25.06.2012 | 12:51
Antwort
von
Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
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Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:
Grundsätzlich ist es möglich, ein Mietverhältnis wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlung unter Berufung auf
§ 543 Abs. 1 BGB zu kündigen, auch wenn kein Zahlungsrückstand vorliegt, der gemäß
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigen würde.
Allerdings muss hierfür eine nachhaltig unpünktliche Mietzahlung vorliegen, woran im vorliegenden Fall bereits Zweifel bestehen. Nach Ihrer Mitteilung wurden im letzten Jahr vier Mieten zu spät gezahlt, nämlich Oktober, November, April und Juni. Nach der Kommentierung von Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht
§ 543 BGB Rn. 174 sind hierfür Zahlungsüberschreitungen an sechs Zahlungsterminen innerhalb eines Jahres erforderlich, die hier nicht gegeben sind. Dies ist aber eine Meinung des Autors, da es keine von der Rechtsprechung entwickelte Obergrenze gibt. Es werden folgende Urteile referiert:
BGH WuM 1970, 77: 22 Zahlungstermine; OLG Hamm NJW-RR 1993, 1163: 4 Zahlungstermine, wenn der Mieter schon vorher unpünktlich gezahlt hat; OLG Düsseldorf,
ZMR 2009, 196 = DWW 2009, 30 = GE 2009, 51: wenn der Zahlungstermin trotz mehrfacher Abmahnung in 9 aufeinander folgenden Monaten erheblich überschritten wird, LG Köln WuM 1991, 485: 49 Zahlungstermine; LG Itzehoe WuM 1991, 99: 12 Zahlungstermine, LG Berlin GE 1993, 1097: 3 Zahlungstermine; AG Tempelhof-Kreuzberg GE 1981, 817: mehr als 12 Zahlungstermine, LG Lüneberg WuM 1995, 705: 8 Zahlungstermine innerhalb eines Jahres reichen nicht. Die letzte Entscheidung hält Blank für Zweifelhaft.
In Ihrem Fall sehe ich bereits ein Prozessrisiko dahingehend, dass das Gericht keine nachhaltig verspätete Mietzahlung annimmt.
Weiter ist zu beachten, dass dem bedürftigen Mieter kein Verschulden an der verspäteten Mietzahlung trifft, wenn diese durch das Sozialamt veranlasst worden ist und die verspätete Anweisung durch das Sozialamt zu dem verspäteten Zahlungseingang führte. Der BGH hat hier in seiner Entscheidung abgedruckt in BGH
NJW 2009, 3781 angenommen, dass das Jobcenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters in Bezug auf die Mietzahlungen ist, sondern hoheitliche Aufgaben wahrnimmt. Gleiches muss dann für das Sozialamt gelten, wenn dieses beauftragt war, die Mieten in den Monaten Oktober bis Juni direkt an Sie zu überweisen. Aufgrund der Zahlung der rückständigen Mieten für April und Juni per 15.06.2012 vermute ich, dass dies nicht der Fall war. Anderenfalls wäre wohl schon eine Zahlung für April im April erfolgt. Allerdings ist dies lediglich eine Vermutung, die durch eine Rücksprache mit den Behörden geklärt werden muss.
Weiterhin stellt sich dann noch die Frage, ob die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist, da die Interessen des Vermieters nicht gefährdet sind. Hiervon ist nach Blank aaO Rn. 131 auszugehen, wenn die Miete durch das Sozialamt gezahlt wird, die Zahlungsverzögerungen auf behördeninternen Schwierigkeiten beruht und der Vermieter nicht vor der Kündigung mit dem Sozialamt Kontakt aufnimmt. Verwiesen wird hierbei auf LG Mönchengladbach, ZMR 1993, 571, LG Berlin MM 1993, 394, LG Saarbrücken ZMR 2006, 46, 47. Sollte es in der Tat so sein, dass das Sozialamt künftig die Miete direkt überweist, wäre der Mieter hierdurch ja hochsolvent, so dass ich auch aus diesem Grund empfehle, unmittelbar Kontakt mit dem Sozialamt aufzunehmen, um diese Frage abzuklären, bevor die Kündigung ausgesprochen wird.
Ob der Mieter seinerseits seinen Widerspruch gemäß
§ 574 BGB, der offenbar erhoben wurde, bei Gericht durchsetzen kann, vermag ich nicht zu beurteilen. Bloß dass er drei Kinder hat reicht hierfür nicht aus, dieser Umstand muss dann entweder dazu führen dass er keinen angemessenen Ersatzraum finden kann oder der Umzug zu Schwierigkeiten der Kinder in Schule oder Ausbildung führt. Erhebliche wirtschaftliche Aufwendungen, die der Mieter freiwillig in die Wohnung investiert hat, können ein Grund für einen Widerspruch sein, aber nur wenn der Mieter mit einer längeren Mietzeit rechnen konnte. Diese Widerspruchsmöglichkeit bezieht sich offenbar auf Fälle, in denen der Mieter sich einer unerwarteten Eigenbedarfskündigung ausgesetzt sieht, und nicht auf Fälle, in denen die Kündigung mit einem Fehlverhalten des Mieters begründet wird, so dass diese Rechtsprechung hier nicht einschlägig ist.
Insgesamt würde ich eher von dem Ausspruch einer Kündigung abraten, da ich die Aussichten eines Räumungsprozesses eher schlecht beurteile bereits aufgrund der fehlenden nachhaltigen Verspätung der Zahlungen. Ich würde eher das Sozialamt unmittelbar kontaktieren und dort die unmittelbare Zahlung der Miete auf das Konto des Vermieters sicherstellen.
Abschließend weise ich noch auf Folgendes hin: Dieser Dienst soll Ihnen lediglich eine erste Einschätzung geben und den Gang zu einem örtlichen Rechtsanwalt nicht ersetzen. Oft stellt sich erst dort ein bestimmtes Detail heraus, das zu einer ganz anderen rechtlichen Bewertung des Falles führt.
