16.07.2012 | 18:10
Antwort
von
Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
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Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:
bin ich jetzt bzw. ab wann für den weiteren Klage-/Räumungsprozess in der Verantwortung?
Das Mietverhältnis geht gemäß
§ 566 BGB erst mit Eigentumsübergang auf Sie über, also mit Ihrer Eintragung im Grundbuch. Diese ist nach Ihrer Mitteilung noch nicht vollzogen, so dass der Verkäufer immer noch der Vermieter ist. Ihm steht daher grundsätzlich der Anspruch auf die Mietzahlung und die Herausgabe der Wohnung (noch) zu.
Möglicherweise ist intern mit dem Verkäufer im Notarvertrag vereinbart, dass Ihnen die Mieten bereis am 15.07.2012 zustehen. Dies ändert aber nichts daran, dass Vertragspartner des Mieters bis zu Ihrer Eintragung im Grundbuch immer noch der Verkäufer ist.
- ich fühle mich getäuscht,möchte aber das Objekt behalten,jedoch nicht für die zu erwartenden Mietausfälle aufgrund Räumung und Neu-Mieter-Suche haften. Was kann ich vom Verkäufer einfordern? Entgangene Mieten? Anwalts-/Klagekosten? Kosten der Neu-Vermietung?
Bislang sind Ihnen keine Mieten entgangen, so dass Sie solche auch nicht geltend machen können. Sollte das Grundbuch aber dann umgeschrieben sein und der Mieter weiterhin nicht zahlen, stellt sich die Frage, ob die entgangenen Mieten und die Anwalts- und Klagekosten sowie die Kosten der Neuvermietung auf den Verkäufer abgewälzt werden können. Letztlich beruht ja die Nichtzahlung der zukünftigen Mieten bzw. Nutzungsentschädigung auf einem erneuten Entschluss des Mieters. Da aber der Zurechnungszusammenhang in der Regel nicht unterbrochen wird, wenn der Schaden durch die Handlung eines Dritten eintritt, und eine Pflichtverletzung durch die falsche Zusicherung, dass die Mieter die Mieten zahlen, gegeben ist (hierzu etwa OLG Celle
MDR 1998, 767), gehe ich davon aus, dass Sie die Mietausfälle, wenn Sie diese nicht beitreiben können, sowie erforderliche Rechtsanwalts- und Klagekosten gemäß Rechtsanwaltsvergütungsgesetz geltend machen können. Bezüglich der Kosten der Neuvermietung haben Sie eine Schadensminderungspflicht zu beachten und müssen eine möglichst günstige Variante wählen. Wenn eine einfache Zeitungsanzeige reicht, sollten Sie keinen Makler einschalten. Auch müssen Sie im Hinblick auf zukünftig anfallende Nutzungsentschädigung versuchen, diese vom Mieter zu erlangen, erst wenn dieser mittellos ist, können Sie das Geld vom Verkäufer einfordern.
- der Makler scheint es auch gewußt zu haben,ist er in der Mithaftung?
Wenn Sie der Auftraggeber waren, hätte er Sie über die per Anfang Juni ausstehende Miete für Mai informieren müssen, da es sich ja um eine Kapitalanlage handelt und die Nichtzahlung eines Mieters Ihren Entschluss zum Kauf der Immobilie hätte beeinträchtigen können. Er würde dann mit dem Verkäufer als Gesamtschuldner haften. Sie müssen aber mittels Zeugen beweisen, dass der Makler von der fehlenden Miete für Mai 2012 wusste, was nach Ihrer Formulierung ggf. nicht der Fall war ("scheint").
Abschließend weise ich noch auf Folgendes hin: Dieser Dienst soll Ihnen lediglich eine erste Einschätzung geben und den Gang zu einem örtlichen Rechtsanwalt nicht ersetzen. Oft stellt sich erst dort ein bestimmtes Detail heraus, das zu einer ganz anderen rechtlichen Bewertung des Falles führt.
