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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Mietverhältnis

Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben im April 2010 einen Mietvertrag geschlossen. Die Umstände dieses Vertragsschlusses waren folgende:
Die Eigentümerin der Mietwohnung todkrank. Ihr Gatte hat Vollmacht zu Ihrer Vermögensrechtlichen Vertretung und war schon damals der Auffassung das Sie nicht lange mehr Leben wird. Er war zu diesem Zeitpunkt nicht Eigentümer der Wohnung.
Der Mietvertrag wurde auf seinen Namen abgeschlossen und auch von ihm unterzeichnet.
Wir wussten von den wahren Eiegntumsverhältnissen nichts und wurde jedoch mündlich versichert das wir uns auch bei einem Tod seiner Frau nicht um das Mietverhältnis Sorgen machen müssten.
Leider ist nun seine Frau verstorben und die gesetzliche Erbfolge ist eingetreten und es entstand eine Erbengemeinschaft. Diese Erbengemeinschaft möchte die Wohnung verkaufen.Da die Wohnung nicht nur Anreize bietet als Kapitalanlage zu dienen müssen wir nun bei Verkauf mit Eigenbedarf rechnen. Um für uns selber einen zeitlichen Rahmen zu fixieren und nicht ein "schwebendes" Verfahren zu haben, haben wir jedoch auf September den Mietvertrag gekündigt.
Da die Erbengemeinschaft seit November 2010 besteht und wir erst im Januar davon erfahren haben und auch erst seit Februar von den Verkaufsabsichten wissen, sind auch einige Mängel in der Wohnung seit November 2010 nicht beseitigt worden. Zudem werden wir nun massiv von ihm mit den Streitigkeiten in der Erbengemeinschaft belästigt und aufgefordert ihn dabei zu unterstützen eine Wertbeurteilung der Wohnung negativ zu beeinflussen, damit er die Möglichkeit habe die Wohnung zu erhalten und diese auch finanzieren zu können und seine Stieftochter weniger Erbe erhalte usw.
Folgende Frage werfen sich uns nun auf:
1. Ist der Mietvertrag überhaupt gültig? Den schliesslich ist der Herr ja nie Alleineigentümer gewesen sondern handelte nur in Vertretung oder Vollmacht, was weder uns mündlich noch schriftlich bekannt war und auch aus dem Mietvertrag nicht ersichtlich ist?
2. Hätte er uns über eventuelle Folgen bei Tod seiner Frau im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis aufklären müssen und welche Auswirkungen sind damit verbunden, wenn er dies hätte tun müssen?
3. Mietminderung weil die Mietmängel bis zu einem Verkauf nicht mehr beseitigt werden? ist das rechtens?
4. Wir haben ordentlich gekündigt und werden jetzt voll in die Auseinandersetzung der erben involviert, die Mängel werden nicht beseitigt und die Wohnung wird sowieso verkauft. Wie lange müssen wir das mitmachen bis wir notfalls auch die außerordentliche Kündigung (Mietrecht) aussprechen können?
5. Welche Möglichkeiten schadlos aus dieser Situation herauszukommen besteht für uns noch alternativ? Gibt es Rechte die wir noch in Anspruch nehmen können?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen nöchte ich wie folgt beantworten:

1.)
Ja, der Mietvertrag ist möglich, da dieser auch mit einem Vertreter geschlossen werden kann.

Selbst wenn der ehemann seinen Namen eingefügt hat, ist nicht er, sondern die verstorbene Eigentümerin Vertragspartner geworden.

2.)
Nein, eine besondere, weitergehende Aufklärungspflicht besteht nicht.

Nach dem Tod der Vermieterin läuft der Vertrag mit den Erben, der Erbgemeinschaft weiter. Diese ist nun anstelle der Verstorbenen in das Mietverhältnis als Vermieterin eingetreten.

Sie werden daraus also keine Rechte ableiten können.

3.)
Ja, aber Sie müssen zunächst die Mängel genau aufführen und eine Frist (in der Regel 14 Tage) zur Beseitigung geben. Dieses sollte schriftlich erfolgen.

Nach Fristablauf kann dann im Grunde nach die Warmmiete (!) gemindert werden.

4.)
Bezüglich der Mängel und Mietminderung müssen Sie nur die Frist unter Ziffer 3 abwarten. Danach können Sie mindern.

Ob die Mängel auch zur fristlosen Kündigung (Mietrecht) reichen, kann ich so nicht beurteilen. Die fristlose Kündigung (Mietrecht) ist wirklich nur das letzte Mittel (z.B. bei Gesundheitsgefährdung).

Die Streitigkeiten ansich sind kein Grund. Da brauchen Sie sich auch nicht hereinziehen zu lassen. Das würde ich mir auch verbitten und gar nicht darauf weiter reagieren.

5.)
Möglich wäre allenfalls noch ein Aufhebungsvertrag.

Wenn die Wohnung sowieso "Mieterfrei" werden soll, wird die Vermieterseite sicherlich ein Interess daran haben. Die Einzelheiten wären dann voll verhandelbar.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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