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Mietrecht (Vermieter)


| 13.12.2010 17:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi



Mietrecht:

Meine zwei Zimmerwohnung wurde im Juni 2007 total renoviert. Anschließend wurde diese bis zum Dez. 2007 vermietet. In dieser Zeit war die Wohnung kaum benutzt.
Im Jan 2008 habe ich die Wohnung lt. Abnahmeprotokoll mit geringen Verschattun-gen an diversen Wänden neu vermietet. Weitere Beanstandungen gab es nicht. Zum 30.11.2010 ist die letzte Mieterin wieder ausgezogen. Jetzt wurden Löcher in der Wohnung unsachgemäß zugeschmiert. Die Wände sind bedingt durch den Auszug teils tief verkratzt und verschmiert.
Beim Einzug Dato wurde zum Mietvertrag (Zweckform) maschinell ein Anhang er-stellt, der festschreibt, dass der Mieter beim Auszug unabhängig von der Mietdauer die Wohnung auf Verlangen fachmännisch neu streichen muss. Das habe ich jetzt verlangt. Die Mieterin erwidert, sie war beim Mieterbund und hier wurde ihr klipp und klar gesagt, dass der Vermieter eine Renovierung frühestens nach Ablauf von drei Jahren, beginnend mit dem Abschluss von Ihrem Mietvertrag verlangen kann. Ob der Anhang zum Mietvertrag hinsichtlich der Renovierungsverpflichtung beim Auszug dem Mieterbund vorgelegt worden ist, weis ich nicht. Die Wohnung wurde nun dem-zufolge ohne Abnahme meinerseits und ohne neuen Anstrich andererseits zum 30.11.2010 an mich zurückgegeben. Ferner war die Wohnung zwar Besenrein also Staubfrei bei der Übergabe aber die Laminatböden, Lichtschalter, Türen usw. waren total (nachweislich) speckig verdreckt.

Frage:
Kann ich unter Fristsetzung den neuen Anstrich mit endreinigung wie vorweg im Mietvertrag vereinbart gerichtsfest verlangen? Kann ich weiter vorweg im Fall vom Fristablauf Ersatzvornahme ankündigen und mich anschließend an der Mietkaution schadlos halten?

Für eine kurzfristige, offene u. rechtssichere Beantwortung wäre wirklich sehr dank-bar.

M. f. G.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung auf dieser Plattform und auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gern beantworten möchte. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass im Rahmen dieser Plattform nur eine überschlägige Prüfung und vorläufige Bewertung der Rechtslage möglich ist. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Informationen sowie durch Einsichtnahme in Unterlagen kann sich diese vorläufige Bewertung noch erheblich verändern.

Die Frage, ob Sie den neuen Anstrich tatsächlich verlangen und durchsetzen können und bei Nichtvornahme die Möglichkeit der Ersatzvornahme geltend machen können, hängt davon ab, ob die Vereinbarung im Mietvertrag wirksam ist. In den sogenannten Formularverträgen sind Endrenovierungen bzw. Renovierungspflichten beim Auszug teilweise als unzulässig zu bewerten.

Obwohl es sich hier um einen zusätzlichen Anhang zu einem Formularmietvertrag handelt, würde ich eine Individualvereinbarung hier verneinen wollen. Da Sie nach Ihrer Schilderung die Endrenovierungspflicht einseitig zur Bedingung gemacht und in den Vertrag aufgenommen haben, fehlt es meiner Ansicht nach an dem für eine Individualvereinbarung typischen Aushandeln der Bedingung. M. E. liegt hier insgesamt ein Formularmietvertrag vor. Eine abschließende Beurteilung lässt sich aber nur vornehmen, wenn der Mietvertrag insgesamt eingesehen wurde und ggf. die genauen Umstände zum Zustandekommen dieser Klausel geklärt sind.

Ausgehend davon, dass es sich mit großer Wahrscheinlichkeit um einen Formularmietvertrag handelt, könnte die von Ihnen genannte Klausel zur Renovierungspflicht beim Auszug unzulässig und damit auch unwirksam sein. Unzulässig sind solche Klauseln oder Vereinbarungen, die ohne Rücksicht auf Mietdauer, Fristenpläne, Schönheitsreparaturen und unabhängig vom eingetretenen Renovierungsbedarf eine Endrenovierung beim Auszug verlangen.

Nach Ihren Angaben wird bei Auszug pauschal - also ohne Bezugnahme auf die Fristenpläne, Schönheitsreparaturen, die Mietdauer und den Renovierungsbedarf - verlangt, die Wohnung neu zu streichen. Eine solch allgemeine Renovierungspflicht düfte nach der aktuellen Rechtsprechung tatsächlich unzulässig und unwirksam sein. Daran ändert auch die Einschränkung "auf Verlangen" grundsätzlich nichts. Diese Einschränkung erfüllt nicht die von der Rechtsprechung aufgestellten Kriterien für eine zulässige Endrenovierungsklausel.

Nach vorläufiger Bewertung gehe ich daher davon aus, dass die von Ihnen genannte Endrenovierungspflicht in dieser Form unwirksam und unzulässig ist. Von daher ist weiter davon auszugehen, dass Sie den neuen Anstrich aufgrund der von Ihnen aufgenommenen Klausel zur Endrenovierung nicht erfolgreich durchsetzen können. Auch ein Anspruch auf Ersatzvornahme dürfte unter diesen Umständen ausscheiden. Ein Schadloshalten an der Kaution wäre unter diesen Voraussetzungen ebenfalls nicht möglich.

Davon zu unterscheiden ist jedoch die Frage, ob gegen den Mieter Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden könnten. Sofern die Löcher in den Wänden und deren unsachgemäße Beseitigung nicht mehr unter den üblichen Mietgebrauch oder die üblichen Schönheitsreparaturen fallen würden und daher als Beschädigung der Wohnung anzusehen wären, könnte die Mieterin u. U. verpflichtet sein, die vorhandenen Löcher wenigstens so weit fachmännisch zu beseitigen, dass die Wohnung mangelfrei zurückgegeben wird. Gleiches gilt u. U. für eine erhebliche Verschmutzung der Wohnung. Ob eine Möglichkeit besteht, gegen die Mieterin Schadensersatzansprüche wegen einer nicht mangelfrei zurückgegebenen Wohnung geltend zu machen, hängt u. a. davon ab, dass diese Mängel im Übergabeprotokoll festgehalten werden. Darüber hinaus müsste natürlich geklärt werden, ob es sich wirklich um Schäden/Mängel handelt. Dies kann allerdings grundsätzlich nur im Rahmen einer Ortsbesichtigung zuverlässig beurteilt werden. Selbst anhand von Fotos lässt sich der Gesamteindruck meist nicht ausreichend feststellen und beurteilen.

Insgesamt halte ich daher die Auffassung des Mieterbundes hinsichtlich der Wirksamkeit der Endrenovierungspflicht für zutreffend. Es ist aber sicherlich eine Gesamtprüfung des Mietvertrags im Hinblick auf den Anhang und die übrigen Klauseln zu den Renovierungspflichten empfehlenswert. Sie sollten zudem prüfen bzw. anwaltlich prüfen lassen, ob ggf. gegen die Mieterin Schadensersatzansprüche wegen einer nicht mangelfreien zurückgegebenen Wohnung geltend gemacht werden könnten. Sollte ein solcher Anspruch bestehen und würde die Mieterin nach Aufforderung und Fristsetzung die evtl. Schäden nicht beseitigen, gäbe es ebenfalls die Möglichkeit der Ersatzvornahme und der Verrechnung mit der Kaution.

Ich hoffe, ich konnte damit Ihre Frage beantworten und Ihnen einen ersten Überblick zur weiteren Vorgehensweise verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin




Bewertung des Fragestellers 13.12.2010 | 19:34


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"Vielen Dank für Ihre rasche Antwort.

Besonderst hilfreich wäre es für mich gewesen, wenn Sie mir offengelegt hätten wie ich grundsätzlich künftige Endrenovierungen im Mietvertrag gerichtsfest formulieren, einbinden usw. müsste. Gerne würde ich diesbezüglich von Ihnen hören.
Nocheinmal vielen Dank!
M. f. G.
Günter Egger"