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Mietwohnung


| 27.11.2008 15:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Am 13.11.2008 habe ich mit meinem Vater eine Wohnung für mich und meine Freundin angeschaut. Da war die Wohnung voll möbliert. Am 18.11.2008 war mein Vater bei dem Makler und hat diesem mündlich zugesagt, dass wir die Wohnung nehmen. Gestern war ich mit meiner Freundin nochmal in der Wohnung, als diese nicht mehr möbliert war. Wir haben dann festgestellt, dass uns diese Wohnung nicht zusagt, da auch an Parkettböden und Fliesen Schäden vorhanden sind. Jetzt fordert der Makler Schadenersatz, weil die Vormieter jetzt wohl früher ausgezogen sind und er Mietausfall hat. Ist das rechtens? Kann der Makler oder Vermieter Schadenersatz gegenüber meinem Vater oder uns fordern?
Mit freundlichen Grüßen


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Fraglich ist zum einen, ob durch Ihre Zusage, die Wohnung nehmen zu wollen, bereits ein (mündlicher) Mietvertrag zustande kam, was möglich wäre, wenn die einzelnen Vertragsmodalitäten bereits abgeklärt worden wären. Da gerade bei Mietverträgen regelmäßig viele Einzelheiten zu klären und mündliche Verträge eher selten sind, würde ich einen Vertragsschluss eher verneinen. Auch die Gegenseite scheint nicht davon auszugehen, dass ein Vertrag vorliegt, da dann nicht Schadensersatz sondern Vertragserfüllung zu beanspruchen wäre. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist müssten Sie dann die vereinbaret Miete entrichten.

Wahrscheinlich ist vielmehr, dass die Gegenseite sog. Schadensersatz aus culpa in contrahendo verlangt. Mit einfachen Worten geht es hierbei um Schadensersatz wegen pflichtwidrigen Verhaltens vor Vertragsschluss. Bewirkt eine Partei im Rahmen von Vertragsverhandlungen, dass die andere Partei auf das Zustandekommen des Vertragsschlusses vertraut, und bricht sie die Vertragsverhandlungen dann ab, ist zum Ersatz desjenigen Schadens verpflichtet, der der Gegenseite durch das Nichtzustandekommen des Vertrages entsteht. Dieser Anspruch folgt aus §§ 311 II, 280 I, III, 241 II BGB.

Dem Grunde nach sind Schadensersatzansprüche gegen Sie also denkbar. Fraglich ist jedoch die Schadenshöhe. Macht der Vermieter Mietausfallschaden geltend, muss er jedoch beweisen können, welche finanziellen Nachteile er erlitten hat. Dies erfordert zum Beispiel, dass es andere Interessenten gegeben hätte, die die Wohnung genommen hätten und denen er inzwischen abgesagt hat. Denn hätte es solche Interessenten nicht gegeben und hätten Sie von vornherein gesagt, an der Wohnung kein Interesse zu haben, wäre dem Vermieter durch Ihr Verhalten auch kein Schaden entstanden.

Bei dem Anspruch des Maklers auf Zahlung der Maklercourtage verhält sich dies anders, da ein solcher Anspruch stets erst entsteht, wenn der durch den makler zu vermittelnde Hauptvertrag auch wirklich zustandekommt. Geregelt ist dies in § 652 BGB. Denkbar ist zwar auch hier, dass ein Makler Schadensersatz in der Höhe der ansonsten zu zahlenden Courtage als entgangenen Gewinn verlangen kann, jedoch sind hier erhöhte Anforderungen zu stellen. Es genügt nicht nur, dass der Makler nachweisen kann, auch andere Interessen gehabt zu haben, die den Vertrag geschlossen und die Courtage gezahlt hätten. Aufgrund der Ihnen zustehenden Vertragsfreiheit, wird hier von der Rspr. überwiegend verlangt, dass der Hauptvertrag in Bezug auf die Bedingungen des Maklervertrags vertragswidrig zustandegekommen sein muss (Palandt/Sprau, § 652 Rn. 81). Das wäre hier nicht der Fall. Schriftliche Maklerverträge enthalten jedoch häufig hiervon abweichende Klauseln. Sollten Sie einen Maklervertrag unterschrieben haben, sollten Sie diesen prüfen.

Im Ergebnis kommt ein Schadensersatzanspruch des Maklers nur in Betracht, falls ein schriftlicher Maklervertrag vorliegt, der einen solchen Anspruch regelt. Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen ist jedoch dem Grunde nach gegeben. Hinsichtlich der Höhe des Anspruchs kommt es auf die Beweismittel des Vermieters an.

Es tut mit Leid, Ihnen keine positivere Auskunft geben zu können, hoffe jedoch, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Bewertung des Fragestellers 27.11.2008 | 16:31


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