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Sehr geehrte Damen und Herren,
am 26.08.2009 habe ich leider einen Mietvertrag über 4 Jahre abgeschlossen,
Dauer des Mietvertrages:
"Mietbeginn 01.11.2009 auf unbestimmte Zeit, mindestens jedoch bis zum 31.12.2013. (Modernisierung und Grundrißänderung)"
Nun meine Frage: Ist diese Klausel rechtens? Oder habe ich das Recht der gesetzlichen Kündigung (Mietrecht) von 3 Monaten? Muß ich 4 Jahre in dieser Wohnung bleiben?
Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Marion Nerad
Hinweis:
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Diese Antwort ist vom 17.3.2010 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort geschrieben am 17.03.2010 19:38:18 
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Rechtsanwalt Matthias Juhre
Langenbeckstraße 32, 45130 Essen, Tel: 0201 / 49 55 834, Fax: 0201 / 49 55 835
Nachbarschaftsrecht, Reiserecht, Miet und Pachtrecht, Baurecht, Zivilrecht
Bewertungen: 335
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Es gibt hier zwei Möglichkeiten:
a) Es kann sich um einen echten befristeten Mietvertrag handeln (§ 575 BGB). In dem Fall wäre eine ordentliche Kündigung (Mietrecht) vor Ablauf der vierjährigen Mietdauer ausgeschlossen.
Fraglich ist allerdings, ob die gesetzlichen Bedingungen für eine wirksame Befristung hier eingehalten worden sind. Die Modernisierung mit Grundrissänderung wäre grundsätzlich ein geeigneter Befristungsgrund (»wesentliche Veränderung« im Sinne von § 575 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 2 BGB). Allerdings musste Ihnen der Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Falls die Mitteilung nur aus den Stichworten in der Vertragsklausel bestand, wäre dies unzureichend. Die Befristung wäre dann unwirksam, d. h. Sie könnten ganz normal kündigen.
Wenn Sie allerdings ein separates Schreiben mit dem Befristungsgrund bekommen haben, dann ergibt sich ggfs. eine andere Beurteilung. Es müsste in dem Fall der Inhalt des Schreibens genauer geprüft werden.
b) Eine andere Möglichkeit der Befristung ist der gegenseitige Kündigungsausschluss. Wenn also Ihr Vermieter auf sein Kündigungsrecht ebenfalls für vier Jahre verzichtet hat, dann können Sie vor Ablauf von vier Jahren nicht kündigen.
Um die Frage letztendlich zu beantworten, müssten Sie Ihren Mietvertrag darauf prüfen, ob auch Ihr Vermieter auf die Kündigung (Mietrecht) verzichtet hat. Wenn das nicht der Fall ist, dann ist die Befristung wiederum unwirksam und Sie können ordentlich kündigen.
Insgesamt sieht es eher danach aus, dass Ihr Vermieter die Voraussetzungen für die Befristung nicht gekannt oder absichtlich nicht beachtet hat. Wenn die mitgeteilte Vertragsklausel die einzige Regelung zur Befristung ist, dann ist Ihr ordentliches Kündigungsrecht nicht wirksam ausgeschlossen und Sie können jederzeit mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
Hinweis: Bei der gegebenen Antwort handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung. Eine weitergehende Beurteilung setzt genauere Kenntnis der Umstände sowie Einblick in sämtliche relevanten Unterlagen voraus, was nur im Rahmen einer Mandatserteilung erfolgen kann.
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 17.03.2010 21:16:27
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Juhre,
vielen Dank für Ihre Antwort. Leider hat der Vermieter auch sein Kündigungsrecht ausgeschlossen. Folgender Passus steht unter Kündigungsfristen im Mietvertrag:
"Ist eine bestimmte Mietdauer vereinbart, kann der Vertrag von keinem der beiden Vertragsschließenden innerhalb dieser Frist gekündigt werden. Etwas anderes gilt, wenn ein Grund zur ausserordentlichen fristlosen Kündigung (Mietrecht) (insbesondere §§ 542,553, 554, 554a BGB) oder außerordentlichen befristeten Kündigung (Mietrecht) (insbesondere §§ 549 Abs. 1 Satz 2, 569, 569a, 569b BGB) besteht.
Kann ich da trotzdem kündigen?
Mit freundlichen Grüßen
M. Nerad
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Juhre,
vielen Dank für Ihre Antwort. Leider hat der Vermieter auch sein Kündigungsrecht ausgeschlossen. Folgender Passus steht unter Kündigungsfristen im Mietvertrag:
"Ist eine bestimmte Mietdauer vereinbart, kann der Vertrag von keinem der beiden Vertragsschließenden innerhalb dieser Frist gekündigt werden. Etwas anderes gilt, wenn ein Grund zur ausserordentlichen fristlosen Kündigung (Mietrecht) (insbesondere §§ 542,553, 554, 554a BGB) oder außerordentlichen befristeten Kündigung (Mietrecht) (insbesondere §§ 549 Abs. 1 Satz 2, 569, 569a, 569b BGB) besteht.
Kann ich da trotzdem kündigen?
Mit freundlichen Grüßen
M. Nerad
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 17.03.2010 21:41:18
Zu Ihrer Nachfrage:
Dann tritt leider der oben dargestellte Fall b) ein: Es handelt sich um einen gegenseitigen Kündigungsausschluss für vier Jahre. Ein solcher wird von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als wirksam anerkannt.
Leider können Sie somit vor vier Jahren nicht ordentlich kündigen.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
Zu Ihrer Nachfrage:
Dann tritt leider der oben dargestellte Fall b) ein: Es handelt sich um einen gegenseitigen Kündigungsausschluss für vier Jahre. Ein solcher wird von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als wirksam anerkannt.
Leider können Sie somit vor vier Jahren nicht ordentlich kündigen.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
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