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Mietrecht; Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages


| 17.11.2014 07:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ist eine außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages mit einer Frist von 14 Tagen durch einen Mieter zulässig mit der Begründung, er habe sein Studium abgeschlossen und kurzfristig ein auswärtiges Arbeitsangebot erhalten. Der Mieter bietet an, bei der Suche nach einem Nachmieter zu helfen.
Sofern die außerordentliche Kündigung unzulässig ist, sollte diese zurückgewiesen und auf den ordentlichen Kündigungsweg mit der 3 Monatsfrist hingewiesen werden.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Eine vorzeitige Vertragsauflösung durch eine außerordentliche Kündigung ist zu einen durch eine außerordentliche befriste Kündigung, zum anderen durch eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich.

Die außerordentliche befristete Kündigung ist zum Beispiel möglich infolge von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (§ 554 Abs. 3 S. 2 BGB) oder aufgrund einer Mieterhöhung (§ 561 BGB).

In Ihrem Fall könnte es sich um die klassische „Studentenbude" in der Vermieterwohnung handeln. Wenn dem Vermieter die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zugeht, können Mietverträge über möblierte Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters zum Ende des Monats gekündigt werden (§ 573 d Abs. 2 S. 3 BGB). Sollte es sich vorliegend bei Ihnen um ein solches vermietetes Zimmer handeln, besteht unter den genannten Voraussetzungen daher tatsächlich die Möglichkeit mit einer Frist von 14 Tagen zu kündigen.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist hingegen nur bei massiven Leistungsstörungen durch den Vertragspartner vorgesehen. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB ist als Voraussetzung ein wichtiger Grund zu fordern, welcher einem der Vertragspartner die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar erscheinen lässt.
Der Abschluss des Studiums und die Aufnahme einer auswärtigen Tätigkeit sind natürlich keine gravierenden Pflichtverstöße Ihrerseits, sondern „hausgemachte" Probleme in der Machtsphäre und im Interessenbereich des Mieters. Es kann nicht sein, dass Ihnen das Risiko des Mietres aufgebürdet wird.Diese Gründe sind somit nicht geeignet einen wichtigen Grund im Sinne von § 543 BGB darzustellen. In diesem Fall wäre die außerordentliche Kündigung unwirksam und würde nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses führen.

Sollte vorliegend die zweite Variante einschlägig sein, weisen Sie den Mieter einfach auf die Unwirksamkeit der Kündigung unter Hinweis auf § 543 BGB hin. Dass er Ihnen anbietet, bei der Suche nach einem Nachmieter zu helfen, ist nett gemeint. Letztendlich liegt das Finden eines Nachmieters jedoch allein in seinem Interesse, da er bis zum Ablauf der gesetzlichen Frist die Miete zu entrichten hat. Beachten Sie in Bezug auf den Nachmieter: Der Arbeitsplatzwechsel stellt im Mietrecht einen - so der BGH - gesetzlichen Grund ( §242 BGB) für den Mieter dar, vom Vermieter das Ausscheiden aus dem Vertrag bei Stellung eines Nachmieters zu verlangen.

Leider ist es mir an dieser Stelle nicht möglich ein entsprechendes Schreiben zu fertigen. Dazu bedarf es einer expliziten Beauftragung und Bevollmächtigung. Sollten Sie jedoch weiteren Beratungsbedarf in der Angelegenheit haben, stehe ich Ihnen gerne zur weiteren Vertretung zur Verfügung. Das hier gezahlte Honorar würde auf die weiteren anfallenden Gebühren angerechnet werden. Kontaktieren Sie mich einfach unter der angegebenen E-Mail-Adresse.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Winter, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.11.2014 | 10:05

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Winter,

vielen Dank für Ihre ausführliche Auskunft.

Zu meinem Verständnis möchte ich noch eine Nachfrage stellen:

Es handelt sich um ein unmöbliertes 1 Zimmer-Appartement ( keine klassische Studentenbude ), welche außerordentlich mit einer Frist von 2 Wochen gekündigt wurde.
Insoweit liegt m.E. eine außerordentlich befristete Kündigung vor.
Gilt
a) der genannte § 543 BGB für diesen Fall ( befristete außerordentliche Kündigung ) und
b) ist die Arbeitsaufnahme nach dem Studium an einen anderen Ort
dem genannten Arbeitsplatzwechsel gleichzusetzen, wonach nach dem BGH bei Stellung eines Nachmieters ein Auszug vor Ablauf der gesetzlichen Frist möglich ist?

Vielen Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.11.2014 | 10:29

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich kurz Ihre Nachfragen.

a)Soweit es sich nicht um ein möbliertes Zimmer innerhalb Ihrer Wohnung handelt, gilt für eine außerordentliche Kündigung vorliegend der § 543 BGB. Die Kündigung ist nur mit wichtigem Grund möglich.

b)Die Arbeitsaufnahme nach dem Studium steht einem Arbeitsplatzwechsel gleich. Sollte der Mieter einen Nachmieter stellen, ist er aus dem Mietvertrag zu entlassen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Sebastian Winter
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.11.2014 | 10:53


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