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Mietverhältnis Ende


| 27.12.2014 11:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Daniel Özkara


Zusammenfassung: Zum Zahlungsverzugseintritt bei einem Gewerberaummietvertrag und den Rechten und Möglichkeiten des Vermieters.


Ich habe eine Objekt gemietet (Saal mit Nebenräumen), in welchem ich Kabarett-Veranstaltungen durchführe. Ich habe eine Gewerbeanmeldung "Veranstaltungs-und Tagungs-Dienst".
Vor drei Jahren habe ich mit dem Vermieter eine Mietsenkung vereinbart, bei gleichzeitiger Festlegung eines Mietendes (17.1.2017).
Nun laufen die Geschäfte aber immer schlechter. Ich fürchte, dass ich in einigen Monaten die Miete nicht mehr zahlen kann. Der Vermieter besteht aber auf Erfüllung des Vertrages bis 17.1.2017 (wenn ich keinen Nachnutzer finde). Nachnutzer für das Objekt finden, scheint aussichtslos.

Was passiert, wenn ich die Miete nicht mehr aufbringen kann?
Ich bin ja bereit, das Objekt freizugeben. Welche Forderungen kann der Vermieter mir gegenüber durchsetzen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage möchte ich anhand Ihrer knappen Angaben gerne wie folgt beantworten.

Ich gehe in der Annahme, dass es sich bei dem Mietverhältnis um einen Gewerberaummietvertrag handelt. Soweit Sie vor drei Jahren zum bereits bestehenden Gewerberaummietvertrag eine zusätzliche schriftliche(!) Vereinbarung betreffend die Mietzinssenkung und Festlegung des Mietendes auf den 17.01.2017 getroffen haben, so ist zunächst fraglich, ob diese Vereinbarung – insbesondere im Hinblick auf die Befristung beziehungsweise den beiderseitigen Kündigungsverzicht – überhaupt wirksam ist. Ohne Einsicht in den konkreten Vertrag sowie die diesen ergänzende schriftliche Vereinbarung kann eine abschließende Beurteilung der Rechtslage in diesem Rahmen nicht erfolgen, so dass Ihnen hier lediglich Grundsätzliches aufgezeigt werden kann, was Ihnen jedoch bereits eine erste Orientierung geben und bereits weiterhelfen könnte.

1. Wirksamkeit der Vereinbarung

Nach § 580a Abs. 2 BGB ist die ordentliche Kündigung bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume grundsätzlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Allerdings kann diese Vorschrift individualvertraglich abbedungen werden. Eine Vertragsänderung zur Kündigungsfrist ist also jederzeit möglich, vgl. Palandt, BGB, § 580a, Rn. 3, 15. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die individualvertragliche(!) schriftliche Vereinbarung eines zeitlich befristeten Kündigungsausschlusses durchaus zulässig.

Anders hingegen würde es bei einem formularmäßig (durch AGB) vereinbarten Kündigungsverzicht aussehen. Wurde ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder ein Ausschluss von Kündigungsfristen für den Mieter nämlich formularmäßig vereinbart, so ist dieser gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, vgl. Palandt, BGB, § 580a, Rn. 3 (nach Urteil des Bundesgerichtshofs über ein Wohnraummietverhältnis – Az. VIII ZR 27/04 – ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB in der Regel unwirksam, wenn die Dauer des Verzichts auf das Kündigungsrecht mehr als vier Jahre beträgt).

Allerdings gehe ich davon aus, dass es sich vorliegend gerade nicht um eine formularmäßige, sondern vielmehr um eine individualvertragliche Vereinbarung handelt. Demnach dürfte die individualvertragliche schriftliche Vereinbarung vor drei Jahren nach erster Grobeinschätzung wirksam sein.

2. Rechte und Möglichkeiten des Vermieters im Falle eines Zahlungsverzugs

Nun möchten Sie mit Ihrer eigentlichen Frage wissen, was im Falle eines Zahlungsverzugs in einigen Monaten passieren kann und welche Forderungen Ihr Vermieter Ihnen gegenüber durchsetzen kann. Soweit die Vereinbarung wirksam ist (siehe oben), kann der Vermieter grundsätzlich auch bis zum Vertragsende den vereinbarten Mietzins verlangen. Sollten Sie in Zahlungsverzug kommen, so bleibt dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht seinerseits unbenommen. Er kann beispielsweise aber auch einen gerichtlichen Mahnbescheid gegen Sie erlassen. Sollten Sie daraufhin keinen Widerspruch einlegen, so kann auf Antrag des Vermieters ein Vollstreckungsbescheid gegen Sie ergehen und der Vermieter könnte eine Vollstreckung in die Wege leiten, soweit auch dagegen Ihrerseits kein Einspruch erfolgt wäre. Er könnte bei Zahlungsverzugseintritt jedoch auch ohne ein vorheriges Mahnverfahren direkt gegen Sie Zahlungsklage erheben.

Im Falle einer Insolvenz würden sich dann die daraus resultierenden Besonderheiten ergeben, die jedoch grundsätzlich zunächst keinen direkten Einfluss auf das Mietverhältnis als solches haben und einer gesonderten rechtlichen Betrachtung unterliegen.

Abschließend möchte ich Ihnen anraten, sämtliche Vertragsunterlagen einem ortsansässigen Rechtsanwalt zu Einsicht vorzulegen und sich dort abschließend beraten zu lassen. Gegebenenfalls wird Ihnen in dortigem Rahmen auch rechtlicher Rat hinsichtlich eines möglichen Insolvenzeröffnungsverfahren o.Ä. gegeben werden können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet und Ihnen bis hierhin weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 28.12.2014 | 11:10


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