Mietrecht! Eigenbedarfskündigung der Mieter

Antwort

von
Rechtsanwalt Jan Wilking
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

„Dürfen wir die potentiellen Käufer auf versteckte Mängel hinweisen?"

Grundsätzlich kann Ihnen Ihr Vermieter natürlich nicht vorschreiben, was Sie sagen dürfen und was nicht. Andererseits ergibt sich aus dem bestehenden Mietverhältnis aber auch eine gewisse Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber den Interessen Ihres Vertragspartners. Solange die Hinweise sachlich und wahrheitsgemäß erfolgen und nicht allein dem Zweck dienen, den Käufer abzuschrecken und den Verkauf zu verhindern, dürfte dies aber zulässig sein.

„Müssten die neuen VM uns bei Kündigung (Mietrecht) eine Entschädigung zahlen, oder sich an den Umzugskosten beteiligen?"

Bei einer Kündigung (Mietrecht) wegen Eigenbedarf handelt es sich um eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Absatz 2 Nr.2 BGB, die grundsätzlich keine Entschädigungsansprüche des Mieters auslöst. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn der Vermieter den Eigenbedarf lediglich vortäuscht. Allerdings wären die fehlenden finanziellen Mittel für einen Umzug bei der Prüfung, ob ein Härtefall vorliegt, zu berücksichtigen, siehe dazu die nächste Frage:

„Kann das bei der Kündigung berücksichtigt werden?"

Der Mieter kann der Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn diese für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde. Dabei sind jeweils die besonderen Umstände des Einzelfalls und insbesondere die entgegenstehenden Interessen des Mieters und des Vermieters zu berücksichtigen. Von einer Härte auf Seiten des Mieters ist auszugehen, wenn dieser nicht in der Lage ist, sich angemessenen Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen, § 574 Absatz 2 BGB. Zumutbar ist eine neue Wohnung allerdings auch dann, wenn sie teurer ist, nicht im gleichen Wohnviertel liegt und nicht so groß ist, wie die bisherige, soweit nicht finanzielle Hindernisse entgegenstehen. Bei der Prüfung dieses Sachverhalts muss daher auch die wirtschaftliche Situation des Mieters in Betracht gezogen werden. Weitere Gründe wären: Das hohe Alter eines Mieters, Krankheit, Invalidität, Gebrechlichkeit, ein bevorstehendes Examen, geringes Einkommen, lange Miet- und Wohndauer, besondere finanzielle Aufwendungen für die Wohnung. Diese Härtegründe sind gegen das Interesse des Vermieters an der Kündigung abzuwägen.

„Können wir im Falle eines Auszuges die Blumen, die wir gepflanzt haben mitnehmen oder verschenken?"

Ja, das können Sie!

„Dürfen wir das Laminat ausbauen und mitnehmen und für die Fliesen eine Entschädigung verlangen (Quittung vorhanden)?"

Zunächst gilt der Grundsatz, dass der Mieter verpflichtet ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen, also die vorgenommenen Veränderungen und Einbauten wieder zu beseitigen, falls im Mietvertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung nichts anderes festgelegt ist. Die Rückbaupflicht kann allerdings dann entfallen, wenn der Vermieter die Modernisierung ausdrücklich gewünscht oder einer sehr aufwändigen Investition zuvor vorbehaltlos zugestimmt hat, weil er damit zum Ausdruck gebracht hat, dass die Handlungen des Mieters in seinem Sinne waren, so dass er hinterher nicht die Entfernung verlangen kann. Andererseits hat auch der Mieter das Recht, seine Einbauten wieder zu entfernen bzw. beim Auszug mitzunehmen. Wünscht der Vermieter, dass die Einbauten in der Wohnung bleiben, muss er eine angemessene Entschädigung zahlen.

Haben Sie mit dem Vermieter keine Vereinbarung getroffen (auch mündlich möglich, aber schwer zu beweisen), können Sie vom Vermieter grundsätzlich keinen Ersatz für Geld und/oder Arbeit verlangen. Eine Zahlungspflicht des Vermieters kommt allerdings in Betracht, wenn die Baumaßnahmen den Interessen des Vermieters und seinem wirklichen oder mutmaßlichen Willen entsprachen (§ 539 Absatz 1 BGB) oder der Vermieter bereichert ist, siehe BGH, Urteil vom 20.01.1993 - VIII ZR 22/92; OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.12.1991 - 10 U 61/91.

Wenn Sie das Laminat auf eigene Kosten eingebaut haben, können Sie also es auch wieder ausbauen und mitnehmen. Für die Fliesen können Sie dagegen nur eine Entschädigung verlangen, wenn dies entweder vor Einbau vereinbart wurde, der Einbau vornehmlich im Interesse des Vermieters war oder der Vermieter aufgrund der Fliesen nunmehr einen deutlich höheren Mietzins bzw. Verkaufspreis erzielen kann.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen