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Mietvertrag / Auszug / Schönheitsreparaturen


| 09.12.2012 14:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,


wir wohnen seit März 2003 in einer Wohnung, aus der wir im Frühjahr 2013 (also nach gut 10 Jahren) ausziehen werden. Meine Frage betrifft die Gültigkeit der Klauseln zu den Schönheitsreparaturen. Sind diese überhaupt gültig und wenn ja, in welchem Umfang (Entfernen alter Tapeten, Streichen von Heizkörpern und Fenstern)?


Der Mietvertrag ist von einer Hausverwaltung erstellt worden und für Mieter und Vermieter zur Unterschrift vorgelegt worden. Es finden sich im Mietvertrag folgende Klauseln:

[ ----- Beginn des Auszuges aus dem Mietvertrag ----- ]

17. Laufende Schönheitsreparaturen, Art und Ausführung von Arbeiten

17.1. Der Vermieter ist zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

17.2. Der Mieter ist verpflichtet, soweit schriftlich nichts anderes vereinbart ist, ohne besondere Aufforderung die nachfolgend bezeichneten Schönheitsreparaturen regelmäßig während der Mietzeit auszuführen. Diese Verpflichtung besteht, wenn für Küche, Bäder und Duschen 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten 5 Jahre und für alle anderen Nebenräume 7 Jahre nach Vertragsbeginn oder einer späteren fachgerechten Herrichtung der betreffenden Räume verstrichen sind.
Zu den Schönheitsreparaturen gehört u.a.: Entfernen alter Tapeten, Tapezieren, Anstreichen von Decken und Wänden. Besondere Wanddekorationen und schwere Tapeten (z.B. Textiltapeten, trocken abziehbare Tapeten usw.) dürfen nur mit Genehmigung des Vermieters angebracht werden. Versorgungsleitungen, Heizkörper und sonstige Geräte sowie das Holzwerk innerhalt des gesamten Wohnbereichs (Verbundfenster und Verbundtüren 3seitig) in der Wohnung sind, im allgemeinen, alle fünf Jahre auch in Küche, Bad und Dusche fachgerecht zu lackieren. Holzwerk darf nur in weiß oder cremefarbig gestrichen werden - Naturholz nur transparent oder lasiert. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters.

17.3. Übernimmt der Mieter eine nicht renovierte Wohnung und hat er zugleich die Anfangsrenovierung vertraglich übernommen, dann verlängern sich die in Ziff. 2 Abs. 1 Satz 2 genannten Fristen für die seit Vertragsbeginn erstmals fällige Vornahme von Schönheitsreparaturen von 3 auf 6, von 5 auf 10 bzw. von 7 auf 14 Jahre. Danach gelten die ursprünglichen Fristen von 3, 5 bzw 7 Jahren wieder. Diese Fristen beginnen mit Beginn des Mietverhältnisses.
Werden nur Teile der Mietsache in der in Abs. 1 genannten Weise vom Mieter übernommen, gelten die dort genannten Einschränkungen nur für diese Teile.

17.4. Ziff. 1 bis 3 sind nicht anwendbar, soweit die Vertragsschließenden eine andere individuelle Vereinbarung ausgehandelt und schriftlich getroffen haben.

17.5. Alle vom Mieter vorzunehmenden Arbeiten sind fachgerecht und auf sein Kosten auszuführen.

18. Schönheitsreparaturen bei Vertragsende, Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen.

18.1. Hat der Mieter die ihm nach diesem Vertrag obliegenden fälligen Schönheitsreparaturen zum Vertragsende nicht, nicht vollständig oder nicht fachgerecht ausgeführt, so hat ihm der Vermieter unter Setzung einer angemessenen Frist zur Durchführung dieser Arbeiten unter angemessener Berücksichtigung der Vorschläge (Angaben) des Vermieters hinsichtlich Farbe und Material aufzufordern. Dieser Fristsetzung bedarf es nicht, wenn und soweit der Mieter die Durchführung der Arbeiten ernsthaft - auch stillschweigend - und endgültig verweigert. Nach Fristablauf ist der Vermieter berechtigt, Schadensersatz zu verlangen, wenn die Leistung nicht rechtzeitig und wie geschuldet bewirkt worden ist.
Nach der Verwendung unüblicher Farben durch den Mieter hat dieser einen herkömmlichen Anstrick zu erstellen.

18.2 Für Schönheitsreparaturen, die bei Vertragsende noch nicht fällig sind, hat der Mieter von den aus dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäftes ersichtlichen Kosten als Abgeltung der aufgrund der Abnutzung der Wohnung durch ihn erforderlichen Schönheitsreparaturen an den Vermieter zu zahlen:
wenn die Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn oder einer späteren fachgerechten Vornahme länger zurückliegen als:

bei Küchen, Bädern, Duschen:
7 Monate = 20%
11 Monate = 30%
15 Monate = 40%
19 Monate = 50%
23 Monate = 60%
27 Monate = 70%
31 Monate = 80%
34 Monate = 90%

bei Wohn-/Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten:
12 Monate = 20%
18 Monate = 30%
24 Monate = 40%
30 Monate = 50%
36 Monate = 60%
42 Monate = 70%
48 Monate = 80%
54 Monate = 90%

bei allen anderen Nebenräumen:
15 Monate = 20%
22 Monate = 30%
29 Monate = 40%
37 Monate = 50%
45 Monate = 60%
53 Monate = 70%
61 Monate = 80%
68 Monate = 90%

Weist der Mieter binnen 2 Wochen nach Zugang dieses Voranschlages durch den Voranschlag eines anderen Malerfachgeschäftes für die gleichen Arbeiten einen geringeren Kostenaufwand nach, so ist dieser maßgebend, es sei denn, daß der Handwerker die Ausführung der Arbeiten ablehnt.

18.3 Hat der Mieter eine nicht renovierte Wohnung und zugleich die Anfangsrenovierung vertraglich übernommen und fachgerecht ausgeführt, beginnen die Fristen nach Ziff. 2 für die Abgeltung bei Küchen, Bädern und Duschen erst nach 3 Jahren, bei Wohn-/Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten erst nach 5 Jahren, bei allen anderen Nebenräumen erst nach 7 Jahren seit Vertragsbeginn zu laufen.

18.4. Eine etwaige Kostentragung des Nachmieters für die Mietsache oder des Durchführung von Schönheitsreparaturen berührt die in Ziff. 1, 2 und 4 genannten Verpflichtungen des Mieters nicht.

18.5. Soweit dem Vermieter durch Nichtausführung, verspätete oder nicht ordnungsgemäße Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Vertragsende ein Schaden (z.B. Mietausfall) entsteht, ist dieser vom Mieter zu ersetzen. Kosten, die das Malerfachgeschäft ggfls. für die Erstellung des Voranschlages im Sinne der Ziff. 2 in Rechnung stellt, sind dem Vermieter vom Mieter in voller Höhe zu erstatten.

18.6. Soweit sich die Mietsache in einem über die normale Abnutzung hinausgehenden Zustand befindet, kann der Vermieter zusätzlich seine gesetzlichen Rechte geltend machen (insbesondere Schadensersatzanspruch).

18.7. Der Mieter kann seine Abgeltungspflicht abwenden, indem er die - eigentlich noch nicht fälligen - Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt bzw. durchführen läßt.

[ ----- Ende des Auszuges aus dem Mietvertrag ----- ]

Vielen Dank für eine Bewertung dieser Vertragsklauseln.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
Diese Frist ist starr, auch wenn das Wort "regelmäßig" enthalten ist: "Der Mieter ist verpflichtet, soweit schriftlich nichts anderes vereinbart ist, ohne besondere Aufforderung die nachfolgend bezeichneten Schönheitsreparaturen regelmäßig während der Mietzeit auszuführen. Diese Verpflichtung besteht, wenn für Küche, Bäder und Duschen 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten 5 Jahre und für alle anderen Nebenräume 7 Jahre nach Vertragsbeginn oder einer späteren fachgerechten Herrichtung der betreffenden Räume verstrichen sind." Diese Klausel führt dazu, dass auch die Klausel zu der Endrenovierung ungültig ist sowie auch die Quotenabgeltungsklausel. Sie müssen also keine Schönheitsreparaturen ausführen. Etwas anderes gilt natürlich für von Ihnen verursachten Schäden in der Wohnung.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2012 | 20:02

Sehr geehrter Herr Hermes,



vielen Dank für Ihre schnelle und klare Antwort und Ergänzung!

Ich gehe von einer formularmäßigen Verwendung des Vertrages aus, da dieser von der Hausverwaltung gestellt wurde, und sich z.B. in der Beschreibung der Räume (siehe die Auflistung der zu renovierenden Räume) gar nicht konkret auf unsere Wohnung bezieht.
Wären die Klauseln bei einer individuellen Verwendung anders zu bewerten?



Mit freundlichem Gruss

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2012 | 21:49

Es geht darum, dass eine Kontrolle ob eine starre Frist vorliegt nur relevant ist, wenn allgemeine Geschäftsbedingungen vorliegen, also der Vertrag zur mehrfachen Verwendung aufgesetzt wurde und als solcher vom Vermieter verwendet wurde.
Wenn Klauseln zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelt wurden, unterfallen diese nicht der Inhaltskontrolle und können somit durchaus wirksam sein.

Ergänzung vom Anwalt 12.12.2012 | 14:58

Ich gehe im Übrigen davon aus, dass der Vertrag formularmäßig verwendet worden ist, also regelmäßig von dem Vermieter als Mietvertrag verwendet worden ist.
Die "Farbwahlklausel" (Holzwerk darf nur in weiß oder cremefarbig gestrichen werden - Naturholz nur transparent oder lasiert) führt ebenfalls zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Ich vertrete Mandanten bundesweit.
Bewertung des Fragestellers 12.12.2012 | 21:03


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