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Mietrecht Kündigung,


29.12.2015 21:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger



Guten Tag, wir haben mit einem Geschäftsehepaar-Hoteliers, einen Mietvertrag mit gegenseitigem Kündigungsverzicht von 12 Monaten abgeschlossen. Nach 12 Monaten kann der Mietvertrag mit 3 monatiger Frist gekündigt werden.
Das Hotelierspaar hat die Wohnung zur Unterbringung/Weitervermietung an Mitarbeiter
gemietet. Die Bewohnerzahl wurde auf 2 Personen begrenzt.

Die Mieter wollten tatsächlich mehrere Personen in der Wohnung unterbringen.
wir bestanden auf der vereinbarten maximalen Personenzahl.
darauf wurde die Wohnung zum 29. 02.2016 (außerhalb der vereinbarten Kündigungsfrist) gekündigt.

wir haben uns zunächst mit der Stellung adäquater Nachmieter einverstanden erklärt.

Bevor wir den Nachmietern einen Mietvetrag gegenzeichnen, haben wir den Mieter eine Mietvertragsaufhebungsvereinbarung angeboten. Die beinhaltet folgendes: Neuanstrich der Wohnung in Weiß, Ausbau der eingebrachten Küche, Übernahme der vertragl. vereinbarten Mieterhöhung für 3 Monate, vollständige Reinigung der Wohnung, Abfindung für uns 1 Monatsmiete.
Diese Bedingungen werden abgelehnt.
Nun sollen wir bis zum 04. 01. 2016 pauschal erklären, dass wir einer Untervermietung zustimmen.
Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Untervermietung nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters erfolgen darf. Bei unbefugter Untervermietung kann der Vermieter verlangen,
dass der Mieter das Untermietverhältnis kündigt.

Es handelt sich wohl um einen Gewerbemietvertrag, da die Hoteliers die Wohnung an Mitarbeiter vermieten. Wir sind keine Kleinvermieter, somit ist es wohl ein Vertrag unter Kaufleuten.


Müssen wir einer Untervermietung pauschal zustimmen?
Müssen der Unterbringung unliebsamer Personen zustimmen?
Müssen wir der Untervermietung für den verbleibenden Mietzeitraum von 10 Monaten zustimmen?
Müssen wir einer Untervermietung zustimmen, wenn die Untermieter namentlich benannt werden und zu akzeptieren wären?

Müssen wir der Untervermietung zustimmen, obwohl es sich um einen Gewerbemietvertrag handelt?

Wenn wir der Untervermietung nicht zustimmen und diese von uns verlangt werden könnte,
haben die Mieter dann ein Recht zur Sonderkündigung von drei Monaten?

Ist das Verlangen zur Untervermietung zulässig, obwohl Gewerbemietvertrag?
Herzlichen Dank für eine baldige , ausführliche Antwort.
Viele Grüße
B. Heck
Sehr geehrte Fragenstellerin,

auf die Geschäftsraummiete findet in der Tat grundsätzlich § 540 BGB Anwendung.

Die Kündigungsfrist beträgt im Fall der „außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist" bei der Geschäftsraummiete nach § 580 a Abs. 2 BGB knapp sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Man könnte hier zwar von 3 Monaten Kündigungsfrist ausgehen, weil reiner Wohnraum in der Rede steht. Es geht laut abgeschlossen Mietvertrag aber um die Unterbringung von Personal zwecks Betriebs des eigenen Gewerbes. Genauso gut kann man aber auch auf 6 Monate abstellen. Dies vor allem, wenn das Personal wie zu erwarten den Mietvorteil im Rahmen des Arbeitslohnes ausgleichen muss und der Arbeitgeber / Mieter sogar einen Gewinn mit der reinen Vermietung erzielt / durch die Überbelegung erzielen will. Dafür muss man aber die konkreten "Zahlen kennen".

Eine Überbelegung der Wohnung ist in der Tat ein berechtigter Grund einer Gebrauchsüberlassung nicht zuzustimmen. Hier kommt es aber auf die konkrete Belegzahl sowie den Schnitt der Wohnung an.

Zum Ausschluss / Beschränkung der Untervermietung durch Klauseln im Mietvertrag:

Typische Beratungsfallen im Mietrecht
Haftungsklauseln, Schriftform, Untervermietung
Dr. Josef Mehrings, NZM 2009, 386:

"Allgemein wird ein Ausschluss des § BGB § 540 BGB durch Individualvereinbarung (§§ BGB § 305 BGB § 305 Absatz I 3, BGB § 305b BGB) für zulässig gehalten zur Fussnote 67; nicht geklärt ist hingegen die Wirksamkeit eines formularmäßigen Ausschlusses der Untervermietung zur Fussnote 68, die z.T. bejaht zur Fussnote 69, und z.T. verneint wird zur Fussnote 70. Das LG Bonn zur Fussnote 71 hat einen Verstoß gegen § AGBG § 11 AGBG (jetzt § BGB § 307 BGB) bejaht. Eine höchstrichterliche Entscheidung liegt noch nicht vor. Der BGH hat in Bezug auf einen Leasingvertrag über bewegliche Sachen im vollständigen Ausschluss des § BGB2001 § 549 BGB a.F. (jetzt § BGB § 540 BGB) unter Hinweis auf die Besonderheiten eines Leasingvertrags keinen Verstoß gegen § AGBG § 9 AGBG (jetzt § BGB § 307 BGB) gesehen zur Fussnote 72. In einer Entscheidung zur Geschäftsraummiete wurde die Frage hingegen ausdrücklich offengelassen zur Fussnote 73, da im zu Grunde liegenden Sachverhalt nicht die Untervermietung als solche, sondern „nur" das im Falle der Nichtzustimmung nach § BGB2001 § 549 BGB a.F. (§ BGB § 540 BGB) bestehende Recht zur außerordentlichen Kündigung durch AGB ausgeschlossen wurde. Diesen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts hat der BGH für unwirksam erklärt, weil es in das Belieben des Vermieters gestellt sei, ob er die Erlaubnis zur Untervermietung erteile, ohne dass dem Mieter das Kündigungsrecht zustehe. In jedem Fall ist darauf zu achten, dass ein vollständiger Ausschluss des § BGB § 540 BGB erfolgt und nicht nur das im Falle der unberechtigten Verweigerung zur Untervermietung bestehende Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen wird.

3. Eine andere Möglichkeit, die „Waffe" des § BGB § 540 BGB zu entschärfen, besteht darin, im Mietvertrag detailliert zu vereinbaren, zu welchem Zweck die Mietsache genutzt werden darf. Ist dies geschehen, muss der Vermieter einer Untervermietung nicht zustimmen, die zu einer anderen Nutzung des Objekts führt zur Fussnote 74. Wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung an den Dritten die Veränderung des Verwendungszwecks der Mietsache mit sich bringt, liegt in der Person des Dritten ein sachlicher Grund für die Nichterteilung der Zustimmung zur Fussnote 75. Der Vermieter hat es damit in der Hand, den Kreis der potenziellen Untermieter einzuengen. Dieser Aspekt könnte ein Argument dafür sein, den vollständigen Ausschluss der Untervermietung in AGB für unwirksam zu halten."

Da Sie als gleichrangige Unternehmer eine Beschränkung auf eine Belegzahl von 2 vereinbart haben halte ich die Klausel den §§ 305 ff. BGB für genügend und wirksam.

Es müssen grds. konkrete Angaben zu der Person des Untermieters gemacht werden, um dessen Zuverlässigkeit überprüfen zu können. Wahrscheinlich mangelt das Verlangen ihrer Mieter schon hieran.

Fazit: Ich halte die Position des Gegners für schwach.

An ihrer Stelle würde ich dennoch einfach der Untervermietung zustimmen. Der Gegner haftet nämlich für ein Verschulden der Untermieter - § 540 Abs. 2 BGB. Da das Ehepaar uU recht solvent ist und für alle Schäden haften muss, würde ich grds. dem Treiben Gewähr lassen und ihnen aus Kulanz ohne Anerkennung einer Rechtspflicht eine "Extraperson" erlaube. Sicherlich dürfte das den durchschnittlichen Richter von einer ausreichenden Kompromissbereitschaft ihrerseits überzeugen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 29.12.2015 | 22:43

Sehr geehrter Herr Saeger,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Leider hilft sie mir nicht weiter.
Bitte gestatten Sie mir den Hinweis, dass es mir aus zeitlichen Gründen nicht möglich ist, mich ausführlich mit dem BGB zu beschäftigen.
Daher bitte ich Sie sehr freundlich in verständlicher Form um Beantwortung meiner Fragen:
Müssen wir einer Untervermietung zustimmen obwohl es sich um einen gewerbl. Vertrag handelt?
Müssen wir pauschal einer Untervermietung zustimmen?
Kann uns der Mieter jeden x-beliebigen Untermieter in die Wohnung setzen?

Müssen wir dem überhaupt zustimmen:
denn vom Mieter wurde außerhalb der Kündigungsfrist gekündigt.
Wir haben ein Einverständnis zur Stellung eines Nachmieters gegeben.
Nun ist ein Nachmieter gefunden worden. Wir möchten zu unseren Bedingungen einen


Aufhebungsvertrad
und nun machen die Mieter eine Kehrtwende, wollen das Mietverhältnis fortsetzen und verlangen die Untervermietung, weil ihnen unsere Bedingungen nicht gefallen und meinen durch die Verwe
igerung der Untervermietung ein Sonderkündigungsrecht zu haben?
Ist es nicht üblich, dass in einem solchen Fall dem Vermieter 50% der eingesparten

Summe angeboten werden sollte. Die Mieter sparen 7.000,00 € dem stehen max.
Forderungen von uns in Höhe von 1.000 € gegenüber.


Es wäre schön, wenn ich bald möglichst Ihre Antwort erhalten könnte.
Vielen Dank und viele Grüße
Im übrigen wurde die Wohnung vorzeitig gekündigt, weil wir auf maximal 2 Personen

bestanden haben, die Hoteliers jedoch offensichtlich von vorneherein vorhatten,
mehrere Personen in der Wohnung unterzubringen, was von uns abgelehnt wurde.

Ob die Hoteliers so solvent sind, mag ich dahin gestellt sein lassen.

wir legen keinen Wert auf Untervermietung! Es handelt sich um eine Wohnung in einem Bad. So können wir davon ausgehen, dass die Wohnung in einem Haus mit Dauermietern ständig von Feriengästen bewohnt wird.

Bitte schreiben Sie mir ganz einfach, ob ich einer Untervetmietung zustimmen muss.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2015 | 23:04

Sehr geehrte Fragenstellerin,

nein. Sie müssen es meiner Auffassung nach nur im vertraglich vereinbarten Rahmen gestatten.

Im Übrigen verweise ich auf meine Ausführungen, die den Gesetzestext nur zum besseren Verständnis enthalten.

MfG
D. Saeger

Ergänzung vom Anwalt 29.12.2015 | 23:10

Im Rahmen einer Nachmieterstellung sind im Übrigen keine festen Regelungen üblich, da es sich wie bei Aufhebungsverträgen im Arbeitsrecht im Grundsatz stets um freie Vertragsverhandlungen handelt, die vollkommen ergebnisoffen sind, solange kein Vertrag geschlossen ist.
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