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Mietrecht - Anfechtung des Mietvertrages


26.06.2008 08:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke




Ich habe einen gewerblichen Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung gem § 124 BGB angefochten. Wie verhalte ich mich jetzt? Ich habe bereits drei Mieten gezahlt (von vier, eine gekürzt um 100 %). Der Vertrag ist ja dann von Anfang an nichtig und ich habe ein Anrecht auf Erstattung der Mieten und der mir entstandenen Kosten. Ich dachte, die Räume erst zurückzugeben, wenn die Miete (und sonstige Kosten von mir) zurückerstattet ist.

Wie kann ich vorgehen?
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 175 weitere Antworten zum Thema:
26.06.2008 | 11:29

Antwort

von

Rechtsanwalt Lars Liedtke
381 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Eine Anfechtung bewirkt grundsätzlich eine anfängliche Nichtigkeit des angefochtenen Vertrages mit der Rechtsfolge der Herausgabe des jeweils Erlangten. Dies gestaltet sich bei Dauerschuldverhältnissen meist sehr schwierig. Daher sind Fragen zur Anfechtbarkeit eines Mietvertrags juristisch stark umstritten.

Unproblematisch ist lediglich eine Vertragsanfechtung vor Überlassung des Mietgebrauchs. Nach Überlassung der Mietsache gestaltet sich die Rechtslage schwieriger. Die Rückabwicklung eines angefochtenen Vertrags erfolgt über die Vorschriften der Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff. BGB). Sie als Mieter hätten danach zwar einen gegen den Vermieter gerichteten Herausgabeanspruch gezüglich des gezahlten Mietzinses. Der Vermieter hingegen hat einen gegen Sie gerichteten Herausgabeanspruch gerichtet auf den Besitz und den Gebrauch der Mietsache. Dies ist Ihnen jedoch naturgemäß unmöglich. Daher hätten Sie gem § 818 III BGB Wertersatz zu leisten. Dieser bemisst sich an der ortsüblichen Miete. Da die wechselseitigen Ansprüche zu saldieren wären, würden sie sich regelmäßig aufheben. Lediglich dann, wenn die vereinbarte Miete über der ortsüblichen Miete liegen würde, könnten Sie die Differenz verlangen. Daher vertritt die überwiegende Ansicht und auch die Rspr. die Auffassung, dass die Anfechtung eines Mietvertrags nach Überlassung der Mietsache nicht möglich ist. Der Mietrecht mit seinen speziellen Kündigungs- und Gewährleistungsvorschriften sei spezieller und müsse vorrangig zur Anwendung kommen.

Da eine Anfechtung nicht möglich ist, ist weiterhin umstritten, ob Ihre Anfechtungserklärung als Erklärung einer fristlosen Kündigung umgedeutet werden kann oder nicht. Im Zweifel sollten Sie es darauf jedoch nicht ankommen lassen. Ich gebe Ihnen daher den Rat, den Mietvertrag zu kündigen. Im Falle einer arglistigen Täuschung müssten Sie zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung berechtigt sein. Da ich den Sachverhalt jedoch nicht kenne, rate ich Ihnen zudem eine hilfsweise ordentliche Kündigung zu erklären.

Wegen finanzieller Ansprüche müssten Sie im Wege der mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche vorgehen. Hierbei wäre näher zu prüfen, ob Sie den Mietzins mindern können oder schadensersatzberechtigt sind.

Ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsache ist m.E. nur dann empfehlenswert, wenn die gewerbliche Nutzung fortbesteht und gewinnbringend ist. Denn solange Sie im Besitz der Mietsache sind haben Sie entweder den vereinbarten Mietzins oder im Falle der Unwirksamkeit oder Beendigung des Mietvertrags Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu zahlen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt


Lars Liedtke, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.06.2008 | 12:29

Sehr geehrter Herr Liedtke!

Vielen Dank für Ihre Antwort. Über diese bin ich etwas verwirrt, weil ich zu diesem Thema bereits eine Anfrage an das Forum gestellt habe und ihr Kollege mir zur Anfechtung riet. Der Kollege sparch aber eindeutig von einem Schadenersatzanrecht auf die von mir gezahlten Mieten. Wie kommt diese Diskrepanz zustande?

Antwort des Kollegen von Ihnen hier:

Sehr geehrter Fragesteller,

1.
Durch die Unterschrift unter den Mietvertrag ist dieser auch zustande gekommen. Sollte eine arglistige Täuschung bei Vertragsschluss vorgelegen haben, können Sie den Mietvertrag anfechten. Es unterliegt also Ihrer Entscheidung ob Sie den Vertrag anfechten oder an diesem festhalten wollen. Solange keine Anfechtung erklärt wird, gilt Ihre Erklärung zum Abschluss des Mietvertrages weiter. Gem. § 124 BGB beträgt die Anfechtungsfrist bei arglistiger Täuschung 1 Jahr. Sollten Sie die Anfechtung erklären ist der Vertragsschluss von Anfang an als nichtig anzusehen.

Ob eine arglistige Täuschung vorliegt ist immer eine Frage des Einzelfalls.
Eine Täuschung kann durch Verschweigen erfolgen. Dafür muss jedoch hinsichtlich der verschwiegenen Tatsache eine Aufklärungspflicht bestanden haben. Grundsätzlich ist dies dann gegeben, wenn der andere Vertragspartner redlicherweise Aufklärung erwarten durfte.
Besonders wichtige Umstände, die für den Vertragsabschluss offensichtlich von ausschlaggebener Bedeutung sind, müssen demnach ungefragt offenbart werden.
In Anbetracht Ihrer Schilderungen halte ich eine Aufklärungspflicht des Eigentümers über die baulichen Gegebenheiten hinsichtlich der Türöffnungen dann für gegeben, wenn der Eigentümer wusste das Sie die Räume aus diesem Grunde nicht für Ihre Zwecke werden nutzen können.
Durch die Vorlage des falschen Grundrisses liegt meiner Meinung nach jedenfalls eine Täuschung durch aktives Tun vor.
Nach Ihrer Schilderung waren die Täuschungen auch arglistig, d.h. der Täuschende hat die Unrichtigkeit seiner Angaben gekannt.

2.
Wenn Sie sich von dem Vertrag lösen wollen, sollte dies durch Erklärung der Anfechtung erfolgen. Damit gilt der Vertrag von Anfang an nicht geschlossen, d.h. Sie haben Anspruch auf Rückzahlung der Mieten und Schadensersatzanspruch gem. § 826 BGB, soweit Ihnen ein Schaden entstanden ist. Ob Sie hilfsweise die Kündigung erklären sollten bzw. inwieweit dies in Ihrem Falle möglich ist, kann erst nach Einsicht in den Mietvertrag festgestellt werden.
Bei einer Kündigung wäre der Vertrag erst mit Ablauf der Kündigungsfrist oder bei fristloser Kündigung mit Zugang der Kündigung beendet. Ob Sie in diesem Falle einen Anspruch auf Rückzahlung der bereits gezahlten Mieten haben, kann vor hier nicht beurteilt werden.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.06.2008 | 13:29

Sehr geehrter Fragesteller,

diese Diskrepanz kommt sicherlich dadurch zustande, dass diese Rechtsproblematik, wie bereits erwähnt, umstritten ist, was neben dogmatischen Gründen auch darin begründet liegt, dass der BGH hierzu noch keine Stellung bezogen hat. Die Auffassung des Kollegen ist nicht unvertretbar. Sie entspricht bloß nicht der herrschenden Ansicht. So gibt es auch Gerichte, die ein Anfechtungsrecht nach Überlassung der Mietsache für gegeben halten (AG Hamburg ZMR 2003, 744).

Meine Empfehlung folgte jedoch der herrschenden Ansicht der Literatur. Einschlägige Anwaltsliteratur zum Mietrecht empfiehlt auch stets, einem Mandanten nach Übergabe zur Kündigung zu raten und nur in besonderen Konstellationen zu einer Anfechtung verbunden mit einer hilfsweisen fristlosen Kündigung. Auch die meisten Gerichte verfahren so. Das mietrechtliche Gewährleistungsrecht ist spezieller und wird der besonderen Interessenlage im Mietvertrag gerecht. Wenn Sie den Mietvertrag wegen der arglistigen Täuschung nicht anfechten sondern fristlos kündigen, können Sie ihn zwar nicht rückwirkend vernichten, sondern nur für die Zukunft. Die Kündigungsfrist entfällt trotzdem. Über eine Minderung werden von einer Mietzinszahlungspflicht befreit u.U. i.H.v. 100 %. Vertragliche Schadensersatzansprüche stehen Ihnen auch zu, wie z.B. auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens (also Umzugskosten etc.). Diese vertraglichen Gewährleistungsansprüche setzen jedoch einen Vertrag voraus, der im Falle einer Anfechtung jedoch gerade nicht mehr vorliegt, da er dann als von Anfang an nichtig gilt.

Wie in Ihrem konkreten Fall nun weiterzuverfahren ist, kann ich an dieser Stelle nicht beurteilen, da mir nicht die gesamte Vorgeschichte bekannt ist. Zudem wäre es erforderlich, die existierenden Unterlagen zu prüfen. Da offensichtlich eine außergerichtliche Lösung ohnehin zu scheitern droht, sollten Sie sich überlegen, u.U. einen Rechtsanwalt mit der Angelegenheit zu beauftragen. Gerne können Sie sich diesbezüglich an meine Kanzlei wenden.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

ANTWORT VON
Rechtsanwalt Lars Liedtke
Göttingen

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