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Mietzahlung trotz nach Käufermeinung erfolgtem Übergang von Nutzen und Lasten.


| 24.11.2014 16:28 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit möchte ich das aktuelle Problem beim Erwerb einer eigen bewohnten Immobilie schildern.
Zu klärende Frage:
Ist noch Miete zu zahlen ab dem 3.10.2014?

Termine:
Notartermin: Juli 2014
Auflassungsvormerkung: erfolgt
Grundschuldeintragung: erfolgt
Überweisungsmodus: Teils Eigenkapital, teils Bankkredit, letzte Teil erfolgte am 2.10.2014

Situationsschilderung:
Die Immobilie wird bereits seit mehreren Jahren durch uns als Familie bewohnt. Aus dem Mietverhältnis entstand die Möglichkeit zum Erwerb. Verhandlungen hierzu endeten Anfang Juli bei einem Termin bei einem Notar. Es wurden seitdem die Auffassungsvormerkung und Grundschuld eingetragen. Die Aufforderung zur Kaufpreiszahlung erfolgte durch den Notar und wurde am 2.10.2014 vollständig geleistet. Das Treuhandkonto gibt dem Verkäufer die überwiesenen Gelder nicht frei, da in der Überweisung der Kreditgeberbank folgende Klausel zu finden ist:

„Ihre Grundschuld/Grundschulden nicht bis zum 30.03.2015 gelöscht worden ist/sind oder feststeht, dass eine Löschung ihrer Grundschuld/Grundschulden nicht möglich ist, oder Sie den im Betreff genannten Treuhandauftrag zurückziehen oder ändern."
Der Verkäufer begründet seine Mietzahlungsforderung damit, dass er nicht auf das Geld zugreifen kann, weil das Treuhandkonto ihm die Auszahlung verweigern würde. Das Treuhandkonto verweist als Begründung das Geld nicht auszuzahlen auf die o.g. Klausel und die Kreditgebende Bank sagt, es handele sich um ein Standardverfahren und verstehe das Problem nicht. Der Notar wurde hierzu befragt und gibt Widersprüchliche Auskunft, ohne eine Rechtsgrundlage jeweils benennen zu können.

Im Kaufvertrag geht aus dem Paragraph 6 hervor:
„§6 Wirtschaftlicher Übergang
Als wirtschaftlichen Übergang des Kaufgegenstandes (Besitzübergabe) vereinbaren die Beteiligten den der vollständigen Kaufpreiszahlung folgenden Kalendertag.
Der Verkäufer hat die Pflicht, mit Besitzübergabe den Käufern die Schlüssel und alle das Kaufobjekt betreffenden Unterlagen, sofern er sie in Besitz hat, zu übergeben. Sofern sich die Unterlagen im Besitz eines Dritten befinden, wird hiermit der Herausgabeanspruch an die Käufer abgetreten.
Mit der Übergabe geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung des Kaufgegenstandes auf die Käufer über, ferner die Verkehrssicherungspflicht. Alle Rechte aus einer bestehenden Gebäudeversicherung werden mit Besitzübergang an die Käufer abgetreten, die auch alle Pflichten aus den Versicherungsverträgen übernehmen. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Versicherung aufrechtzuerhalten, insbesondere die fälligen Beiträge zu leisten. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass nach Besitzübergang das Bestehen eines ausreichenden Versicherungsschutzes in den Verantwortungsbereich der Käufer fällt. Der Notar hat über die §§ 95 ff. VVG belehrt. Der Verkäufer verpflichtet
sich, die Veräußerung der Versicherung unverzüglich gemäß § 97 VVG anzuzeigen.
Von der Übergabe an gebühren den Käufern die Nutzungen und tragen sie die Lasten des Kaufgegenstandes. Hat der Verkäufer Vorausleistungen bezüglich der Lasten erbracht (Grundsteuer, Versicherungsprämien), haben die Käufer dem Verkäufer zeitanteilig Erstattung zu leisten.
Vorstehender Grundbesitz ist derzeit an die Käufer vermietet.
Das Mietverhältnis erlischt nur und erst dann, wenn die heutigen Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Ab dem Tag des Eingangs des Kaufpreises bei dem Verkäufer bzw. dessen abzulösenden Grundpfandrechtsgläubigerin ist kein Mietzins mehr geschuldet. Geht der Kaufpreis während eines laufenden Monats bei der Verkäuferin bzw. deren abzulösenden Grundpfandrechtsgläubigerin ein, so sind die angefallenen Tage mit je einem Dreißigstel des geschuldeten Monatsmietzinses zu verrechnen.
Mit der Kaufpreiszahlung ist eine geleistete Kaution den Käufern zurück zu gewähren. „

Die Mietkaution wurde erstattet. Ab November zahlen wir auch sämtliche Versicherungen und Hausgelder direkt selbst.

Nach diesem Kaufvertrag erfolgte zum 3.10.2014 meiner Auffassung nach der Übergang der Nutzen und Lasten (Besitzübergabe) der Immobilie an uns Käufer und der Notar veranlasste gemäß der Vereinbarungen im Kaufvertrag vom Juli 2014 beim Grundbuchamt die Umschreibung der Eigentumsrechte und Löschung der Auflassungsvormerkung. Diese wird ca. 2-3 Monate Zeit in Anspruch nehmen. In diesem Zusammenhang sind wir davon überzeugt, sämtliche vertraglichen Obliegenheiten zeitgerecht und vollständig erfüllt zu haben. Für eventuell entstehende Probleme zwischen der Treuhandbank, des Treuhänders und dem Verkäufer steht nicht der Käufer in der Verantwortung. Im Paragraph 3 des Kaufvertrages ist zu lesen:

„Die Käufer und der Notar sind nicht verpflichtet zu prüfen, ob die von den Gläubigern des Verkäufers geforderten Ablösebeträge dem Grund und der Höhe nach berechtigt sind. Unstimmigkeiten hat der Verkäufer unmittelbar mit dem Gläubiger zu klären. Der Notar wird von den Vetragsbeteiligten angewiesen, auf Anforderung der abzulösenden Gläubiger, diesen auf Kosten des Verkäufers eine einfache Abschrift dieser Urkunde zu übersenden. „
24.11.2014 | 17:12

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Ich gehe davon aus, dass das Treuhandkonto des Verkäufers als Zielkonto des Kaufbetrages im Vertrag vereinbart wurde.

Dann haben Sie Ihre Pflicht aus dem Kaufvertrag erfüllt und es ist keine Mietzahlung mehr zu leisten. Entscheidend ist folgender Satz aus dem Vertrag "Ab dem Tag des Eingangs des Kaufpreises bei dem Verkäufer bzw. dessen abzulösenden Grundpfandrechtsgläubigerin ist kein Mietzins mehr geschuldet." Sie müssen also lediglich beweisen, dass das Treuhandkonto als Zielkonto vereinbart war und Sie die vertraglich vereinbarte Summe dorthin überwiesen haben und diese Summe dort eintraf. Wenn nun der Verkäufer Probleme mit dem Zugriff auf das vereinbarte Konto hat, ist das sein Problem.

Als Rechtsgrundlage dient der Vertrag. Die von Ihnen genannte Treuhand-Klausel ist ohne den Kontext des Treuhandvertrages unverständlich, allerdings ist das nicht ihr Problem.

Ich empfehle daher, den Verkäufer auf das Treuhandkonto als das vereinbarte Zielkonto hinzuweisen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2014 | 20:50

Vielen Dank für die Beantwortung. Habe ich Sie richtig verstanden, dass trotz der Klausel der kreditgebenden Bank für eine mögliche Rücknahme des Kreditbetrags von dem abzulösenden Konto:
„Ihre Grundschuld/Grundschulden nicht bis zum 30.03.2015 gelöscht worden ist/sind oder feststeht, dass eine Löschung ihrer Grundschuld/Grundschulden nicht möglich ist, oder Sie den im Betreff genannten Treuhandauftrag zurückziehen oder ändern."
und der Zurückhaltung des dem Verkäufer zustehenden Anteils von der an die abzulösende Bank (= ja, das Konto ist im Vertrag angegeben) überwiesenen Summe, an der Gesamtsituation nichts ändert - ungeachtet der Tatsache, dass der Verkäufer nicht über das Geld verfügen kann? Denn dies ist die Begründung des Verkäufers für die weitere Einforderung der Mietzahlung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2014 | 21:04

Sehr geehrter Ratsuchender,

das ist korrekt. Entscheidend ist lediglich, ob Sie den vereinbarten Betrag auf das vereinbarte Konto überwiesen haben. Was dort mit dem Geld passiert, ist nicht ihr Problem.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.11.2014 | 21:13


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