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Mietrecht- Wie kündige ich Mietvertrag nach über 10 Jahren wirksam?


30.12.2010 14:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn




Meine Eltern haben eine Eigentumswhg. In Berlin, diese ist seit über 10 Jahren vermietet.
Die Whg. wurde seinerzeit 1987 als Abschreibungsobjekt erworben, das Gebäude (Bj. ca. um 1900) wurde im Lauf der Jahre kpl. saniert, Kosten, die anteilig von den Eigentümern
zu tragen waren.
Da meine Mutter kürzlich gestorben ist, kümmere ich mich nun um diese Angelegenheiten
und habe zu meinem Entsetzen feststellen müssen, dass zwischen den monatlichen Raten an Verwaltungs- und Sanierungskosten und den Mieteinnahmen ein erhebliches Defizit besteht. Da meine Eltern aus beruflichen und gesundheitlichen Gründen die Whg. etwas aus den Augen verloren haben, ist es aktuell so, dass die Miete warm für 79m³ 365.- beträgt. Es werden aber 560.- jeden Monat an die Verwaltung überw. D.h. allein in 2010 hat die Whg. einen Verlust von über 2400.-erzielt. Zu allem Unglück ist die Whg. auch noch nicht kpl. finanziert, Raten von 230.- sind bis 2012 jeden Monat fällig.
Nun habe ich den Mietern schon mitgeteilt, dass die Miete um 45.- erhöht wird, habe aber
aus der Korrespondenz der letzten 10 Jahre ersehen, dass es bereits mehrmals zu Konflikten kam und die Mieter meinen Eltern erhebliche Schwierigkeiten gemacht haben. Auch wg. der aktuellen Erhöhung von 45.- hat die Mieterin mir am Tel. schon angedeutet, ich dürfe nur max. 20% in 3 Jahren erhöhen! Aber es ist doch inakzeptabel, hier Jahr für Jahr erhebliche Summen draufzulegen, erst recht im Hinblick darauf, dass in dieser Gegend die üblichen Kaltmieten im Schnitt 650-700.- betragen, aber bei 280.- Kaltmiete könnte ich dieses Niveau erst nach Jahrzehnten erreichen wenn ich bis dahin nicht pleite bin. Daher die Frage: Am liebsten würde ich den Mietern kündigen, die Frist liegt meines Wissens nach bei 1 Jahr, denn dann kann ich die Whg. neu vermieten zu Konditionen, die der Marktent-wicklung entsprechen. Kann ich den Mietvertrag mit 12-monatiger Kündigungsfrist rechts-verbindlich kündigen, oder muss ich davon ausgehen, dies nur schwer durchsetzen zu können, weil die Leute schon so lange dort wohnen?Andererseits-niemand kann erwarten, dass man als Eigentümer Mieter mit über 2400.- pro Jahr subventioniert, so ist es ja im Moment. Wäre dies als Argument ausreichend, oder wie kann ich ggf. eine in jedem Fall wirksame Kündigung erzielen? Man hört ja immer, dass man als Vermieter schlechte Karten hat… Aber was soll man mit einer Eigentumswohnung, die soviel Verluste bringt?
Bitte um Antwort, wie ich mein Ziel erreiche, möglichst stressfrei. Danke vorab!!


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihrem Sachverhalt ist nicht eindeutig zu entnehmen, ob und wie die zwölfmonatige Kündigungsfrist vertraglich vereinbart ist.

Nach Ihren Angaben „kümmern" Sie sich um die Wohnung.
Kündigen könnten Sie jedoch nur, wenn Sie auch Vermieter sind.

1.
Das Gesetz jedenfalls sieht bei der Überlassung von Wohnraum ab acht Jahren eine Frist von neun Monaten vor (§ 573c Abs. 1 S. 1 und 2 BGB), „spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats", verlängert um sechs Monate.

Jedoch bedarf es für die Kündigung eines berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB).
Dabei ist die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 S. 2 BGB).
Ein Kündigungsgrund ist auch gegeben, wenn Sie „durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sind und dadurch erhebliche Nachteile erleiden" (§ 573 Abs. 2 Ziffer 3, 1. Halbsatz).
Jedoch ist die Kündigung für die Erzielung einer höheren Miete durch anderweitige Vermietung mit diesem Grund nicht möglich (§ 573 Abs. 2, Ziffer 3, 2. Halbsatz BGB).

Der Verlust wird von Gesetzes wegen nicht berechtigtes Interesse angesehen, wenn nach Kündigung zu einer höheren Miete vermieten wollen.

2.
In Betracht kommt damit nur eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 557 Abs. 3, § 558 BGB.
Dabei ist jedoch die Kappungsgrenze zu beachten, nach der die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht.
Es handelt sich um eine Schutzvorschrift zu Gunsten der Mieter, die nicht mit höheren Mieterhöhungen rechnen müssen.
Es ist die Nachlässigkeit der Vor-Vermieter, die nicht zu Lasten der Mieter geht.

3.
Sie können mit der Begründung des Verlustes keine wirksame Kündigung erreichen, auch eine Erhöhung der Miete um mehr als 20 % ist nicht möglich.
Bis zur Erhöhung der (jetzt) ortsüblichen Vergleichsmiete dauert es deshalb mindestens 15 Jahre.

Es bleibt damit nur eine Kündigung wegen Eigenbedarfs.
Eigenbedarf muss jedoch tatsächlich vorliegen.

Sie sollten sich an einen Rechtsanwalt vor Ort wenden, der Sie umfassend beraten und auch Einsicht in den Mietvertrag nehmen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 31.12.2010 | 13:19

Danke für Ihre Antwort.
Da die Whg. meinen Eltern gehört, meine Mutter nicht mehr lebt und mein Vater der Pflegestufe II angehört bin ich als Inhaber einer Generalvollmacht gewissermaßen der Vermieter.
Leider habe ich den Mietvertrag noch nicht in den Unterlagen meiner Eltern finden können.
Wenn ich Sie richtig verstehe, bleibt also nur die Option, wegen Eigenbedarfs zu kündigen oder die Wohnung zu verkaufen? Das kann doch nicht sein, man muss doch das Recht haben, über sein Eigentum zu verfügen. In der jetzigen Situation entstehen Jahr für Jahr erhebliche Verluste, das kann doch auf Dauer nicht zugemutet werden, oder?
Wenn es nur wg. Eigenbedarfs durchgesetzt werden könnte, wie lange müsste ich dann dort wohnen?
Weil- zur Not müsste ich eben eine Zeitlang nach Berlin ziehen. Wäre immer noch besser, als dieses
Zuschussgeschäft noch Jahre zu betreiben.
Oder sollte ich doch lieber verkaufen, denn dann
zieht ja das Argument, dass man wirtschaftliche Interessen hat, eine so günstig vermietete Whg. kann man ja nicht marktkonform veräußern...
Danke vorab für Ire Antwort.
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.12.2010 | 14:57

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie handeln rechtlich gesehen für den Vermieter.
Es kommt damit auf die Rechtsposition Ihres Vaters an.
Wenn Ihre Eltern den Verlust geduldet (ihr Eigentum vernachlässigt haben) haben, so kann nicht plötzlich zu Lasten des Mieters eine höhere Miete durchgesetzt werden.
Die Rechte der Mieter kommen sehr nah heran an die des Eigentümers.

Für eine Eigenbedarfskündigung müssen Sie die ernsthafte Absicht haben, in der Wohnung zu wohnen.
Es genügen vernünftige nachvollziehbare Gründe, die für ein "Benötigen" der Wohnung für eigene Zwecke sprechen.
Eigenbedarf muss zum Zeitpuntk der Kündigung bestehen und auch bei Ablauf der Kündigungsfrsit.
Eine Nutzung auf Zeit ist statthaft.
Eine feste Zeitangabe gibt es nicht.
Der Eigenbedarf darf jedoch nicht bloß vorgeschoben sein. Es besteht dann eine Schadensersatzpflicht.

Ein Verkauf sollte in Erwägung gezogen werden, denn er ist wohl die wirtschaftlich sinnvollste Alternative.

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