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Zum 01.04.2011 musste ich aus meiner bisherigen Hauptwohnung ausziehen. Dazu hatte ich mir im Februar verschiedene Wohnungen in der gleichen Stadt angeschaut und mich am 28.02.2011 für eine Wohnung entschieden, und am 02.03.2011 einen Mietvertrag (Standard Zweckform Mietvertrag) unterschrieben.
Zum 01.03.2011 erhielt ich einen neuen Auftrag in einem 90 Autominuten entfernten Ort wo ich mir ein Gastzimmer genommen habe (Pendlerwohnung), so dass ich froh war rechtzeitig die neue Wohnung in meinem eigentlichen Wohnort gefunden zu haben.
Im unterschriebenen Mietvertrag wurde abweichend vom Standard vom Vermieter eine Mindestmietdauer von einem 1 Jahr, und von mir die Beseitigung einiger Mängel aufgenommen. Beides wurde von beiden Parteien schriftlich in Ihrer Kopie bzw. auf jeweils einem Beiblatt unterzeichnet.
Einer der Bedingungen die von mir aufgenommen wurden war die gründliche Reinigung der Küche, da der Vormieter Raucher war und die Küche bei Besichtigung offensichtlich nur unzulänglich gereinigt war, und beide Parteien vermutet hatte dass dies den recht starken Rauchgeruch verursacht (die Wohnung war ansonsten renoviert worden inkl. neuer Fußböden).
Der Mietvertrag sollte beginnen zum 01.04.2011 mit mündlich vereinbarter Möglichkeit, einige Tage früher bereits den Umzug beginnen zu können.
Einige Tage später erhielt ich ein Schreiben vom Vermieter, der Mietvertrag würde aufgelöst, da die Beseitigung der Mängel nicht möglich sei (Rauchgeruch) und ich "nicht glücklich werden würde in der Wohnung".
Ich bin der Meinung der Mietvertrag ist gültig da ordnungsgemäß unterschrieben. Jetzt musste ich mir doch nochmal eine neue Wohnung suchen und dazu mehrmals die 3-stündige Autofahrt (hin und zurück) unter der Woche auf mich nehmen, um eine Ersatzwohnung zu finden.
Der Vermieter erhielt von mir ein Einschreiben, dass ich der Auflösung des Mietvertrags nur zustimme wenn er Schadensersatz leistet für die entstandenen Aufwendungen (Fahrtkosten, einmal musste ich früher frei machen zur Wahrnehmung eines Besichtigungstermins).
Auf dieses Einschreiben bekam ich keine Antwort und die gesetzte Frist (ca. 20 Tage) ist bereits verstrichen.
Wie ist in diesem Fall die Rechtslage, wie wäre das weitere Vorgehen und wie stehen meine Chancen sämtliche Kosten im weiteren Verfahren gedeckt zu bekommen (der Vermieter ist solvent)?
Welchen Schaden kann ich geltend machen? Offensichtlich sind die Fahrtkosten und die entgangene Arbeitszeit? Wie sieht es mit der vertanen Freizeit aus?
Antwort geschrieben am 24.04.2011 12:15:16 
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Rechtsanwalt Kerem E. Türker
Turmstraße 35 A, 10551 Berlin, Tel: 030/68320817, Fax: 030/52136963
Strafrecht, Miet und Pachtrecht, Ausländerrecht, Verkehrsrecht, Arbeitsrecht
Bewertungen: 52
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vielen Dank für Ihre Frage. Ich möchte sie auf der Grundlage Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes, wie folgt beantworten:
Zunächst einmal ist festzuhalten, dass Sie einen wirksamen Mietvertrag zum 01.04. geschlossen haben. Insbesondere die Schriftform ist gewahrt, da beide Parteien auf der Vertragsurkunde unterschrieben haben.
Da ein Mietverhältnis begründet worden ist, muss es, damit es keine Rechtswirkungen mehr entfaltet wirksam wieder aufgehoben bzw. beendet werden.
Nun ist es so, dass Ihr Vermieter Ihnen ein Auflösungsangebot gemacht hat. Die Auflösung kann er nämlich nicht alleine, einseitig herbeiführen. Dieses Auflösungsangebot ist aber von Ihnen nur unter Erweiterungen angenommen worden. Dies stellt rechtlich ein neues Angebot dar, das ebenfalls der Annahme bedarf. Diese Annahme hat Ihr Vermieter aber nicht erklärt.
Im Ergebnis besteht der Mietvertrag daher mit allen Rechten und Pflichten für beide Parteien fort.
Sie sollten diesen daher unverzüglich fristlos außerordentlich aus wichtigem Grund kündigen.
Im Anschluss sollten Sie alle Ihre Schadenspositionen konkret darlegen und gegenüber dem Vermieter -ggf. über einen beauftragten Rechtsanwalt- geltend machen.
Sie können sämtliche materiellen Schäden geltend machen, die notwendig entstanden sind (wie zB Fahrtkosten, entgangener Lohn). Die Höhe wird sich danach bemessen, wie sehr Sie sich bemüht haben den Schaden möglichst klein zu halten und wie hoch der Grad des Eigenverschuldens ist. Das kann hier nicht abschließend beurteilt werden.
Was die entgangene Freizeit angeht, ist zu sagen, dass der Schadensersatz für diese immateriell ist und nicht konkret benannt werden kann. Es ist jedoch anerkannt, dass im Rahmen des Schadensersatzes entgangene Freizeit als Schadensposition geltend gemacht werden kann. Die konkrete Höhe liegt im Zweifel im Ermessen des Gerichts und kann nicht vorausgeahnt werden.
Wenn die außergerichtliche Einforderung beim Vermieter erfolglos bleibt, werden Sie gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen müssen. Die Erolgsaussichten hängen maßgeblich davon ab, wie konkret Sie Ihren Schaden darlegen und auch beweisen können.
Ich hoffe, Ihnen durch diese Antwort eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.
Für eine weitere Beauftragung stehe ich gerne zur Verfügung. Sollten Unklarheiten bestehen, würde ich mich freuen, wenn Sie die kostenlose Nachfragefunktion in Anspruch nehmen.
An dieser Stelle möchte ich mir noch den Hinweis erlauben, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann. Auch aus diesem Grunde, kann und soll diese Plattform eine umfassende Begutachtung durch eine Kollegen vor Ort nicht ersetzen, sondern lediglich eine erste Orientierung bieten.
Mit freundlichen Grüßen
Kerem E. Türker
Rechtsanwalt
Ihr
Rechtsanwalt
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 25.04.2011 13:09:50
Danke Herr Türker.
Interessant und so von mir nicht berücksichtigt ist der Aspekt, dass der Mietvertrag aktuell noch fortbesteht.
Nachdem auf mein Einschreiben keine Reaktion kam würde ich gerne auf Ihre Dienste zurückgreifen auch um eventuell die außergerichtliche Einigung zu erreichen.
Von der Sachlage her sehe ich mich zweifellos im Recht, wichtig für mich wäre die Einschätzung des Kostenrisikos.
Wäre Ihr Honorar ebenfalls dem Vermieter anzulasten, wenn ich Sie an der jetzigen Stelle im Fortgang der Sache beauftrage?
Ein frohes Osterwochenende wünsche ich.
Danke Herr Türker.
Interessant und so von mir nicht berücksichtigt ist der Aspekt, dass der Mietvertrag aktuell noch fortbesteht.
Nachdem auf mein Einschreiben keine Reaktion kam würde ich gerne auf Ihre Dienste zurückgreifen auch um eventuell die außergerichtliche Einigung zu erreichen.
Von der Sachlage her sehe ich mich zweifellos im Recht, wichtig für mich wäre die Einschätzung des Kostenrisikos.
Wäre Ihr Honorar ebenfalls dem Vermieter anzulasten, wenn ich Sie an der jetzigen Stelle im Fortgang der Sache beauftrage?
Ein frohes Osterwochenende wünsche ich.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 25.04.2011 13:21:02
Sehr geehrter Fragesteller,
grundsätzlich können Anwaltskosten als Verzugsschaden nur geltend gemacht werden, wenn Sie mindestens einmal konkret unter Fristsetzung und Auflistung Ihrer Schadensposten selbst angemahnt haben.
Wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, dann trägt der Untelegene die Kosten des Rechtsstreits.
Vielleicht ist aber auch eine Kostenübernahme durch Dritte in Ihrem Fall möglich.
Sehr gerne können Sie unverbindlich und kostenlos Kontakt mit mir aufnehmen.
Ich empfehle Ihnen die telefonische Kontaktaufnahme unter der o.g. Telefonnummer; so können Details einfacher und schneller geklärt werden.
Ich wünsche Ihnen einen schönen (Rest-)Feiertag.
Mit freundlichen Grüßen
Kerem E. Türker
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Fragesteller,
grundsätzlich können Anwaltskosten als Verzugsschaden nur geltend gemacht werden, wenn Sie mindestens einmal konkret unter Fristsetzung und Auflistung Ihrer Schadensposten selbst angemahnt haben.
Wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, dann trägt der Untelegene die Kosten des Rechtsstreits.
Vielleicht ist aber auch eine Kostenübernahme durch Dritte in Ihrem Fall möglich.
Sehr gerne können Sie unverbindlich und kostenlos Kontakt mit mir aufnehmen.
Ich empfehle Ihnen die telefonische Kontaktaufnahme unter der o.g. Telefonnummer; so können Details einfacher und schneller geklärt werden.
Ich wünsche Ihnen einen schönen (Rest-)Feiertag.
Mit freundlichen Grüßen
Kerem E. Türker
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