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Mietrecht- Kündigung innerhalb der 3Jahres-Befristung


14.09.2017 17:08 |
Preis: 28,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Mietvertrag des Haus-und Grundbesitzerverein Fassung 05/2015:
Mietzeit:
"Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 3 Jahren, also bis 31.5.19 geschlossen,
Folgendes wurde vom Vermieter anschl. durchgestrichen:
weil der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit..............
Es wurde kein Grund angekreuzt.

Vielmehr eine Anlage 1 erstellt:
"Das Mietverhältnis wird zunächst für 3 Jahre, d.h. vom 1.6.16-31.5.19 geschlossen.
Danach läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit."
Unterschriften wurden im März 2016 geleistet.

Sind wir nun als Mieter bis 31.5.19 gebunden? (Wir dachten, da kein Grund erwähnt ist, hat die Mietpflicht bis 31.5.19 keine Gültigkeit)
Falls keine Bindung bis 31.5.19, können wir mit einer Frist von 3 Monaten kündigen?

Vielen Dank im voraus
14.09.2017 | 18:46

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen gerne wie folgt beantworten:

Nach Ihren Angaben gehe ich zunächst einmal davon aus, dass die Anlage wirksam in den Vertrag einbezogen worden is, bspw. durch feste Verbindung bei Vertragsunterschrift..

In einem Mietvertrag kann grundsätzlich eine Mindestmietdauer vereinbart werden. Das ergibt sich aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit.

Auch ein befristeter Mietvertrag mit einer Verlängerung auf unbestimmte Zeit kann grundsätzlich vereinbart werden (vgl. LG Halle 09.01.06, 1 S 204/05).

Ein solcher befristeter Mietvertrag schließt die ordentliche Kündigung für beide Vertragsparteien bis zum vereinbarten Termin grundsätzlich aus. Der Mieter kann regelmäßig nur dann vorzeitig kündigen, wenn er
• einen Grund für eine fristlose Kündigung hat,
• das Gesetz ihm ein Sonderkündigungsrecht gewährt oder
• er ein berechtigtes Interesse auf Vertragsauflösung hat und einen zumutbaren Nachmieter präsentiert.

Ein solches Mietverhältnis kann nach dem Wortlaut des Vertrags also grundsätzlich nur im Wege der Kündigung beendet werden. § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB greift grundsätzlich nicht (vgl. LG Halle WuM 2006, 572; LG Hildesheim ZMR 2017, a.A. Gellwitzki WuM 2004, 575). Die Befristung hat zur Folge, dass die ordentlich befristete Kündigung grundsätzlich während der Dauer der vertraglich bestimmten Zeit ausgeschlossen ist (vgl. BGH (VIII ZR 247/14) NJW 2015, 3780). Dies gilt grundsätzlich auch für die Kündigung durch den Mieter.

Ab dem Zeitpunkt der Verlängerung auf unbestimmte Zeit handelt es sich jedoch regelmäßig um einen Vertrag auf unbestimmte Zeit, der jederzeit vom Mieter mit der 3-monatigen Frist gekündigt werden kann.

Sie sollten den Mietvertrag jedoch noch einmal auf eine Vereinbarung prüfen, wonach „das Kündigungsrecht" insgesamt ausgeschlossen wird. Ein solcher Ausschluss dieser Kündigungsbefugnisse kann grundsätzlich zur Folge haben, dass die gesamte diesbezügliche Ausschlussvereinbarung unwirksam ist.

Weiterhin könnten Sie sich gegenüber dem Vermieter grundsätzlich auch (außergerichtlich) auf den Standpunkt stellen, dass Ihre diesbezüglichen Pflichten durch die konkrete Ausgestaltung und Formulierung für Sie nicht klar und verständlich waren und somit dem Transparenzgebot des AGB-Rechts widersprechen. Ich möchte Sie hier aber vorsorglich darauf hinweisen, dass an die entsprechende Transparenz grundsätzlich nur geringe Anforderungen zu stellen sind. Sie sollten dieses daher ggf. lediglich als Argumentationshilfe für eine einvernehmliche Regelung mit dem Vermieter nutzen. Eine tatsächliche Kündigung oder Klage würde ich auf diese Argumentation nicht stützen.

Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen verständlich beantwortet habe und Ihnen eine entsprechende erste Orientierung bieten konnte. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung. Meine Kanzlei ist auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Claas
Rechtsanwalt



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