nach Ablauf des 04.02.2009 (vgl. § 556b Abs. 1 BGB).

Allerdings müssen Sie beachten, dass der Mieter die Möglichkeit hat, die außerordentliche Kündigung (Mietrecht) außer Kraft zu setzen, indem er den gesamten Rückstand begleicht. Diese Möglichkeit besteht sogar dann noch, wenn eine Räumungsklage bereits erhoben wurde, und zwar bis zu zwei Monate nach der Zustellung der Klage, siehe § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Daher sollten Sie Ihre Kündigung zusätzlich darauf stützen, dass die Mieter auch mit der Zahlung der Kaution (teilweise) in Verzug sind, um Ihre rechtliche Position zu stärken. Denn auch darin liegt eine Vertragsverletzung, die einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB darstellen kann.

2.
Laut § 288 Abs. 1 BGB beträgt der gesetzliche Zinssatz für Verzugszinsen 5% über dem jeweils geltenden Basiszinssatz, soviel können Sie immer verlangen.
Wenn Ihnen aber ein höherer Verzugsschaden entsteht, können Sie auch diesen geltend machen (§ 288 Abs. 3, Abs. 4 BGB), also z.B. die Hypothekenzinsen oder höhere Kosten aufgrund eines Dispokredits, mit entsprechender Bankbestätigung (diese brauchen Sie aber erst für das streitige Verfahren nach erfolgtem Widerspruch gegen den Mahnbescheid).

3.
Normalerweise müssen Sie schon einen eigenen Mahnbescheid für neue Forderungen aus dem Mietverhältnis beantragen, die Möglichkeit einer Erweiterung des Antrages ist technisch und rechtlich nicht vorgesehen.
Am Schlauesten ist es, im Falle des Widerspruchs und eines weiteren Rückstandes das streitige Verfahren abzuwarten, denn dann ist eine Klageerweiterung möglich, siehe § 264 Nr. 2 ZPO.

4.
Eine Zahlungsfrist müssen Sie den Mietern nicht setzen, um die Kosten auch dann ersetzt zu bekommen, wenn NACH Zustellung des Mahnbescheides gezahlt wird. Denn der Verzug tritt hier gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB bereits mit Verstreichen des Fälligkeitstermins ein.

5.
Auch die Kosten einer nicht-anwaltlichen Prozessvertretung können ersatzfähig sein, wenn diese erforderlich sind, siehe § 91 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Allerdings kann keine Pauschale verlangt werden, sondern es müssen die Auslagen im Einzelnen nachgewiesen und belegt werden, da es an einer gesetzlichen Vergütungsregelung einer Pauschale (wie bei Anwälten nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz) fehlt.

6.
Sie müssen kein separates Mahnverfahren wegen der Kaution einleiten, sondern können das aktuelle Soll im Gesamten beziffern (gesamte Restkaution und Mietrückstand), als Forderung aus dem Mietverhältnis.
Aufgrund des bereits eingetretenen Verzuges laut Ratenzahlungsvereinbarung ist dies auch zu empfehlen.

7.
Die Räumungsklage müssen Sie bei dem örtlichen Amtsgericht einreichen, das in der Regel eine eigene Abteilung für Mietsachen hat. Sie können gegebenenfalls auch beantragen, dass das Verfahren wegen der Zahlungsansprüche hinzugezogen wird, so dass dies in einem Verfahren verhandelt wird.

Es ist wichtig, dass Ihr Antrag hinreichend bestimmt ist (§ 253 ZPO), also die genaue Angabe darüber enthält, wer wann welches genau bezeichnete Mietobjekt zu welchem Termin zu räumen hat.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Rechtsfragen hinreichend und verständlich beantworten. Bei Unklarheiten können Sie gerne Rückfragen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion stellen.
Gerne stehe ich auch für eine darüber hinaus gehende Beratung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt