24.01.2011 | 13:27
Antwort
von
Rechtsanwalt Jan Wilking
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Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Zu 1.
Nach § 4 HeizkostenVO hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen und dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen. Für die Abrechnung gilt dann: Mindestens 50%, höchstens 70% müssen nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden; die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden (§ 7 HeizkostenVO). Über die Einzelheiten kann der Vermieter nach billigem Ermessen entscheiden.
Eine vollständige Umlage nach m² wie in Ihrem Fall ist also grundsätzlich nicht zulässig. Sie können daher den Vermieter auffordern, die Bestimmungen der HeizkostenVO zu beachten, was u. a. auch die Installation von Zählern umfasst.
Hierbei können Sie ihn auch auf § 12 HeizkostenVO hinweisen, der eine Kürzung von 15% vorsieht
Zudem ist festzustellen, dass ein Vermieter bei einem gemischt genutzten Gebäude grundsätzlich verpflichtet ist, bezüglich der auf den gewerblich genutzten Teil entfallenden Betriebskosten einen Vorwegabzug vorzunehmen. Dies gilt nur dann nicht, wenn es auch ohne den Vorwegabzug nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung von Wohnungsmietern kommt (BGH vom 08.03.2006 -
VIII ZR 78/05). Allein aus dem Umstand, dass sich Gewerbe und Wohnraum in einer Abrechnungseinheit befinden, folgt nicht, dass der Vermieter hier die Kosten zwischen Gewerbe und Wohneinheiten aufteilen muss, also eine so genannte Vorerfassung durchführen muss. Diese Vorerfassung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber wie gesagt dann erforderlich, wenn bei Gewerbe und Wohnraum unterschiedlich hohe Kosten anfallen, z.B. bei den für das Haus abgeschlossenen Versicherungen, da diese für Gewerberäume zum Teil deutlich teurer sein können.
Bezüglich der Heizkosten kann eine Kostenabweichung durch die unterschiedlichen Heizzeiten bedingt sein. Andererseits profitieren Sie aber auch von dem Mitheizeffekt der unter Ihnen liegenden Praxis. Es kommt diesbezüglich also jeweils auf den Einzelfall an.
Zu 2.
Grundsätzlich ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, nach Hinterlegung einer Kaution durch den Mieter diese Kaution in einer anderen Form zu fordern bzw. anzunehmen. Wenn der Vermieter in Ihrem Fall aber die Barkaution widerspruchslos angenommen hat, dürfte er damit der Ablösung der bereits hinterlegten Kaution zugestimmt haben. Sie können daher die Bankbürgschaft zurückfordern.
Zu 3.
Der Winterdienst obliegt grundsätzlich dem Vermieter. Zusätzlich zu den Wegen vor dem Haus besteht auch für die Zugänge zum Haus, zu den Mülltonnen, Briefkästen und Parkplätzen Räumpflicht. Dies gilt sowohl für Werktage (Mo.-Sa.) als auch für Sonn- und Feiertage.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt vor Ort oder den örtlichen Mietverein zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
