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Mietvertrag für seinerzeit Minderjährige


04.12.2011 23:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Die alleinerziehende Mutter einer seinerzeit Minderjährigen schließt 6 Wochen vor der Volljährigkeit des Kindes mit mir einen Mietvertrag auf Namen der Tochter ab. Nur Mutter unterschreibt mit Nachnamen. Bei der Wohnungsübergabe unterschreibt sie auch das Übergabeprotokoll und legt Kopien eines Dauerauftrages zur Mietzahlung vor. Nach Mahnungen, die Kaution von 3 Monatsmieten und die erste Miete zu zahlen überweist die Mutter nur die erste Miete zum Ende des ersten Mietmonats.
Weitere Mietzahlungen erfolgen nicht mehr, ebenso steht die Kaution aus. Mittlerweile sind wir im dritten Mietmonat und es sind jetzt 2 volle Monatsmieten, die fehlen + fehlende Kaution.
Mitte des zweiten Mietmonats wurde die Minderjährige volljährig.

Frage 1
Gilt der Vertrag der Mutter (nur von ihr unterschrieben) mit dem Namen und den Daten der Tochter jetzt automatisch nach Volljährigkeit?

Frage 2
Wem schicke ich heute den Mahnbescheid für fehlende Kaution und 2 Monatsmieten? Mutter oder volljähriger Tochter? Worauf kann ich mich beziehen?

Frage 3
Kann ich auf Herausgabe der Wohnung nach $985 BGB klagen oder muss ich eine reguläre Räumungsklage mittels außerordentlicher Kündigung anstreben? Gegen jetzt volljährige Tochter oder die unterschreibende Mutter der damals Minderjährigen.

Frage 4
War eine Genehmigung des Vormundschaftsgerichts nach $1822 Ziff 5 BGB für den Vertragsabschluss der Mutter für die Tochter erforderlich? Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Ich habe eine solche Genehmigung nicht in Händen und weiß nicht, ob sie existiert... Ist das relevant?
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage.

zu Frage 1

Gilt der Vertrag der Mutter (nur von ihr unterschrieben) mit dem Namen und den Daten der Tochter jetzt automatisch nach Volljährigkeit?


Nach § 1629 Abs. 1 BGB vertreten die Eltern das minderjährige Kind gemeinsam. Das bedeutet, dass grundsätzlich beide Elternteile den Mietvertrag unterschreiben müssen. Hat wie in Ihrem Fall nur ein Elternteil den Vertrag unterschrieben, so hängt die Wirksamkeit des Vertrages davon ab, ob der unterzeichnete Elternteil vom anderen Elternteil hierzu ermächtigt war, zugleich in dessen Namen zu handeln oder allein sorgeberechtigt ist, was bei einer Alleinerziehenden allerdings anzunehmen ist. Selbst wenn der Mietvertrag mangels Einwilligung des anderen Elternteils oder mangels alleinigen Sorgerechts schwebend unwirksam gewesen wäre, so ist der Mietvertrag zwischenzeitlich von der nunmehr volljährigen Tochter gem. § 108 Abs. 3 BGB genehmigt worden. Die vorgenannte Vorschrift regelt den Fall, dass der Minderjährige mit Eintritt der Volljährigkeit den Vertrag selber genehmigen darf. Die Genehmigung des Volljährigen tritt nach dem Gesetzeswortlauf nämlich an die Stelle der Genehmigung des Vertreters, also der Eltern. Die Genehmigung durch den Minderjährigen muss nicht ausdrücklich geschehen, sondern kann auch durch konkludentes, also schlüssiges Verhalten geschehen. Das weiter in der Wohnung verbleiben ist grundsätzlich als stillschweigende Genehmigung des Mietvertrages anzusehen.

Demnach ist ein Mietvertrag mit der Tochter, ob die Mutter nun alleine Sorge berechtigt war oder nicht, auf jeden Fall letztlich dadurch zustande gekommen, dass die Tochter als Volljährige weiter in der Wohnung verblieben ist.


zu Frage 2

Wem schicke ich heute den Mahnbescheid für fehlende Kaution und 2 Monatsmieten? Mutter oder volljähriger Tochter? Worauf kann ich mich beziehen?

Der Mahnbescheid ist gegen die volljährige Tochter zu beantragen. Der Bezug ist der Mietvertrag und der hieraus resultierende Mietzins nebst Kaution.

zu Frage 3

Kann ich auf Herausgabe der Wohnung nach § 985 BGB klagen oder muss ich eine reguläre Räumungsklage mittels außerordentlicher Kündigung anstreben? Gegen jetzt volljährige Tochter oder die unterschreibende Mutter der damals Minderjährigen.

Sie müssen eine Räumungsklage gegen die volljährige Tochter einreichen.Für eine Räumungsklage muss zunächst einmal der Mietvertrag fristlos gekündigt werden. Die Kündigung des Mietvertrages ist gegenüber der volljährigen Tochter auszusprechen.


zu Frage 4

War eine Genehmigung des Vormundschaftsgerichts nach § 1822 Ziff 5 BGB für den Vertragsabschluss der Mutter für die Tochter erforderlich? Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Ich habe eine solche Genehmigung nicht in Händen und weiß nicht, ob sie existiert... Ist das relevant?

Der Vormund bedarf nach § 1822 Nr.5 BGB der Genehmigung des Familiengerichts, wenn der Mietvertrag länger als ein Jahr nach dem Eintritt der Volljährigkeit fortdauern soll. Das Fortdauern des Vertrages über ein Jahr ist dann gegeben, wenn der jetzt Volljährige nicht zu einem früheren Zeitpunkt ordentlich kündigen kann. Dieser Fall ist bei Ihnen nicht gegeben , da Sie einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit gesetzlicher Kündigungsfrist mit der Minderjährigen abgeschlossen haben ( vgl. LG Münster MDR 1994, 276,277. Die Vorschrift des § 1822 Abs. 5 BGB ist demnach vorliegend nicht relevant.


Gern stehe ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,

mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
REchtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2011 | 01:47

Zu Frage 4 muss ich hier ergänzen, dass im Mietvertrag ein wechselseitiger Verzicht auf ordentliche Kündigung für einen Zeitraum von 2 Jahren ab Vertragsbeginn vereinbart wurde. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung wird von dieser Regelung nicht berührt.
War aus diesem Hintergrund die Einholung einer Genehmigung des Familiengerichts relevant und zur Gültigkeit des Mietvertrages erforderlich und wäre das jetzt nach Erreichen der Volljährigkeit immer noch relevant oder könnte das für mich eine Bedeutung haben. Wenn ja, welche?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.12.2011 | 03:04

Sehr geehrter Fragesteller,

in der Tat hat der wechselseitige Verzicht auf eine ordentliche Kündigung für einen Zeitraum von zwei Jahren ab Vertragsbeginn für Sie eine Bedeutung, denn dies ist gerade ein Fall des § 1822 Nr. 5 BGB, der über § 1643 Abs. 1 BGB auch bei Rechtsgeschäften Anwendung findet, die Eltern oder Elternteile für ihre minderjährigen Kinder abschließen. Demzufolge wäre eine Genehmigung des Familiengerichts erforderlich gewesen, da das Vertragsverhältnis ohne Kündigungsmöglichkeit ein Jahr über den Eintritt der Volljährigkeit andauert, somit über das Erreichen des 19. Lebensjahr hinaus. Der Mietvertrag ist somit unter Verstoß gegen das Genehmigungserfordernis zustande gekommen. Da dies in der Praxis häufiger vorkommt infolge Unkenntnis der Vorschrift des § 1822 BGB, hilft sich die Rechtsprechung insoweit über § 139 BGB weiter, als das der Vertrag für die genehmigungsfreie Zeit, also bis zum Erreichen des 19 Lebensjahr, als wirksam angesehen wird, wenn anzunehmen ist, dass die Parteien einen solchen Vertrag mit gleichem Inhalt auch mit kürzerer Dauer bzw. in Ihrem Fall unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist abgeschlossen hätten ( BGH, FamRZ 1962,154). Allerdings muss sich die Gegenseite erst einmal in einem möglichen Prozess auf die Genehmigungsbedürftigkeit des Mietvertrages berufen. Alsdann wäre abzuhandeln, ob der Mietvertrag auch ohne die Vereinbarung bezüglich eines Verzichts für zwei Jahre auf eine ordentliche Kündigung abgeschlossen worden wäre.
Selbst wenn ein Mietvertrag aufgrund der Genehmigungsbedürftigkeit nicht zustande gekommen wäre und auch nicht bis zum Erreichen des 19. Lebensjahrs, so haben Sie doch einen Anspruch auf den Mietzins, der sich in diesem Fall auf Nutzungsentschädigung in gleiche Höhe belaufen würde. Weiter wäre im Räumungsprozess die Herausgabe der Wohnung auf § 985 BGB umzustellen, was im Endeffekt an der Tatsache, dass die Wohnung herausgegeben werden muss, nichts ändern würde.
Allerdings ist die ganze Angelegenheit durch die Genehmigungsbedürftigkeit ziemlich kompliziert, sodass ich zu der Einschaltung eines Anwalts raten würde. Gern würde ich Ihnen insoweit anwaltlich zur Seite stehen.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

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