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Mietrecht - Schwierige Situation nach fristgerechter Kündigung der Wohnung


| 22.12.2015 17:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,
folgender Sachverhalt, zu dem ich gerne Feedback erhalten wollen würde:
Partei A möchte zu ihrem Freund B ziehen und kündigt daher ihre Wohnung fristgerecht zum 29.02.2016 (drei Monate Kündigungsfrist).
Die Wohnung bzw. das dazugehörige Haus gehört einem Unternehmen, welches ein Immobilienservice für die Verwaltung einsetzt. Dieser wiederum hat einen Hausmeister beschäftigt, der sich durchaus auch um die Mietverhältnisse kümmert. Die Übergabe beim Einzug erfolgte mit dem Hausmeister.
Immoblienservicevertreter/-inhaber C ruft nach Erhalt der Kündigung Partei A in KW50 an und „verlangt" (sehr dominat) einen Übergabetermin in KW51/2015. Ein Termin vor Ort wird erst einmal vereinbart. Partei A schafft es nicht in einer Woche(!) die Wohnung komplett leer zu räumen bzw. sieht dies auch erst einmal nicht als notwendig an, da das Mietverhältnis ja bis Ende Februar läuft. In der Wohnung verbleiben zwei Sideboards und ca. 8 Kartons.
Bei der Begehung der Wohnung ist auch Freund B anwesend. Partei A erklärt direkt, dass die Wohnung noch nicht leer ist und sie mit C gerne besprechen wollen würde, wie genau die Übergabe (wann, wie etc.) erfolgen soll, da noch 2 Monate Zeit sind.
Immoblienservicevertreter/-inhaber C äußert sofort recht laut und aggressiv, dass am Telefon mündlich eine komplette Wohnungsübergabe (leer und gereinigt inkl. Schlüsselübergabe) vereinbart worden wäre und das es so ja nicht ginge und er so ja keine Nachvermietung anstoßen könnte, was ja auch eigentlich im Interesse von Partei A läge. Ein potentieller Nachmieter wollte sich zeitnah die Wohnung ansehen (Potentieller Einzug 01.01.), dies würde ja jetzt nicht gehen. In diesem Zusammenhang fragte Partei A, ob nicht ein potentieller Nachmieter Teile der noch vorhandener Einrichtung übernehmen könnte. Dies verneinte C direkt, grundsätzlich muss die Wohnung leer, gereinigt und mit allen Schlüssel übergeben werden, vorher führt er keine einzige Wohnungsbesichtigung durch.
Im Rahmen der angespannten und durch C sehr dominant geführten Diskussionen, die sich mit dem Thema der Lösungsfindung für beide Parteien dreht (Warum muss die Übergabe jetzt stattfinden? Kann nicht auch parallel ein Nachmieter gesucht? Wann kann ggf. zeitnah eine Übergabe erfolgen? etc.) wird der Immoblienservicevertreter/-inhaber C u.a. auch persönlich (Auf Rückfrage, warum hier so viel Druck aufgebaut werden wurde, kommt als Antwort „Was sind sie von Beruf? Ja, in dem Beruf müssten Sie doch Druck aushalten können.). C war durchaus auch an einer Lösung interessiert, jedoch nur zu seinen Bedingungen, die er sehr starr verfolgte. C warf der Partei A und B immer wieder vor keine Kompromisse eingehen zu wollen und verweist immer wieder auf das Telefonat, wo eine Übergabe vereinbart worden wäre. Final bricht der Immobilienservice C die Diskussion ab und drei „Lösungsalternativen" werden vorgeschlagen:
• Option 1: Innerhalb der nächsten 40 Minuten (bis zur nächsten vollen Stunde) wird die Wohnung leer geräumt und gereinigt übergeben. Der Mietvertrag läuft weiter bis Ende Februar. Sofern ein Nachmieter vor dem 01.03. gefunden werden sollte, wird Partei A informiert. C gebe aber keine Garantie dafür, dass er fündig werden würde.
• Option 2: Wohnung wird Ende Februar erst übergeben. Erst dann wird Immobilienservice C auf die Suche nach einem Nachmieter gehen.
• Option 3: Innerhalb der nächsten 40 Minuten wird die Wohnung leer geräumt und gereinigt. Ein Aufhebungsvertrag zum 31.12. wird gegen eine Gebühr von 100 € erstellt.
Partei A wählt Option 3, teilt jedoch mit, dass die Demontage der Sideboards, der Transport dieser sowie der Kartons plus Endreinigung in 40 Minuten mit nur einem Auto nicht darstellbar ist und ob man den Zeitraum nicht um wenige Stunden oder den nächsten Tag erweitern könne. Immobilienservice C stellt klar, dass dieses Angebot nur für die genannte Zeit gilt und der Zeitraum nicht verlängert wird. Somit ist eigentlich allen Parteien klar, dass Option 1 und 3 kein ernst gemeintes Angebot auch seitens C sein konnte, da auch diesem ersichtlich sein müsste, dass dies in 40 Minuten nicht darstellbar ist.
Auf die Rückfrage, welche Sicherheit Immobilienservice C bei der Option 1 Partei A geben kann, bricht Immobilienservice C laut auch diese Diskussion ab und weigert sich weiter zu diskutieren, solange Freund B anwesend ist. C wird nur noch mit Partei A alleine sprechen.
Es geht hier nicht darum, dass Partei A und B die Planung einer Doppelvermietung C vorwerfen, sondern eher darum, dass man freiwillig einfach auf sein Mietrecht bis Ende Februar verzichtet ohne irgendeine Dokumentation der Sachlage.
Zu erwähnen ist noch, dass Immobilienservice C immer wieder betont, dass er „eigentlich" ja nur eine gute Lösung sucht, da er die Wohnung nach der Übergabe sofort für eine Weitervermietung zur Verfügung stellen wird. Zudem verweist er immer wieder darauf, dass Partei A ja die mündliche Abstimmung am Telefon hinsichtlich der Übergabe nicht eingehalten hat. A un B stellen die Rückfrage, ob dies nicht parallel zum finalen Auszug die Suche nach einem Nachmieter erfolgen kann, da ja Partei A für Besichtigungstermine für potentielle Nachmieter natürlich in die Wohnung kommen würde oder ob Option 3 mit ein wenig mehr Zeit möglich gemacht werden könnte. Immobilienservice C verneinte, das ist nicht sein Vorgehen („ Nein, so machen wir das grundsätzlich nicht"), er führt Wohnungsbesichtigungen nur in komplett übergebenen und leeren Wohnungen durch und Option 3 stünde nur in dem angesprochenen Zeitraum zur Diskussion.
Da der Immobilienservice zu keinem Zeitpunkt von diesem Standpunkt abwich, sehr dominant und teilweise bedrohlich auftrat, besteht nun die Sorge, dass er es Partei A und B so schwer wie möglich machen wird.

Nun zu unseren Fragen (gerne auch mit Nehnung von Gesetzen):
• Ist der Immobilienservice C mit diesem Vorgehen im Recht? Darf er so vorgehen und die drei Optionen so darlegen? Kann er so eine frühe Übergabe „erzwingen"?
• Partei A und B würden nun Option 2 wählen und die Wohnung erst zum Mietsende übergeben. Gerne würden Partei A und B einen Termin Mitte Februar vereinbaren, um noch ggf. Zeit zu haben, sofern der Immobilienservice noch etwas bemängelt. Kann/darf der Immobilienservice C diesen Termin ablehnen und Partei A und B z.B. einen Termin im Januar oder Ende Februar „aufzwingen"?
Die Sorge liegt darin, dass Immobilienservice C alles möglich (aus Prinzip) bemängeln wird und einfordern könnte und somit Ende Februar natürlich kaum eine Möglichkeiten wäre ggf. nachzubessern, ohne dass Partei in Verzug kommt. (Würde man hier in Verzug kommen?) Bei einem Termin im Januar wäre wieder die Option 1 im Spiel.
Was ist hier das richtige Vorgehen, um eine saubere und professionelle Übergabe zu ermöglichen?
• Der Immobilienservice C verzichtet bewusst darauf, Nachmieter für die Wohnung zu suchen, solange keine Wohnungsübergabe erfolgt ist. Wenn Mitte/Ende Februar die Wohnung übergeben werden sollte und somit die Wohnung fristgerecht frei steht, kann der Vermieter einen „Mietausfall" von Partei A verlangen, sofern C dann nicht sofort zum 01.03. einen Nachmieter findet?
• Partei A hat zu Beginn der Mietzeit die Zylinder ausgetauscht, da der Immobilienservice C einen Schlüssel (Vertraglich im Mietvertrag so geregelt) einbehalten hat und Partei A sich damit im Nachgang unwohl fühlte. Kann Partei A dafür belangt werden bzw. was genau kann hier eingefordert werden?

Danke vorab!!

VG
22.12.2015 | 18:53

Antwort

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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt :

Meines Erachtens können Sie völlig gelassen bleiben. Zwar ist es möglich, das Mietverhältnis im beiderseitigen Einverständnis vor dem 29.02. zu beenden. Hierzu können Sie von C aber nicht gezwungen werden!

Wenn Sie also Ende Februar ausziehen wollen, ist dies Ihr gutes Recht, schließlich zahlen Sie bis dahin ja auch Miete. Dies ergibt sich aus § 535 BGB.

C hat dagegen Anspruch bis zum Ende des Mietverhältnisseses, potentiellen Mietinteressenten die Wohnung zu zeigen. Besichtigungen müssten Sie also im angemessenen Umfang dulden.

C kann ein früheres Mietende also nicht verlangen und ist mit diesbezüglichem Verlangen klar im Unrecht.

Wenn C keine Nachmieter sucht, da die Wohnung noch nicht vollständig geräumt ist, ist dies sein Problem. Etwaiger Mietausfall geht dann nicht zu Ihren Lasten.

Was den Termin zur Übergabe betrifft, würde ich Ihnen raten, C 3 Termine schriftlich vorzuschlagen bzw. selbst um Terminsvorschläge seitens C bitten, mit dem Hinweis die Wohnung zum Mietende in vertragsgemäßen Zustand zurückgeben zu wollen.

Die Wohnung muss von Ihnen Ende Februar in vertragsgemäßem Zustand übergeben werden. Sollte C dann zurecht Mängel feststellen, müsste C Ihnen sodann erst einmal eine Frist zur Nachbesserung setzen.

Darüber hinausgehenden Schadensersatz (für Mietausfall) könnte er zwar grundsätzlich verlangen. Dies wäre aber schwer durchsetzbar für C, wenn er sich nachweislich weigert, bereits im Januar eine Besichtigung durchzuführen.

Was den ausgewechselt Zylinder betrifft, haben Sie keine Probleme zu befürchten solang es sich um kein minderwertigeres Modell als das ursprüngliche handelt. Sie müssten allerdings sämtliche Schlüssel/Nachschlüssel an C herausgeben.

Ich hoffe, dass ich Ihnen für das Erste weiterhelfen konnte! Sollten Sie bei der Abwicklung Hilfe benötigen, steht Ihnen meine Kanzlei gerne deutschlandweit zur Seite.

Ich wünsche Ihnen Schöne Feiertage und verbleibe mit freundlichen Grüßen aus Mainz,

Nino Jakovac


Bewertung des Fragestellers 07.01.2016 | 16:14


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