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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Mietvertragsende nach 27 Jahre

Hallo guten Tag,
nach 27 Jahren Miete einer 3 Zimmerwohnung bei einer Genossenschaft haben sich unterschiedliche Auffasungen über die Rückgabe des Mietobjektes ergeben. Ich habe zur besseren Beurteilung der Rechtslage die entsprechenden Passi aus dem Vertrag kopiert. Die Wohnung wurde nicht neu und nicht renoviert in "ordnungsgemäßen Zustand" (siehe Übergabeprotokoll) übernommen.

Meine Fragen:
1. Sind die einzelnen Paragraphen bzgl der Schönheitsreperaturen, der Endrenovierung etc nach heutiger Rechtsprechung überhaupt noch wirksam?
2. Wenn sie noch rechtswirksam sein sollten, was ich bezweifle, in welchem Zustand muss die Wohnung übergeben werden,
a) renoviert
b) alle Tapeten ab mit nackten Wänden
c) im derzeit abgewohnten Zustand einfach besenrein?
Es ist für mich wichtig zu erfahren, ob und welche Kosten noch auf mich zukommen können. Darum schon im Voraus meinen Dank für ihre Mühen für ihre Antwort.

Anhang:

Nutzungsvertrag, Vertragsanhang, Algemeine Vertragsbestimmungen und Übernahmeprotokoll.

Dauernutzungsvertrag als Mitglied einer gemeinnützigen Genossenschaft

Mietvertrag vom 1.Januar 1985

§3 Nutzunzungsgebühr und Nebenleistungen
.
.
.
(8) Das Mitglied hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung
a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr.5 Abs.2 AVB)
.
.
weil die Nutzungsgebühr diese Leistungen nicht deckt.

§4 Zusätzliche Vereinbarungen
siehe Anlage Ausgabe 1984

§4
Zusätzliche Vereinbarungen

Alle Mieter sind verpflichtet ....
.
.
.
Soweit eine neue oder renovierte Wohnung vom Mieter bezogen wurde, ist diese bei Auszug fachmännisch renoviert

zurückzugeben.Der Mieter kann die Renovierungspflicht durch Übernahme der hierfür erforderlichen Kosten nach

Vereinbarung mit dem Vermieter abwenden.
Der Mieter einer nicht neuen oder nicht renovierten Wohnung hat diese bei Auszug in dem Zustand zurückzugeben, in

dem er sie übernommen hat. Zum Nachweis wird bei Anmietung der Erhaltungszustand in einem Übernahmeprotokoll

festgestellt.(Im Regelfall durch Festlegung des Zeitraumes, in welchem nach Fristenplan die Schönheitsreparatur

fällig wird.) Befindet sich die Wohnung bei Auszug in einem besseren Erhaltungszustand als bei Einzug, findet eine

Kostenerstattung durch den Vermieter nicht statt.
Bei Auszug hat der Mieter an den Vermieter anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen zu übernehmen, die nach dem

Fristenplan noch nicht fällig sind.

Allgemeine Vertragsbestimmungen

Nr.1
...

Nr.5
Erhaltung der überlassenen Räume
(2) Die vom Mitglied gemäß $ 3 Abs 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des

Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen.Die Schönheitsreparaturen umfassen
das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken
das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster,
das Streichen der türen und der Außentüren von innen, sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre,
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen,
Heizkörper und Heizungsrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen.
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre
Das Mitglied ist nicht berechtigt ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart

abzuweichen.Es ist für den Umfang der im Laufe der Dauer dieses Vertrages ausgeführten Schönheitsreparaturen

beweispflichtig.
(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs.2 vereibarten Fristen

zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitglieds

verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der

Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.
...
(5) Kommt das Mitglied seinen Verpflichtungen gemäß Nr.5 Abs.2-4 nach vorheriger Mahnung, Fristsetzung und der

Erklärung, daß die Genossenschaft nach Ablauf der Frist die Leistungen ablehnen werde, nicht nach, so kann die

Genossenschaft die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mitgliedes durchführen lassen.
Weitergehende Schadensersetzungsansprüche bleiben unberührt.

Nr. 13
Rückgabe der überlassenen Wohnung
(1) Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses sind die überlassenen Räume in vollständig geräumtem und sauberen

Zustand ornungsgemäß zu übergeben.
(2)
(3) hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen so sind diese nach Nr.5 Abs.2 und 3 fälligen

Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen.
Für den Fall, dass das Mitglied dieser Verpflichtung nich nachkommt, gilt Nr.5 Abs.5 entsprechend.



Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung (7.November 1984)

die Mitglieder erklären, daß sich die Wohnung --- wie bei der gemeinsamen Besichtigung festgestellt wurde --- bis

auf die nachstehend näher bezeichneten Beanstandungen in ordnungsgemäßen Zustand befindet: ------- .

---

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Zwar stellt die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Fristenregelung in der Weise, dass die Renovierung je nach Zustand der Mieträume vom Vermieter nach billigem Ermessen verlängert oder verkürzt werden können - isoliert betrachtet – keine unwirksame starre Fristenregelung dar. Ihr Mietvertrag enthält jedoch unter § 3 Abs. 8 die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen als solche und an anderer Stelle, nämlich unter Nr. 5 Absatz 2 der AVB, die inhaltliche Ausgestaltung, dass „das Mitglied nur mit Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf". Nach der Entscheidung des BGH vom 28.03.2007 (Az.: VIII ZR 199/06) ist eine Vertragsklausel, wonach der Mieter bei den Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters „von der bisherigen Ausführungsart" abweichen darf unwirksam. Denn sie lässt den Mieter im Unklaren darüber, ob er eine andere Tapete und/oder eine andere Farbe wählen darf und schränkt seine Gestaltungsfreiheit in der Mietwohnung somit unangemessen ein. Mit der Unwirksamkeit dieser Klausel wird die gesamte Abwälzung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam. D.h. Sie werden die Wohnung bei Mietvertragsende lediglich in besenreinem Zustand zurückgeben müssen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

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