Mietrecht- Wie kündige ich Mietvertrag nach über 10 Jahren wirksam?

Meine Eltern haben eine Eigentumswhg. In Berlin, diese ist seit über 10 Jahren vermietet.
Die Whg. wurde seinerzeit 1987 als Abschreibungsobjekt erworben, das Gebäude (Bj. ca. um 1900) wurde im Lauf der Jahre kpl. saniert, Kosten, die anteilig von den Eigentümern
zu tragen waren.
Da meine Mutter kürzlich gestorben ist, kümmere ich mich nun um diese Angelegenheiten
und habe zu meinem Entsetzen feststellen müssen, dass zwischen den monatlichen Raten an Verwaltungs- und Sanierungskosten und den Mieteinnahmen ein erhebliches Defizit besteht. Da meine Eltern aus beruflichen und gesundheitlichen Gründen die Whg. etwas aus den Augen verloren haben, ist es aktuell so, dass die Miete warm für 79m³ 365.- beträgt. Es werden aber 560.- jeden Monat an die Verwaltung überw. D.h. allein in 2010 hat die Whg. einen Verlust von über 2400.-erzielt. Zu allem Unglück ist die Whg. auch noch nicht kpl. finanziert, Raten von 230.- sind bis 2012 jeden Monat fällig.
Nun habe ich den Mietern schon mitgeteilt, dass die Miete um 45.- erhöht wird, habe aber
aus der Korrespondenz der letzten 10 Jahre ersehen, dass es bereits mehrmals zu Konflikten kam und die Mieter meinen Eltern erhebliche Schwierigkeiten gemacht haben. Auch wg. der aktuellen Erhöhung von 45.- hat die Mieterin mir am Tel. schon angedeutet, ich dürfe nur max. 20% in 3 Jahren erhöhen! Aber es ist doch inakzeptabel, hier Jahr für Jahr erhebliche Summen draufzulegen, erst recht im Hinblick darauf, dass in dieser Gegend die üblichen Kaltmieten im Schnitt 650-700.- betragen, aber bei 280.- Kaltmiete könnte ich dieses Niveau erst nach Jahrzehnten erreichen wenn ich bis dahin nicht pleite bin. Daher die Frage: Am liebsten würde ich den Mietern kündigen, die Frist liegt meines Wissens nach bei 1 Jahr, denn dann kann ich die Whg. neu vermieten zu Konditionen, die der Marktent-wicklung entsprechen. Kann ich den Mietvertrag mit 12-monatiger Kündigungsfrist rechts-verbindlich kündigen, oder muss ich davon ausgehen, dies nur schwer durchsetzen zu können, weil die Leute schon so lange dort wohnen?Andererseits-niemand kann erwarten, dass man als Eigentümer Mieter mit über 2400.- pro Jahr subventioniert, so ist es ja im Moment. Wäre dies als Argument ausreichend, oder wie kann ich ggf. eine in jedem Fall wirksame Kündigung (Mietrecht) erzielen? Man hört ja immer, dass man als Vermieter schlechte Karten hat… Aber was soll man mit einer Eigentumswohnung, die soviel Verluste bringt?
Bitte um Antwort, wie ich mein Ziel erreiche, möglichst stressfrei. Danke vorab!!