16.05.2012 | 01:07
Antwort
von
Rechtsanwalt Thomas Mack
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Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Fragen gerne wie folgt:
Zunächst zum Kündigungsauschluß: Dieser ist nach der Rechtsprechung wirksam, wenn der Mieter einen Vorteil erlangt, also der Vermieter bei einem Formularmietvertrag nicht einseitig die Vertragsbedingungen zu seinen Gunsten verändert.
Daher wäre der Kündigungsausschluß wirksam, wenn er einen gewissen Zeitraum nicht überschreitet – 1 Jahr ist insofern zulässig – und z.B. der Vermieter während dieser Zeit ebenfalls nicht kündigen kann.
Dies wäre bzgl. der Wirksamkeit der Klausel zu überprüfen.
Zur Hellhörigkeit der Wohnung: Dies kann (!) ein Mangel der Mietsache darstellen. Allerdings kommt es hier sehr auf die Umstände des Einzelfalls an.
Der BGH (
VIII ZR 281/03) hat dazu ausgeführt:
„Der Zustand, in dem der Vermieter dem Mieter eine Wohnung zu überlassen hat, bestimmt sich, wie oben (unter II A 1 b bb) ausgeführt, mangels gegenteiliger Vereinbarung nach der Verkehrsanschauung, die maßgeblich durch das Baualter des Gebäudes sowie durch die weiteren oben erwähnten Merkmale geprägt wird."
Mit anderen Worten: Welche Schallisolierung bei dem jeweiligen Gebäude zu erwarten ist, hängt von Zustand, Alter etc. des Gebäudes ab. Das Gebäude muß grundsätzlich die Anforderungen die bei seiner Errichtung galten einhalten.
In Ausnahmefällen kann bei Unzumutbarkeit der Lärmbelästigung auch eine Schalldämmung verlangt werden (LG Berlin 62 S 98/97).
Wenn also eine besondere Hellhörigkeit vorliegt, dann kann dies ein Mietmangel darstellen. Ob dies bei Ihnen der Fall ist muß im Streitfall durch Gutachten geklärt werden.
Sollte die von Ihnen erwähnte Hellhörigkeit einen Mangel der Mietsache darstellen, können Sie zunächst Abhilfe verlangen und für die Zeit des Mangels die Miete entsprechend kürzen.
Wird keine Abhilfe geschaffen kommt auch eine außerordentliche
Kündigung (Mietrecht) in Betracht.
Bei Problemen die von den Nachbarn verursacht werden müssen Sie diese ebenfalls dem Vermieter melden und Abhilfe verlangen. Einen Kündigungsgrund würde ich wegen einer bestimmten Zusammensetzung der anderen Mietparteien im Regelfall nicht sehen.
Zusammenfassend läßt sich sagen, daß die Hellhörigkeit wahrscheinlich der beste Ansatzpunkt für eine
Mietminderung ist. Wenn diese rechtlich zulässig wäre ist dies möglicherweise ein Ansatzpunkt um mit dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags zu vereinbaren.
Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
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