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Mietrecht: Kündigungsausschluss 5 Jahre? Rechtens? Wie absichern?


12.11.2008 18:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller



Sehr geehrte Anwälte,

wir möchten einen Mietvertrag für ein Reihenhaus in Darmstadt ab 1. Feb.09 abschließen.

Der künftige Vermieter hat uns einen Standartdmietvertrag zugesandt, der durch eine Zusatzvereinbarung ergänzt werden soll.

Der Entwurf der Vermieter lautet folgendermaßen:

Auszug aus dem Standardmietvertrag (RNK Verlagsnummer 525):

§2- Mietzeit

b) Befristeter Kündigungsausschluss

Das Mietverhältnis beginnt am 01. Februar 2009. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit.
Die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist jedoch erstmals zum 01. Februar 2014 für Mieter und Vermieter zulässig. Kündigungsfristen siehe 2. (umseitig).
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung und zur fristlosen Kündigung bleibt unberührt.


Auszug aus der Zusatzvereinbarung:

2.) Vermieter und Mieter verzichten beide aus eigenem Interesse auf eine Kündigung des Mietverhältnisses für die Dauer von 5 Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses. Eine Kündigung ist damit erstmals möglich zum 01.02. 2014. Ausgenommen sind Fälle besonderer Härte wie der Tod eines Mieters.

Eine Nachmieterklausel ist weder im Standardvertrag noch in der Zusatzvereinbarung enthalten.


Wir haben nun folgende Fragen dazu:

1. Ist ein Kündigungsausschluss von dieser Dauer überhaupt gültig?

2. Hebt die Zusatzvereinbarung den Standardmietvertrag in diesem Punkt auf bzw. wie ist die Gültigkeit im Zusammenspiel von Standardvertrag und Zusatzvereinbarung?

3. In welchen Fällen kommen wir trotzdem aus dem Mietvertrag wieder heraus bzw. was sind Fälle besonderer Härte außer dem Tod eines des Mieters?

4. Wie können wir uns absichern, dass wir bei einem beruflichen Wechsel, sei es bedingt durch das Unternehmen oder aus eigenem Interesse, aus dem Vertrag herauskommen?

5. Halten Sie eine solche Klausel für unterschreibbar?

Mfg
Sabine

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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Fragen, die ich anhand Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:

1.
Grundsätzlich können die Parteien eines Mietvertrages den Ausschluss der ordentlichen Kündigung für einen gewissen Zeitraum vereinbaren.

Allerdings hat der BGH entschieden, dass ein Zeitraum von 5 Jahren in der Regel zu lange ist, da dies den Mieter stark in seiner Entscheidungsfreiheit einschränkt. Der BGH hat daher einen solchen Kündigungsausschluss mit Urteil vom 06.04.2005 für unwirksam erklärt (Az.: VIII ZR 27/04).

Ich gehe daher davon aus, dass die entsprechende Vertragsklausel unwirksam ist.

2.
Standardmietvertrag und Zusatzvereinbarung haben hier die gleiche Wirkung und sollen zu dem beabsichtigten Ausschluss des KÜndigungsrechts führen. Das oben genannte Urteil hat sich auf formularvertragliche Regelungen bezogen, d.h. auf Vertragsklauseln, die nicht eigens ausgehandelt wurden. Anscheinend möchte der Vermieter diese Rechtsprechung durch den Abschluss der Zusatzvereinbarung umgehen.

Auch hier gelten jedoch die gleichen Grundsätze, wenn Sie letztlich keine Möglichkeit haben, tatsächlich Einfluss auf die Gestaltung der Zusatzvereinbarung zu nehmen und der Vermieter diese einseitig vorgibt.

3.
Sie können den Mietvertrag stets außerordentlich kündigen, wenn entsprechende Gründe vorliegen. Solche Gründe können z.B. sein:

- erhebliche Pflichtverletzungen des Vermieters
- erhebliche Mängel in der Wohnung
- sonstige Gegebenheiten, die ein weiteres Verbleiben in der Wohnung unzumutbar machen.

Insgesamt sind die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung allerdings sehr hoch, so dass Sie nicht darauf "bauen" können, dass sich im Laufe der Mietzeit ein solches Recht ergibt.

4.
Eine Absicherung für eine vorzeitige Vertragsbeendigung ist im Falle eines solchen Vertrages leider kaum möglich, da Sie grundsätzlich nur wenig Möglichkeiten haben, aus dem Vertrag mit einem Kündigungsausschluss wieder herauszukommen.

Denkbar wäre, die Aufnahme einer Nachmieterklausel zu vereinbaren, wobei der Vermieter natürlich entscheiden kann, ob er sich hierauf einlässt.

5.
Letztlich dürfte die KLausel meiner EInschätzung nach unwirksam sein, so dass Sie den Vertrag unterschreiben könnten ohne an den Kündigungsausschluss gebunden sind. Allerdings würde es in diesem Fall sicherlich zu einem späteren Streit mit dem Vermieter führen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass eine Zusatzvereinbarung getroffen wurde, die ein Gericht möglicherweise zu einer etwas Vermieterfreundlicheren Ansicht bewegen könnte. Das Unterschreiben des Vertrages ist daher mit einem gewissen RIsiko verbunden.

Letztlich würde ich Ihnen daher empfehlen, den Vermieter unter Hinweis auf das oben zitierte Urteil darauf hinzuweisen, dass ein Kündigungsausschluss von 5 Jahren nicht wirksam ist (4 Jahre ist nach dieser Rechtssprechung möglich). Möglicherweise verzichtet er auf den Ausschluss des Kündigungsrechtes. Auch könnte angesprochen werden, ob zumindest eine Nachmieterklausel aufgenommen wird, da dies den gegenseitigen Interessen entgegen kommen könnte.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe gerne - persönlich wie auch im Rahmen der Nachfragefunktion weiter zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2008 | 19:40

Sehr geehrter Herr Müller,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Wir haben nun noch eine Frage:

Wenn in die Zusatzvereinbarung aufgenommen würde, dass wir aus beruflichen Gründen, entweder durch Arbeitgeber bedingt oder aus eigenem Interesse, kündigen dürften, wären wir dann für diesen Fall auf der sicheren Seite?

Mfg
Sabine

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2008 | 19:51

Sehr geehrte Fragestellerin,

auh dies wäre eine MÖglichkeit, um den Vertra vorzeitig zu beenden. Auch hier stellt sich natürlich die Frage, inwieweit Ihr Vermieter zu einem Entgegenkommen bereit ist.

Insgesamt ist jedoch Vorsicht geboten bei der Formulierung von Vertragsregelungen durch "juristische" Laien. Hier können schnell Fehler passieren, die später zu Streitigkeiten führen.

Um eine "wasserdichte" Formulierung zu erhalten, wäre daher zu überlegen, ob Sie den Vertrag bzw. die Klausel in vollem Umfange anwaltlich prüfen lassen oder zumindest mal den örtlichen Mieterverein diesen durchschauen lassen.

Ich hoffe, Ihre Fragen in ausreichendem Maße beantwortet zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg bei den Vertragsverhandlungen!

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