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Mietüberhöhung/Mietwucher nachträglich nach Kündigung + Auszug ?


25.08.2004 19:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

ich hatte letztes Jahr 2003 einen Mietvertrag abgeschlossen.

Ich wurde übers Ohr gehauen, und habe mir einen Zeitmietvertrag unterjubeln lassen (angeblich BGB 3 MM Kündigungsfrist, nur das konnte ich nicht nachweisen, da nur ich + Vermieter bei Vertragsunterschreibung anwesend waren).

Ich musste jetzt wegen Beruf aus der Wohnung raus und habe diese deshalb mit 3 Monaten gekündigt.
Anwälte waren eingeschalten, um mich hier rauszuhauen (mangelnder Befristigungsgrund "Eigenbedarf" ohne qualifizierte Klausel und berechtigtes Interesse an Wohnungsaufgabe wegen Berufs- und Stadtwechsel).

Der Vermieter stellt sich auf stur, versucht über die 3 Monate hinaus Forderungen per Anwalt einzuklagen.
Kaution wurde desweiteren auch veruntreut und er will mir diese nach 6 Monaten nicht ausbezahlen.

Es wird bei Gericht hart auf hart kommen !!!

Nachmieter hatte ich gestellt (für diese sch***** Wohnung mit Dachschrägen hat sich nur 1 Nachmieter gefunden; er wurde abgelehnt von Vermieter).

Ich hatte einen sehr hohen Kaltmietpreis + hohe Nebenkosten + Garage gezahlt, im Nachhinein hat sich herausgestellt, dass die Wohnung wegen

FALSCHER Quadratmeterberechnung
(Dach voll gerechnet, bzw. ich weiss nicht wie der auf die m2 kam, die im immoblienscout24.de angegeben war)

die nicht im Zeitmietvertrag (jetzt doch unbefristeter Vertrag, Glück gehabt! :) ) verankert war, völlig

ÜBERTEUERT

gewesen ist.

Ich bin schon einige Monate ausgezogen, ein neuer Mieter scheint sich inzwischen auch gefunden zu haben.

Kann ich irgendwie im Nachhinein per Gericht und Anwalt ein Mietüberhöhung bzw. Mietwucher feststellen lassen ?
Geht dies auch ohne, daß die m2 im Mietvertrag verankert sind (auch kein EUR/m2 Preis) ?

Mietminderung konnte ich ja leider nicht machen, da die m2 nicht im Vertrag stehen.

Ich habe echt das Gefühl, ich bin bewusst abgezockt worden.

1. Kann ich eine nachträgliche Überprüfung auf Mietwucher per Gericht anordnen lassen ?

2. Geht dies auch, selbst wenn ein neuer Nachmieter jetzt in der Wohnung wohnt ?

Und was mich am meisten interessiert:
3. Kann ich bei einem festgestellten Mietwucher per Gericht Miete zurückverlangen
(ich hatte mehrere Monate Miete gezahlt,
seit mehreren Monaten bin ich bereits aus der Wohnung ausgezogen) ?

4. Wieviel muss dann die Miete den normalen Mietspiegel überstiegen haben ?

Gruß

ein sehr junger, unerfahrener Mieter
25.08.2004 | 20:08

Antwort

von


162 Bewertungen
Sehr geehrter Rechtssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Der Mietwuchertatbestand ist nur dann erfüllt, wenn der Vermieter unter Ausbeutung der Zwangslage, des Leichtsinns oder der Unerfahrenheit des Mieters sich eine Miete zahlen läßt, die in einem auffälligen Mißverhältnis zu der angebotenen Leistung steht. Ob ein auffälliges Mißverhältnis vorliegt ist einzelfallabhängig und läßt sich im Regelfall nur anhand eines Sachverständigengutachtens feststellen.

Vermieter, die für die Vermietung von Wohnuraum eine zu hohe Miete verlangen, verhalten sich dabei u.U. auch ordnungswidrig und können gem. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz mit einer Geldbuße belegt werden. Voraussetzung ist hier auch, daß eine unangemessene Miete gefordert, sich versprochen lassen oder angenommen wird.

Unangemessen ist eine Miete dann , wenn sie infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen die (orts-) übliche Miete für eine vergleichbare (!) Wohnung um mehr als 20 % übersteigt. Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist der Abschluß des Mietvetrages. Folgende Kriterien werden herangezogen: Art der Wohnung, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

Die Ortsübliche Miete ergibt sich i.d.R. aus dem Mietspiegel oder wie gesagt aus einem Sachverständigengutachten.

Aber: auch wenn die Miete um 20 % höher als ortsüblich ist, so bedeutet dies nicht, daß die verlangten Entgelte unangemessen hoch sind. Das Gesetz kennt viele Ausnahmen. Soweit es zur Deckung der laufenden Aufwendungen für den Vermieter erforderlich ist, darf die Miete auch mehr als 20 % ( bis ca. 50 %!) über der ortsüblichen Miete liegen.

Sollte bei Ihnen dies alles zutreffen und eine Mietpreisüberhöhung vorliegen, so können Sie die den Betrag zurückfordern, der um mehr als 20 % (bzw. 50 %) über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Achtung: Die Rückforderungsansprüche verjähren nach 3 Jahren!

Ein Ausschluß des Anspruchs wäre auch geben, wenn Sie gewußt haben, daß Sie nicht zur Leistung verpflichtet gewesen wären. Nach einigen Gerichten soll dieses "Wissen" schon gegeben sein, wenn Sie einen überhöhten Preis akzeptiert haben, weil Sie sonst - wegen der schlechten Marktlage keine Chance auf dem Arbeitsmarkt gehabt haben.

Sie müssen also erst einmal feststellen, ob ein Mißverhältnis vorliegt. Dazu werden Sie später auch die Höhe der laufenden Aufwendungen des Vermieters kennen müssen. Die laufenden Kosten sind in Anlehnung an die §§ 8 ff. WohnungsBindG, §§18 - 29 der II. Berechnungsverorndung vornehmen. Dies ist nicht einfach und sollte daher durch einen Anwalt vorgenommen werden.

Im übrigen ist es nicht notwendig, daß der Vermieter Sie "bewußt abgezockt" bzw. Ihnen vorsätzlich eine zu hohe Miete berechnet hat. Für den Rückforderungsanspruch reicht es aus, daß §5 Wirtschaftsstrafgesetz nur objektiv erfüllt wird.


Ich hoffe Ihnen damit einige Anhaltspunkte gegeben zu haben.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Viel Glück.

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Klaus Wille
Breite Str. 147 - 151
50667 Köln
www.anwalt-wille.de
anwalt@anwalt-wille.de
Telefon: 0221/ 272 4745




Rechtsanwalt Klaus Wille
Fachanwalt für Familienrecht

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