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Mietvertragsänderung oder Erhöhung der Grundmiete


| 03.06.2006 18:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Gestern erhielt ich von meiner Vermieterin einen Brief mit folgendem Inhalt:

"gem. § 3 des Mietvertrages und Ziff. 5 u. 13 der Allg. Vertragsbestimmungen haben Sie die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen. Aufgrund der Urteile des Bundesgerichtshofes vom 22.09.2004 VIII ZR 378/03 und 05.04.2006 VIII ZR 178/05 ist diese Klausel, die sogen. starre Fristen enthält, unwirksam, da gegen die Vorschriften über die Allgem. Geschäftsbedingungen verstoßen wird. Dies bedeutet, dass Sie im Ergebnis keine Schönheitsreparaturen durchzuführen haben.

Da es sich bei der von Ihnen gemieteten Wohnung aber um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt, zahlen Sie lediglich eine Kostenmiete. Aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel kann jedoch eine Erhöhung der Kostenmiete gem. beiliegendem Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung um € 0,76 pro qm Wohnfl. im Monat gefordert werden.
Gem. der Rechtsprechung des Amtsgerichts München in einem Parallelverfahren (AG München, AZ: 413 C 6006/06) ist eine solche Mieterhöhung zulässig und wirksam, es sei denn, der Mieter ist bereit, einer Vertragsänderung dahingehend zuzustimmen, dass er auch in Zukunft die Schönheitsreparaturen gem. der ursprünglichen Absicht des Mietvertrages übernimmt, das heißt:

a) Sie stimmen der nachfolgenden Vertragsänderung zu und die Miete wird nicht erhöht

oder

b) Sie stimmen nicht zu, dann wird die Miete um € 0,76 pro qm Wohnfl. im Monat erhöht."

Unter der Vertragsänderung als Nachtrag steht dann noch dieser Satz:
"Sollten die vorstehenden Regelungen ganz oder teilweise unwirksam sein, verpflichten sich die Vertragsparteien am Zustandekommen einer wirksamen Regelung mitzuwirken."

Der Schlusssatz lautet:
"Sollte Ihre Zustimmung bis zum 30.06.2006 nicht eingegangen sein, gehen wir davon aus, dass Sie mit der Vertragsänderung nicht einverstanden sind. Sie erhalten dann anschließend die Mitteilung über die neue Miete ab 01.09.2006, wie in den Absätzen 2 u. 3 dieses Schreibens erläutert."

Meine Fragen:

1. Wie ist der Wortlaut des Urteils des Amtsgerichts München, bzw., wo finde ich diesen? (Habe mich im Interet fast totgesucht, kann ihn nirgends finden!).

2. Kann das mehrfach bestätigte BGH-Urteil durch ein einzelnes Urteil eines Amtsgerichts einfach außer Kraft gesetzt werden?

3. Dürfen in einer Kostenmiete nicht nur die tatsächlich entstandenen Kosten berechnet werden? (Der Betrag der Mieterhöhung wäre ja ein fester Pauschalbetrag, während sich die wirklichen Kosten ja ständig ändern würden).

4. Ist es zulässig, innerhalb einer Wohnanlage gleichzeitig zwei verschiedene Regelungen bezüglich der Schönheitsreparaturen nebeneinander laufen zu haben (Mieter, die sich vertraglich verpflichten, für die Schönheitsrep. aufzukommen und Mieter, die stattdessen eine höhere Miete zahlen)?

5. Ist die Klausel unter der Vertragsänderung ("... verpflichten sich die Vertragsparteien am Zustandekommen einer wirksamen Regelung mitzuwirken.") zulässig? Ich sehe darin eine "Universalabsicherung" des Vermieters!

Für die Beantwortung vielen Dank im voraus!
03.06.2006 | 20:13

Antwort

von


133 Bewertungen
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

1. Zunächst war es auch mir nicht möglich, das besagte Urteil in seinem Wortlaut zu finden. Es ist allerdings möglich, dass dieses Urteil noch nicht rechtskräftig ist und daher von einer Veröffentlichung bisher abgesehen wurde. Ich werde jedoch am Dienstag in meiner Kanzlei noch weitere Nachforschungen diesbezüglich anstellen und Ihnen berichten, sollte ich weitere Informationen erhalten.

2. Das Urteil, sollte es denn besagten Inhalt haben, würde gleichwohl nicht die neue Rechtssprechnung des BGH außer Kraft setzen.
Die neue Rechtsprechung des BGH besagt, dass Klauseln zur Schönheitsreparaturen unwirksam sind, sofern sie einem starren Fristenplan folgen. Darin sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung der Mieter. Generell unzulässig sind diese Klauseln jedoch nicht. Es kommt mithin nur auf deren Formulierung an.
Grundsätzlich ist es bzw. war es so, dass der Vermieter die Kosten für die Renovierung auf die Mieter abgewälzt hat. Dafür wurden im Gegenzug im Normalfall diese Kosten aus den Miete herausgerechnet. Die neue Rechtsprechung wird demnach höchstwahrscheinlich zur Folge haben, dass in neuen Mietverträgen die Miete allgemein etwas steigen wird.

Für Sie hat all dies allerdings wenig Bedeutung, da Ihre Miete nur nach den tatsächlich anfallenden Kosten berechnet werden darf, § 8 WoBinG. Zu diesen Kosten zählen unter anderem auch Instandhaltungskosten. Anders ausgedrückt, der Vermieter darf die Instandhaltungskosten in der Miete mit aufnehmen. In Ihrem Fall wäre also die Erhöhung der Miete keine Umgehung der Rechtsprechung des BGH, da gerade die tatsächlich anfallenden Instandhaltungskosten zur Berechnungsgrundlage der Kostenmiete gehört. Durch die neue Rechtsprechung tritt hier aber eben auch eine Änderung für die Vermieter ein, auf die diese reagieren müssen.

3. Damit kommen wir zu Ihrer dritten Frage.
Wie Sie selbst schon erkannt haben, dürfen in der Miete nur die tatsächlich entstandenen Kosten umgelegt werden. Hier können VermieterInnen allerdings eine Mieterhöhung einseitig erklären, wenn sich die Voraussetzungen für die Kostenmiete geändert haben.
Jedoch, und das ist wichtig, setzt eine solche Erhöhung voraus, dass sie die gestiegenen Kosten genau und für die MieterInnen nachvollziehbar aufschlüsseln. Die Aufschlüsselung muss so erfolgen, dass sie ein rechtlich nicht Vorgebildeter nachvollziehen kann. Ein bloßer Verweis auf die beigefügte Wirtschaftlichkeitsberechnung, wie in Ihrem Fall, reicht nicht aus, erst recht nicht, wenn diese nicht vom Amt für Wohnungswesen geprüft worden ist.

Sie können demnach von Ihrer Vermieterin eine genaue Aufschlüsselung der behaupteten neuen Kosten verlangen. Sollte der Miete eine Bewilligung der Bewilligungsstelle zugrunde liegen, muss die Vermieterin auch die Erhöhung dort beantragen, ansonsten ist sie unzulässig.
Sie sollten also Ihre Vermieterin daraufhin ansprechen.

4. Ich halte die generelle Möglichkeit die Instandhaltungskosten auf die Mieter abzuwälzen nach der neuen Rechtsprechung für problematisch. Auch habe ich Bedenken, ob bei einer preisgebundenen Miete eine wirkliche Gleichbehandlung möglich ist, wenn zwei verschiedene Verfahren zur Berechnung benutzt werden. Eine exakte Beantwortung dieser Frage ist jedoch ohne genaue Kenntnis aller zu Grunde liegenden Fakten von dieser Stelle aus nicht möglich. Sie sollten diesbezüglich die zuständige Behörde unterrichten und dort nachfragen.

5. Die gewählte Formulierung der Vermieterin sehe ich nicht als problematisch an. Durch die neue Rechtssprechung muss auch in Ihrem Fall eine neue Regelung gefunden werden. Es ist allerdings fraglich, ob Sie dabei mitwirken müssen. Sollte die Miete von der Bewilligung der Behörde abhängig sein, muss diese auch der Erhöhung zustimmen. In diesem Fall haben Sie wenig damit zu tun. Wenn nicht, ist die Berechnung anhand von tatsächlichen Kosten vorzunehmen. Hier haben Sie nur das Recht, Einsicht in die genaue Berechnung zu nehmen (s.o.). Ein Mitwirken ist insoweit schwer vorstellbar.
Solange Sie den Vertrag nicht unterschreiben, kommt dieser Klausel aber sowieso keine Bedeutung zu.


Ich würde Ihnen daher generell raten, den Vertrag nicht zu unterschreiben, und von Ihrer Vermieterin eine exakte Aufschlüsselung der höheren Kosten zu fordern. Daran ändert auch keine wie auch immer lautende Rechtssprechung des AG München etwas.
Auch sollten Sie Sich mit der zuständigen Behörde in Verbindung setzen, sofern es sich um eine genehmigungspflichtige Miete handeln sollte.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben. Des weiteren stehe ich Ihnen gerne im Rahmen der einmaligen Nachfragemöglichkeit zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 03.06.2006 | 20:49

Sehr geehrter Herr Dolscius,

vielen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Fragen.
Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie nächste Woche noch etwas bezüglich des Amtsgerichts-Urteils herausfinden könnten - wäre echt super.
Auf jeden Fall werde ich Ihre Ratschläge in die Tat umsetzen!




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.06.2006 | 15:17

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne werde ich nächste Woche noch einmal bzgl. des Urteils recherchieren. Sie erhalten dann umgehend Antwort von mir per Email.

Ansonsten freut es mich zu hören, dass ich Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen konnte.

Bis dahin verbleibe ich mit freundlichen Grüßen und wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag.

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

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