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Mietrecht- Abrechnung Verjährung


26.12.2016 20:18 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Guten Tag.
Eine Betriebskostenabrechnung für 2012, erstellt 2013, verjährt also Ende 2016.
Klage auf Nachzahlung abgewiesen, da der Vermieter einen Umlagefaktor benutzt habe , der nicht der Umlage nach Quadratmeterverhältnis entspricht.

(Obwohl der Vermieter im Vertrag "nach billigem Ermessen" den Umlagefaktor festsetzen darf).
Frage:
---- Kann der Vermieter eine "neue Abrechnung" erstellen, die basiert auf Quadratmeterumlage. die dann weniger Nachzahlung ergi´bt als die ursprüngliche Abrechnung? Bezieht sich die Klagabweisung nur auf den Anspruch aus der ersten Abrechnung ?
---Muß die neue Abrechnung bis 31.12.2016 zugestellt werden ?
---muß bis 31.12. 2016 Mahnantrag eingereicht werden ?
Um Verjährung zu vermeiden ?
Danke

Sehr geehrter Ratsuchender,


sicherlich KANN der Vermieter eine neue Abrechnung mit dem zulässigen Verteilerschlüssel erstellen.


Allerdings wird der Mieter dann zutreffend einwenden können, dass

a) die Jahresfrist zur Erstellung (nicht zu verwechseln mit der dreijährigen Verjährungsfrist AUS einen ordnungsgemäßen Abrechnung) sei nicht eingehalten und

b) die Rechtskraft des abweisenden Urteils einer neuen Forderung entgegensteht.

Was vom Urteil genau umfasst wird, lässt sich abschließend zwar ohne Kenntnis des Urteils nicht klären, aber mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit wird der gesamte Komplex der Forderungen für die Nebenkosten 2012 von der Rechtskraft betroffen sein.


Der Mahnantrag müsste zur Verjährungshemmung bis zur 31.12.2016 gestellt werden, wenn er alsbald zugestellt wird.


Voraussetzung ist aber eine fällige Forderung - und genau die gibt es nicht, denn Nachforderungen setzen nun einmal zunächst eine ordnungsgemäße Abrechnung voraus; an dieser Voraussetzung mangelt es aber.


Nach Ihrer derzeitigen Sachverhaltsdarstellung sehe ich daher keine Möglichkeit, Nachforderungen aus der Abrechnung für das Abrechnungsjahr 2012 durchzusetzen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg



Nachfrage vom Fragesteller 26.12.2016 | 21:33

Es ist die Frage, ob der Vermieter § 556 nachgekommen ist:
" ..... Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.".

Meiner Ansicht nach hat der Vermieter dies erfüllt,
---- die Kosten aufgelistet nach § 2 BetrKoVO
----- über die Vorauszahlungen abgerechnet
---- die Abrechnung rechtzeitig mitgeteilt.
Lediglich der Umrechnungsfaktor wäre zu korrigieren.
Wenn es keine Präzedenzurteile gibt, ?????
dann wäre eine Korrektur und Mahnantrag ein va banque - Spiel
Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.12.2016 | 22:12

Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn Sie der Auffassung sind, dass der vermieter seine Pflichten erfüllt hat und ein Mahnbescheid Aussicht auf Erfolg haben wird, bleibt Ihnen diese Meinung natürlich unbenommen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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