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Mietvertrag bereits gültig?


| 20.12.2008 19:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi



Guten Abend

Ich habe im November einen Mietvertrag für eine Wohnung unterzeichnet. Der vertraglich festgelegte Beginn des Mietverhältnisses ist der 01.01.2009. Derzeit ist die Wohnung noch bewohnt, die Mieterin hat auch gegenüber der VERmieterin noch keinerlei Angaben hinsichtlich eines Übergabetermins gemacht.

Nun erfahre ich gestern abend rein zufällig, dass die Vermieterin bereits seit Sommer 2008 beabsichtigt, die Wohnung zu verkaufen. Die Vormieterin hat hiervon Kenntnis, ich wurde über die Verkaufsabsicht bei Abschluss des Mietvertrages NICHT informiert. Ein Käufer für die Wohnung scheint auch noch nicht gefunden zu sein.

Meine Frage ist nun: kann ich noch vom Mietvertrag zurück treten oder bin ich bereits an die ges. Kündigungsfrist von drei Monaten gebunden? Wie gesagt. eine Wohnungsübergabe hat noch nicht stattgefunden.
Sehr geehrter Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen gerne wie folgt beantworten möchte:

Ein Rücktritt vom Mietvertrag ist nur dann möglich, wenn ein Rücktrittsrecht ausdrücklich vereinbart wurde. Eine solche Vereinbarung müsste dann zusammen mit der genauen Ausgestaltung des Rücktrittsrechts (Fristen für den Rücktritt u. ä.) in Ihrem Mietvertrag enthalten sein. Insoweit müssten Sie Ihren Mietvertrag einmal darauf überprüfen, ob eine Rücktrittsklausel enthalten ist. Erfahrungsgemäß sind solche Klauseln aber nicht in Formularverträgen enthalten und kommen bei Wohnraummiete nur sehr selten vor.

Existiert eine solche Vereinbarung im Mietvertrag nicht, ist ein Rücktritt vom Mietvertrag nicht mehr möglich.

Der Mietvertrag ist dann grundsätzlich mit dem Vertragsschluss wirksam zustande gekommen. Ab diesem Zeitpunkt kann - wenn kein Rücktrittsrecht vereinbart wurde - der Mietvertrag in der Regel nur noch durch Kündigung oder manchmal durch einen Aufhebungsvertrag beendet werden.

Gründe für eine außerordentliche (fristlose) Kündigung sind aus Ihrer Schilderung nicht ersichtlich, so dass Ihnen hier nur die Kündigung unter Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist bleibt.

Eventuell ist es auch möglich, mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zu schließen, in dem eine Beendigung des Mietverhältnisses zu einem früheren Zeitpunkt als der Beendigung durch Kündigung mit entsprechender Kündigungsfrist vereinbart wird. Der Vermieter ist aber grundsätzlich nicht verpflichtet, sich auf einen Aufhebungsvertrag einzulassen.

Wenn Sie sich tatsächlich entscheiden, die Wohnung wegen eines evtl. Verkaufs nicht mehr mieten zu wollen, müssen Sie den Mietvertrag - auch wenn noch keine Übergabe erfolgt ist - unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Hier kommt folglich die Kündigung zum 31.03.2009 in Betracht. Selbstverständlich haben Sie auch im Falle einer Kündigung Anspruch darauf, zum 01.01.2009 in die Wohnung einzuziehen und diese bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zu nutzen.

Nur vorsorglich sei erwähnt, dass ein Verkauf der Wohnung nicht automatisch mit Nachteilen für den Mieter verbunden ist. Der Käufer tritt als neuer Vermieter in die bestehenden Mietverhältnisse in vollem Umfang ein, so dass sich für die Mieter erst einmal außer der Person nichts ändert.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierungshilfe gegeben zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 20.12.2008 | 21:16

Bestand den Seitens der Vermieterin eine Verpflichtung, die Verkaufsabsicht VOR Unterzeichnung des Mietvertrags bekannt zu geben? Denn wäre mir dieser Fakt bekannt gewesen, hätte ich sehr wahrscheinlich den Mietvertrag nicht unterzeichnet.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.12.2008 | 22:10

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine Auskunfts- oder Hinweispflicht des Vermieters über einen anstehenden Verkauf der Wohnung könnte u. U. dann angenommen werden, wenn der Verkauf bereits konkret und datumsmäßig geplant wäre oder bevorstünde und der geplante Verkauf für den Mieter erkennbar bei Vertragsschluss von Bedeutung gewesen wäre.

Nach Ihrer Schilderung ist ein konkreter Käufer wohl noch nicht gefunden und es steht auch noch nicht sicher fest, wann und ob überhaupt ein Verkauf erfolgen wird. Solange der Vermieter selbst noch nicht weiß, ob, an wen und wann er die Wohnung verkauft, ist er grundsätzlich nicht verpflichtet, seine (vielleicht nur vagen) Verkaufspläne schon offen zu legen, bevor die Wohnung neu vermietet wird.

Anders wäre der Sachverhalt zu beurteilen, wenn Sie vor Vertragsschluss ausdrücklich nach evtl. Verkaufsabsichten des Vermieters gefragt hätten und dann von dem Vermieter nachweisbare und bewusst wahrheitswidrige Angaben gemacht worden wären, um Sie zum Vertragsabschluss zu "überreden". Dafür gibt es aber nach Ihren Angaben keinerlei Anhaltspunkte.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 20.12.2008 | 20:27


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