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Ich habe einen Mietvertrag mit einem Kündigungsausschluss begonnen vom 1.Mai 2009 abgeschlossen.
Wortlaut:" Das Mietverhältnis beginnt am 1.Mai 2009. Mieter und Vermieter schließen eine ordentliche Kündigung (Mietrecht) für 2 Jahre aus."
Nun habe ich mit 1.Feb.2011 mit 3 monatiger Kündigungsfrist die Kündigung (Mietrecht) eingereicht, d.h. das Mietverhältnis würde am 30.April 2011 nach genau 2 Jahren enden.
Der Vermieter meint eine Kündigung wäre erst ab 1. Mai möglich, d.h. das Mietverhältnis würde erst mit 31. August 2011 enden.
Wer hat hier recht? Welche Rechtsgrundlage?
Zusätzlich habe ich Nachwuchs bekommen - jetzt 7 Monate alt. Die 2 Zimmerwohnung mit ca. 54m² ist jetzt eindeutig zu klein.
Greift hier eine außerodentliche Kündigung durch dringenden Bedarf? Rechtsgrundlage?
Danke
M. Böhm
Antwort geschrieben am 01.02.2011 20:09:38 
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Rechtsanwalt Steffan Schwerin
Golmsdorfer Str. 11, 07749 Jena, Tel: 036412692037, Fax: 036412671047
Arbeitsrecht, Zivilrecht, Miet und Pachtrecht, Familienrecht, Vertragsrecht, Internet und Computerrecht, Urheberrecht, Kaufrecht
Bewertungen: 524
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die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:
Grundsätzlich ist es möglich in einem Mietvertrag das ordentliche Kündigungsrecht für einen Zeitraum bis zu längstens 4 Jahren auszuschließen, BGH VIII ZR 27/04.
Der Ausschluss von 2 Jahren in Ihrem Mietvertrag ist daher auch wirksam.
Fraglich ist nur, ob eine ordentliche Kündigung (Mietrecht) frühestens zum Ablauf der Befristung oder erst mit Ablauf der Befristung möglich ist.
Die Ausschlussklausel ist so auszulegen, dass eine ordentliche Kündigung (Mietrecht) erst zum Ablauf der 2 Jahre möglich ist. Damit kann mit einer Frist von 3 Monaten zum Ende der Ausschlussfrist ordentlich gekündigt werden.
Sie haben damit zu Recht zum 30.04.2011 gekündigt.
Hier ist § 557 a Absatz 3 BGB entsprechend heranzuziehen. Darin heißt es wie folgt:
„Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig."
Durch die Formulierung „zum Ablauf" wird deutlich, dass Sie in diesem Fall Recht haben.
Die Kündigung ist also wirksam.
Darüber hinaus gibt es kein direktes außerordentliches Kündigungsrecht, wenn aufgrund von Nachwuchs der Wohnraum nicht mehr ausreichend ist.
Man könnte aber wie folgt argumentieren:
In einer 2-Raum-Wohnung mit 54 qm ist ein geordnetes Zusammenleben daher nicht mehr möglich. Insbesondere ist eine Erweiterung des Wohnraums erforderlich, damit das Kind einen eigenen Raum bekommen kann.
Die vorzeitige Auflösung eines Mietvertrages, der auf feste Zeit abgeschlossen ist oder zur Abkürzung der Kündigungsfrist ist dem Mieter nur in Ausnahmefällen möglich. Ausnahmen ergeben sich aus dem auch im Mietrecht bestehenden Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 BGB, (OLG Karlsruhe WM 81,173; Olg Oldenburg WM 81,125).
Eine vorzeitige Vertragsaufhebung ist dann durchzuführen, wenn der Mieter erhebliche Gründe vorbringt, aus welchen ihm unter Würdigung der Gesamtumstände die ordnungsgemäße Beendigung des Mietvertrages nicht zuzumuten ist, so vor allem bei Familienzuwachs (LG Bonn WM 92, 16; LG Landshut WM 96,542).
Dies ist aber in Ihrem Fall entbehrlich, da die Kündigung zum 30.04.2011 ohnehin wirksam ist.
Mit freundlichen Grüßen
Steffan Schwerin
Rechtsanwalt
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